不動産広告

不動産広告のルール

不動産の広告については、宅地建物取引業法第32条や「不動産の表示に関する公正競争規約」などによって規制されています。

※宅地建物取引業法第32条:誇大広告の禁止。

※公正競争規約:公正取引委員会の認定を受けた不動産業界の自主的な広告規制。

公正競争規約の明示すべき事項と表示が禁止される事項(特定事項の明示義務)

  • 一般消費者が通常予期できない不動産の地勢、形質、立地、環境等に関する事項
  • 取引の相手方に著しく不利な条件で一定のもの

上記に該当するものは明示してなければならないことになっています。

例えば、、、

市街化調整区域内の土地

市街化調整区域内の土地には、原則として建物が建てられないので、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と明示する必要があります。

道路に適法に接していない土地等

建築基準法の接道義務違反となる土地等については、「建築不可」または「再建築不可」と明示する必要がります。

セットバックを要する土地

セットバ、ソクを要する場合は、表示しておかなければなりません。

なお、セットバック部分が敷地の10%以上のときには、面積も明示する必要があります。

※建築基準法第42条第2項に定められています。

廃屋などのある土地

土地上に古屋や廃屋等がある場合は、それを明示する必要があります。

高圧線下地

対象の土地が土地が高圧電線路下にあるときは、その旨及びその概ねの面積を明示する必要があります。

また、建物等の建築が禁止されているときはそのも表示しなければなりません。

不整形地等

  • 土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地
  • 区画の地盤面が2段以上に分かれている土地

上記のように著しく特異な地勢の土地については、それを明示する必要があります。

都市計画道路の区域内の土地

都市計画道路等の区域にかかる土地については、その旨を明示する必要があります。

建築条件付土地売買

  1. 土地を販売するにあたりその土地に建物を建築する。
  2. 土地の売主もしくは売主の指定する建設業者との間で、一定期間内にその土地に建設する建物にかかる請負契約が成立する。

上記の場合は、取引対象が土地であることと、その条件の内容や条件が成就しなかったときの措置の内容を表示しなければなりません。

リース・マンション等の販売の場合(節税効果等の表示)

リースマンションに関しては節税効果を期待して売買するケースがほとんどでしょう、

こうした節税効果について表示するときは次の点を表示することになっています。

  1. 節税効果があるのは不動産所得が赤字となる場合であり、黒字となる場合は納税額が増加する。
  2. 不動産所得にかかる必要経費が減少したときは節税効果も減少する。
  3. 具体的な計算例を表示するときは次年度以降のものを表示する。(ただし、初年度と次年度以上を併記するが初年度の節税額を強調しないときに限り初年度の計算例を表示できる。)

取引できると誤認させるおそれのある表示をしてはならない(おとり広告の禁止)

  1. 実際には存在しない不動産
  2. 実際には取引する意思のない不動産
  3. 取引できない不動産

あたりまえですが、上記に関しては表示することはできません。

例えば、合成写真により実際に存在しない住宅を表示したりしていたケースも過去にはありました。

また、売却の依頼もないのにその住宅を広告に表示したりするケースもあります。

その他には、、、

交通機関と所要時間(表示基準)

  • 電車、バス等の交通機関は現に利用できるものを表示。
  • 特定の時期のみ利用できるものはその時期を表示。
  • 乗り換えを要するときはその旨を表示。
  • 特急、急行等の区別を表示。
  • 通勤時に使用できない電車、バス等の所要時間を表示しない。

などが定められています。

各種施設までの距離または所要時間

  • 徒歩による所要時間は、道路距離80mを1分間として表示し、1分未満の端数は切り上げる。

ですから、例えば「駅からゼロ分」という表示はできません。

信号待ちや坂道は考慮する必要はありませんが、中央分離帯によって遠回りシなければならないような場合は、その道路距離になります。

新築

  1. 建築後1年未満
  2. 使用されたことがない

上記2つの条件を兼ねるものが新築になります。

用語の使用に制約があるもの(特定用語の使用基準)

全く欠けるところのないことの表示してはならない

「完全」「完璧」「万全」「絶対」などの用語を断定的に使用することは禁止されています。

ただし、目標として「万全を期すよう努力しています」といったような用語は認められています。

競争事業者よりも優位に立つ表示をしてはいけない

「日本一」「日本初」「業界一」「他に類を見ない」「抜群」などの表示をすることは禁止されています。

最上級表示の禁止

「最高」「最上級J「極」「一級」など最上級を意味する表示は禁止されています。

環境条件に影響を及ぼすおそれ(建設計画等の表示)

  • 分譲宅地、新築分譲住宅
  • 新築分譲マンションのパンフレット

上記に関して、

日照その他物件の環境条件に影響を及ぼすおそれのある建物の建築計画や宅地の造成計画など知り得たものがある場合には記載しなければならない。

次回は、一般的な、建物及びその敷地の売買契約書の条項を参考に不動産売買契約書の内容を検討してみましょう。

ではまた。CFP® Masao Saiki

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