住宅ローンを借り入れるときの注意点は?

まず、いえることは「無理のない資金計画」です。2000万円の家と5000万円の家を見たとき、高いほうにより心がひかれるのは当然のことです。ただ、それが自分たちにとって「買える家」なのかどうか、冷静な判断が必要。

住宅ローン借入前に、頭金はいくらあるのか、毎月無理なく返済できる金額とボーナスで返済できる金額はいくらなのか、という2点について考えてみましょう。また、どのぐらいの年数で住宅ローンを払い終えたいかというのも大きなポイントです。

サラリーマンなら定年までに、自営業でも引退する前に住宅ローンを払い終えるように考えておけば、老後の生活に余裕が持てます。

年収(手取り)に占める返済金の割合を「年収負担率」といいますが、理想の年収負担率は20%程度といわれています。年収600万円の人なら年間120万円で、毎月10万円の返済額なら無理なく返せる金額とみていいでしょう。

ですが、重要なのは収支のバランスです。収入が同じだとしてもあなたを取り巻く環境が違えば、支出が違うはずです。20%というのは、あくまでも目安です。

住宅購入のとき頭金は必ず必要なのですか?

いずれにしても住宅購入の頭金が多ければ返済計画に余裕が持てることは確かです。
また、マイホームを購入した場合、家や土地の価格のほかに、固定資産税や都市計画税がかかります。

ほかに、ローン保証料、事務手数料、団信保険料、火災保険料などのローン関係費用、そして印紙税、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料などのいわゆる住宅購入諸費用と呼ばれるものがかかります。

これら住宅購入諸費用のことも考えて無理のない返済計画が立てられるように、前もってなるべく多くの頭金が準備できるよう心がけてください。借り入れは少なければ少ないほどいい。借金ですから、無い方がいいに決まってる。

住宅ローンの種類にはどんなものがありますか?

住宅ローンの種類で、一番耳になじんでいる公的な住宅ローンといえば、「住宅金融公庫融資」でしょう。公庫融資では、取得する住宅の種類別、地域や構造・広さという要因により、融資額が異なるのが特徴です。

た とえばマンション購入資金では「○○地域にある6階建て以上のマンションなら専有面積○m2のとき融資額が○○万円」というようになっていて、この要件が 一つでも変わると融資額も変わるようになっているのです(平成19年3月末まで。住宅金融支援機構は原則、個人融資廃止)。

銀行や信用組合などの金融機関、また生命保険会社やクレジット会社が扱う住宅ローンがあります。公的融資に比べて柔軟性があり、タイプも豊富。各金融機関とも貸出先が先細りしているなかにあって、住宅ローンは固い商売だと見ている部分が多いようです。

住宅の条件で公的融資が受けられない場合でも、住宅の条件がゆるい銀行ローンなら、融資を受けることが可能になることも十分考えられます。

申し込み資格や融資条件は各金融機関によって異なりますが、提携ローン(分譲建売業者や建設業者が金融機関と提携してユーザーにローンを斡旋する方法)や、非提携ローン(ユーザーが直接金融機関から借りる方法)など、さまざまなメニューがあります。

同じ民間でも都市銀行とノンバンク(クレジット会社・信販会社など)では金利も大きく異なる場合が多く、注意が必要。金額を多く貸してくれるからといって安易に申し込むのは考えものです。

また、住宅金融公庫の証券化事業を活用した新型住宅ローン「フラット35」「フラット35S」は、民間金融機関の長期固定金利の住宅ローンです。融資実行後に住宅金融公庫が当該住宅ローンを民間金融機関から買い取ります。

住宅ローン控除ってなんですか?

住宅ローン控除とは、住宅ローン等を利用して住宅の新築や購入または増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、住宅ローン借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額を所得税額から控除することができます。

控 除しきれなかった金額があるときには、翌年の住民税から一定金額(前年の所得税の課税総所得金額、課税退職所得金額、課税山林所得金額の合計額の5%まで で最高9万7,500円)を限度として控除することもできます。所得税の新制度は平成21年1月1日から、住民税の新制度は平成22年度から適用されてい ます。

主な要件は次の通りです。

取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること
控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
登記事項証明書の家屋の専有面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が自己居住用であること
(増改築の場合は増改築後の面積が50㎡以上であること)
10年以上にわたって分割返済する借入金があること
(親族などからの個人的な借入や1.0%に満たない利率による借入金は除く)
居住した年及びその前後2年間(通算5年間)居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていないこと
中古の場合、次のいずれにも該当する住宅であること

(1)建築後使用されたものであること
(2)次のいずれかに該当する住宅であること

取得する建物が耐火建築物の場合は築後25年以内であること
木造など非耐火建築物の場合は築後20年以内であること
新耐震基準に適合する建物であること(この要件による特例の適用は平成17年4月1日から、申告時に耐震基準適合証明書を添付)

(3)親族や事実婚の相手など生計を一にする親族などから取得した住宅・贈与による住宅でないこと

固定金利と変動金利どちらを選択したらいいですか?
銀行の住宅 ローンのタイプを大きく分けると、変動金利型、固定金利型、固定金利選択型の三つがあります。このうち、固定金利選択型は、金融機関の定める固定期間(た とえば、3・5・10年など)内は金利の変更をせず、固定期間終了後にその時点の金利によって固定金利選択型か変動金利型かを選んでいく方式です。

変動金利型は、5年間にわたり月々の返済額は変わりませんが、年2回(4月、10月)にその時点の金利で利息部分と元金部分の返済割合を見直し、6年目以降はその時点の金利で新たに月々の返済額が決まるという方式です。

選び方のポイントは、一般的に、金利の上昇期には固定金利型の長期を選択し、金利の下降期には変動金利型を選択するのが望ましいといえます。

銀行によっては、変動金利型と固定金利選択型を半額ずつ利用する方法も選択できるなど、商品や金利に相違がありますので、住宅ローンのタイプはもちろんのこと、それらの金利にも着目して、自分に合った住宅ローンを探してみましょう。
*変動金利を選択した場合は「未払い利息」の発生に要注意。

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