相続税法と不動産
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こんにちは、MSインテグラル・デザイン研究所の斉木です。

前回の投稿では「不動産価格の特徴と決定要因、そして公的土地評価」について解説しました。今回はその続き相続税法における財産評価の原則と仕組みについてから解説を始めましょう。

不動産取引と相続税法について

相続税法における財産評価の原則

相続税法による財産評価については同法第22条で「相続、遺贈または贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による」と抽象的に評価の原則を規定しており、具体的な評価方法に関しては地上権、永小作権など、特定の財産の評価方法を定めているにすぎない。

国税庁では、財産評価基本通達において各種財産の具体的な評価方法を定め公表している。

以下においてはこの財産評価基本通達に定める土地等の評価を中心に説明する。

時価の意義

相続、贈与及び地価税における時価とは、課税時期(評価時点)においてそれぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいう。

すなわち、時価とはその価額ならばいつでも正常な状態で他の財貨と交換できる客観的な交換価値を示す価額で、この価額を形式的、画一的に定めたものが財産評価基本通達の価額である。

相続税法における財産評価の仕組み

土地等の評価上の分類

土地、土地の上に存する権利の評価は次表の区分によって行われるが、この場合の地目等は登記記録上の地目にかかわらず課税時期における土地の現況によって判定される。

図表4‐4

財産の種類 地目等による分類 評価上の分類
土地など 宅地 自用宅地、貸宅地、貸家建付地
農地(田、畑) 純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地
山林 純山林、中間山地、市街地山林
原野、牧場、池沼
鉱泉地 鉱泉地、温泉権、引湯権
雑種地
借地権 借地権、貸家建付借地権、転貸借地権、転借権
定期借地権等 定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権、一時使用目的の借地権
永小作権、耕作権
地上権、区分地上権、区分地上権に準ずる地役権、賃借権、占有権 宅地、山林、原野、牧場、池沼、雑種地の地上権等

土地等の評価

①評価方式による分類

土地等の価額は、地目別に、 a)路線価方式、b)倍率方式、 c)宅地比準方式のいずれかの評価方式によって評価する。

ア)宅地、借地権……路線価方式または倍率方式

イ)農地(耕作権を含む)、山林、原野、牧場、池沼、雑種地……倍率方式または宅地比準方式

②宅地の評価

宅地の価額は、1画地の宅地ごとに評価する。1画地とは利用の単位となっている1区画の宅地をいう。

a)路線価方式による評価

路線価方式は、評価対象の宅地の面する路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう)に付された路線価をもととして、その宅地の形状等に応じた価額の調整を行った金額により評価する方式である。

図表4‐5 評価手順

①利用単位の確立
  1. 自家宅地
  2. 貸宅地
  3. 私道
  4. 貸家建付地
  5. 借地権
  6. 定期借地権
  7. 区分地上権
  8. 貸家建付借地権
  9. 転貸借地権
  10. 転借地
  11. 借家人の有する特権
②地積の決定
  1. 実際の面積
③路線価の確定
  1. 路線価図で確定
④地区区分の確保
  1. ビル街地区
  2. 高度商業地区
  3. 繁華街地区
  4. 普通商業・併用住宅地区
  5. 普通住宅地区
  6. 中小工場地区
  7. 大工場地区
⑤各地の調整率の確定

画地計算

  1. 奥行き価格補正
  2. 側方路線影響加算
  3. 二方路線影響加算
  4. 間口狭小補正
  5. 奥行き長大補正
  6. がけ地補正
  7. 不整形地補正
  8. 無道路地補正
⑥相続税評価額

評価しようとする宅地が路線に接している状況や形状などに応じて以下の画地調整を加えて計算する。

図表4‐6

項目 内容
補正
  • 奥行き価格補正
  • 間口狭小補正
  • 奥行き長大補正
  • がけ地補正
  • 不整形地補正
  • 無道路地補正
加算
  • 側方路線影響加算
  • 二方路線価影響加算
  • 三方または四方路線価影響加算

宅地評価の具体例

路線価方式による宅地評価の具体例を図表4-7に示す。

これにより図表4-6の各種補正率、加算率の適用方法が理解できる。

図表4‐7‐1、 一方のみが路線に接する宅地(普通商業・併用住宅地区)

宅地1

 

路線価×奥行35mに応ずる奥行価格補正率×地積

50万円×0.98×700㎡

評価額:3億4,300万円

 

 

 

図表4-7-2、角地の場合(普通商業・併用住宅地区)

宅地2

 

(正面路線価×正面路線からの奥行距離に応ずる奥行価格補正率+側方路線価×側方路線からの奥行距離に応ずる奥行価格補正率×側方路線影響加算率)×地積

(50万円 × 1.00 + 40万円× 1.00 × 0.08)×750㎡

評価額:3億9,900万円

 

 

 

 

図表4-7-3、準角地の場合(普通住宅地区)

宅地3

 

(正面路線価×奥行40mに応ずる奥行価格補正率+側方路線価×奥行15mに応ずる奥行価格補正率×側方路線影響加算)×地積

(45万円 × 0.92 + 37万円× 1.00 × 0.02)×600㎡

評価額:2億5,284万円

 

 

 

 

 

図表4-7-4、正面と裏面に路線がある場合(普通住宅地区)

宅地4

 

(正面路線価×正面路線からの奥行距離に応ずる奥行価格補正率+裏面路線価×裏面路線からの奥行距離に応ずる奥行価格補正率×ニ方路線影響加算率)×地積

50万円×0.98+25万円×0.98×0.02×560㎡

評価額:2億7,714万4,000円

 

 

 

図表4-7-5、間口が狭小の場合(普通住宅地区)

宅地5

 

路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×地積

30万×0.97×0.94×45㎡

評価額:1,230万9,300円

 

 

 

 

 

図表4-7-6、奥行が長大な場合(普通住宅地区)

宅地6

 

路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率×地積

※地形によっては、次のように間口狭小補正率も併用できる時がある

30万円×1.00×0.94×0.92×80㎡

評価額:2,075万5,200円

 

 

 

 

b)倍率方式による評価

倍率方式は、宅地の固定資産税評価額に国税局長が定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式でです。

この場合の固定資産税評価額は土地課税台帳または土地補充課税台帳に登録された基準年度の価格または比準価格をいい、地方税法の特例措置によって固定資産税の税額計算の基礎とされる課税標準額ではない。

評価手順

固定資産税評価額×国税局長が定める評価倍率(評価倍率表で確認)=相続税評価額

固定資産税評価

土地または家屋に対して課せられる固定資産税の課税標準は、市町村役場に備え付けられている土地課税台帳、または家屋課税台帳に登録されている価格を基礎として求められる。

この評価及び決定は総務大臣が定めて告示した固定資産評価基準(固定資産の評価の基準並びに評価の実施方法及び手続きを定めたもの)によって行われる。

以下のようにして改訂がなされる。

評価の改訂

  • 原則:3年ごと(基準年度)に評価替え(3年間据え置き)
  • 例外:第2年度及び第3年度において土地の地目変更や家屋の改築等が行われ、据え置くことが不適当であるかまたは課税上著しく均衡を失すると認められた場合⇒第2年度及び第3年度においても評価替えを実施
  1. 基準年度とは、昭和33(1958)年度から起算して3の倍数の年度を経過したごとの年度をいう。基準年度の翌年度を第2年度、その翌年度を第3年度という。
  2. 例外の場合の課税標準は、その土地または家屋に類似する土地または家屋の基準年度の価格に比準する価格(比準価格)で土地課税台帳または家屋課税台帳に登録された価格をいう。

固定加算課税台帳の縦覧と不服申し立て

土地面格等縦覧帳簿及び家屋価格等縦覧帳簿の作成

市町村長は、毎年3月31日までに、固定資産税を課することができる土地及び家屋について、次に掲げる事項を記載した帳簿を作成しなければならない。

  • 土地価格等縦覧帳簿:所在、地番、地日、地積、価格
  • 家屋価格等縦覧帳簿:所在、家屋番号、種類、構造、床面積、価格

上記帳簿の縦覧

市町村長は納税者が、その納付すべきその年度の固定資産税にかかる土地または家屋について土地課税台帳等または家屋課税台帳等に登録された価格と、その土地または家屋が所在する市町村内の他の土地または家屋の価格と比較することができるように、毎年4月1日から4月20日またはその年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後までの間、上記帳簿を納税者の縦覧に供しなければならない。

固定資産の1画格等の決定期限

固定資産の価格等の決定期限は3月31日である。

固定資慶評価審査委員会への審査申し出期間

固定資産評価審査委員会に対する審査申し出期間は、固定資産の価格等のすべてを登録した旨を公示した日から納税通知書の交付を受けた日後60日までの間である。

課税台帳の閲覧制度

課税台帳の闘覧制度等

市町村長は納税義務者等の求めに応じ、固定資産課税台帳のうちこれらの者にかかる固定資産について記載されている部分を閲覧に供しなければならない。

図表4‐11

閲覧を求めることができるもの 閲覧対象となる固定資産
固定資産税の納税義務者 当該納税義務に係る固定資産
土地について賃借権その他の使用または収益を目的とする権利を有する者 当該権利の目的である土地
家屋について賃借権その他の使用または収益を目的とする権利を有する者 当該権利の目的である家屋及びその敷地である土地
固定資産を処分する権利を有する一定の者 当該権利の目的である固定資産

固定資産課税台帳記載事項の証明制度

市町村長は、納税義務者その他の者の請求があったときは、これらの者に係る固定資産に関して固定資産課税台帳に記載されている一定の事項についての証明書を発行しなければならない。

固定資産税の路線価等の公開

市町村長は、固定資産の価格等を決定した場合には、遅滞なく地域ごとの標準的な価格を記載した書面を一般の閲覧に供しなければならない。

図表4-12 公的土地価格のまとめ

価格の種類 決定期間 基準日 発表日 閲覧場所 目的 評価割合
公示価格 国土交通省土地鑑定委員会 毎年1月1日 3月下旬 市町村役場 売買の目安等 100%
基準地
標準価格
都道府県知事 毎年7月1日 9月下旬 所轄の市
町村役場
売買の目安等 100%
相続税
路線価
国税局長 毎年1月1日 7月1日頃 所轄の
税務署
相続税、贈与税、地価税を算出する際の基礎 80%
固定資産税評価額 市町村長東京23区については東京都知事 原則として基準年度の前年の1月1日 3月1日基準年度は4月1日 所轄の市町村役場東京23区については都税事務所 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出基礎 70%

※固定資産税評価額以外は関連サイトでも閲覧可能

不動産の鑑定評価

鑑定評価の手順

不動産の鑑定評価の手順は以下のような流れからなっている。

  1. 鑑定評価の基本的事項の確定
  2. 処理計画の策定
  3. 対象不動産の確認
  4. 資料の収集及び整理
  5. 資料の検討及び価格形成要因の分析
  6. 鑑定評価方式の適用
  7. 試算価格または試算賃料の調整
  8. 鑑定評価額の決定
  9. 鑑定評価報告書の作成

鑑定評価の基本的事項

不動産の鑑定評価にあたっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点及び価格または賃料の種類を確定しなければならない。

図表4-13にこれらをまとめて示した。

なお図表4-13中の対象確定条件とは、対象不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件である。

図表4‐13

鑑定評価の基本的事項
①対象不動産の確定 対象不動産の確定 物的な確定
権利の確定
対象確定条件 土地・土地建物等の状態を所与とした鑑定評価

  • 独立鑑定評価注1
  • 部分鑑定評価注2
  • 併合鑑定評価注3
  • 分割鑑定評価注3
  • 未竣工建物等鑑定評価注4
②価格時点の確定 価格時点の意義
価格について
資料について
③価格または賃料の種類の確定 価格 正常価格
限定価格
特定価格
特殊価格
資料 正常賃料
限定賃料
継続賃料

 

注意点▼

注1:独立鑑定評価 土地建物等のうち建物等が存しないものとして土地のみを評価する。

注2:部分鑑定評価 土地建物等についてその状態を所与として構成部分を評価する。

注3:併合・分割鑑定評価 併合・分割を前提として併合・分割後の不動産を単独のものとして評価する。

注4:造成工事が完了していない土地または建築工事が完了していない建物について、工事完了を前提として評価する。

価格時点の確定

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。従って、不動産の鑑定評価を行うにあたっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。

鑑定評価によつて求める価格または賃料の種類の確定

不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格または特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。

不動産の鑑定評価によって求める価格の種類を図表4-14に示す。なお、賃料についても、正常賃料、限定賃料及び継続賃料がある。

図表4‐14 不動産の鑑定評価によつて求める価格の種類

正常
価格
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格
限定
価格
市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合または不動産の一部を取得する際の分割等に基づき合理的な市場で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格(借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合等)
特定
価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない魚午により正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済的価値を適正に表示する価格
特殊
価格
文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格

不動産鑑定評価の方式

不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の3方式がある。

原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をいう)に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例または賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれの不動産の価格または賃料を求めようとするものである。

それぞれの鑑定評価の方式の適用により求められた価格または賃料を試算価格または試算賃料という。

図表4-15に3方式のポイントを示した。いずれの方式も上段が価格、下段が賃料を求める手法である。

図表4‐15

1)原価方式:不動産の再調達に要する原価に着目する。

再調達=建築造成等による新規の調達

手法とポイント
原価法 ①再調達原価を求め、これについて減価修正を行うことにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

②再調達原価の把握及び減価修正を適正に行うことができる場合に有効である。

積算法 ①基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に、さらに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

②基礎価格、期待利回り、必要諸経費等の把握を適正に行うことができる場合に有効である。

2)比較方式:不動産の取引事例または賃貸借等の事例に着目する。

手法とポイント
取引事例比較法 ①事例の収集、選択、事情補正、時点修正を施し、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して対象不動産の試算価格を求める手法である。

②近隣地域または同一需給圏内の類似地域内において、類似の不動産取引が行われている場合に有効である。

賃貸事例比較法 上記に準じて試算賃料を求める手法である。

3)収益方式:不動産から生み出される収益に着目する。

手法とポイント
収益還元法 ①対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

  • 直接還元法1・・…一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
  • DCF法……連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法

②賃貸用不動産、一般企業用の不動産に有効である。ただし、収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであり、収益還元法は自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用できる。

収益分析法 ①一般企業経営に基づく純収益を求めて、これに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

②企業用不動産に帰属する純収益を求め得る場合に有効である。

鑑定評価手法の適用にあたっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。

この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により、複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。

なお、試算価格の調整とは鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格の再吟味及び各試算価格が有する説得力にかかる判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導くことをいう。

さいごに▼

4)開発法

更地の価格の鑑定評価を行うにあたっても、原価方式である原価法、比較方式である取引事例比較法、収益方式である収益還元法の3手法のうち適用可能な複数の手法を適用すべきであるが、鑑定評価の対象とする更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、3手法に加えて開発法を適用し、①または②により求められた試算価格を比較検討すべきである。

面積が大きい更地には、マンション等として一体利用することが合理的な更地と、戸建分譲用地等として分割利用することが合理的な更地とがあり、それぞれ試算価格の求め方が異なっている。

  1. 当該更地について、一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格。
  2. 当該更地について、分割利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格。

ではまた。

 

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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