住宅ローンの借り換え

公的融資は借り換え利用ができませんので、借り換えの場合は全て民間金融機関ということになります。

同一金融機関内での変動金利型から固定金利型・固定金利選択型への借り換えは原則として出来ません。

また借り換えは新規融資扱いになるため担保評価により融資額がきまります。

担保価値としては実勢価格の70%~80%が限度で、評価割れの場合は新規融資が受けられず借り換えが実行できないケースがあります。

そして、借り換えの効果が期待できるのは、一般的なデータからすると「新規融資との金利差が1%以上、残り期間10年以上、ローン残高以上」が目安になります。

また、他の借り入れにより抵当権等が設定されている場合は、抵当権の順位変更登記の承諾が必要になります。

担保評価額を上回って融資可能な金融機関もありますが、担保評価額を超えた分は無担保融資になります。

他に借り換えに際しての費用の把握もしておく必要があります。

費用としては、印紙税・抵当権抹消費用・新規融資に対する抵当権設定費用・司法書士手数料・保証料・事務手数料などがあります。

借り換えに当たってはこれらの諸費用も含め、返済負担の軽減効果があるかどうか判断してください。

住宅ローンの繰上返済

住宅ローンの繰上返済とは、現在返済しているローン元金部分の一部や全部を返済する事により返済期間の短縮や返済額の軽減をすることで、期間短縮型と返済額軽減型があります。

期間短縮型とは毎回の返済額は変えずに返済期間を短縮する方法です。

ただし、ステップ返済(一定期間返済額を抑えている)などを利用している場合には繰上返済の翌月から返済額がアップする場合がありますので注意が必要です。

返済額軽減型とは返済期間を変えずに毎回の返済額を少なくする方法です。

ただし、変動金利型の住宅ローンの場合は内入れ時(返済時)の金利水準によっては、必ずしも返済額がすくなるとは限りませんので注意してください。

参考▼

その他にボーナス支払月の変更、ボーナス時併用払いから毎月払いへ、毎月払いからボーナス時併用払いへ変更やボーナス時払い部分のみの一括返済、元利金等返済から元金均等返済へ、その逆パターン、ステップ返済から通常返済への変更も可能ですが、繰上返済には手数料が必要な場合がありますので予め借入先の金融機関に確認しておいてください。

繰上返済をする際には住宅の現在の資産価値が住宅ローン残債をどの程度上回っているか、リタイアまでに完済する場合、どのくらいの期間の繰上返済をすればいいのか、その際の資金は幾ら必要なのかんどを確認しておいた方がいいでしょう。

繰上返済をする場合は”ライフプランに基づき繰上返済額を決める”ということを忘れないでおいてください。

住宅ローン控除

住宅ローン控除、正式には住宅購入金等特別税額控除といいますが、これは一定の要件を満たす住宅を購入したり、増改築を行った場合で、ローン返済期間10年以上で借り入れた場合、所得税から一定額を控除できる制度です。

対象になる人

居住用家屋の購入、新築住宅の取得、中古住宅の取得、土地を取得して2年以内に家屋を新築、家屋の増改築などを行った人です。

対象になる借入金

金融機関、住宅金融支援機構、福祉医療機構、住宅資金の長期貸付の業務を行うものからの借入金、当該建設業者からの借入金、当該宅地建物取引業者からの借入金、社内融資で基準金利が年1%以下のものなどです。

適用住宅要件

床面積が50㎡以上というのが条件ですが、増改築や耐震工事の場合は費用が100万円をこえていることが条件になります。

また、店舗兼用住宅や二世帯住宅の場合には登記の仕方に注意が必要です。

なぜなら、床面積が登記簿上の面積で判定されるからです。

店舗兼用の場合は住居部分が1/2以上であることが条件です。

中古物件の場合は建築後20年以内(耐火構造25年以内)のものに限られます。

ただし、地震に対する安全上必要な措置法に適合する建物に関してはその限りでは有りません。

適用申請者の用件
  • その年の年収が3,000万円以下、給与所得だけなら3,336万円以下の人
  • 取得した年と前後2年間、通産で5年間に居住用財産についての特別控除や買い換え特例等の適用を受けていない人

ただし、平成11年1月1日以降おきた譲渡損失については、住宅ローン控除制度と譲渡損失3年間繰り越し控除制度との併用が認められます。

また、住宅取得日から6ケ月以内に居住すること、控除を受ける各年の12月31日に居住していることが条件です。

なお、転勤等止むを得ない事情で一時転勤し、その後再び入居した場合には再び住宅ローン控除が認められます。

融資の条件

返済期間が10年以上のものです。

  • 金融機関、住宅金融支援機構、福祉医療機構、住宅資金の長期貸付の業務を行うものからの借入金
  • 当該建設業者からの借入金
  • 当該宅地建物取引業者からの借入金
  • 社内融資で基準金利が年1%以下のも

上記が対象になります。ただし、勤務先から役員が受けるものは対象外です。

参考▼

適用をうけるためには、登記簿等の必要書類を添付して確定申告をする必要があります。

万が一確定申告を忘れてしまった場合は、期限後申告をすれば適用されます。

一般の会社員は基本的に確定申告をしないケースが多いので原則として5年間はさかのぼって更正の請求が可能です。

住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(住宅の取得等の対価の額又は費用の額(注1,2)が住宅ローン等の年末残高の合計額よ りも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額。

以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します (100円未満の端数金額は切り捨て)。

注意点▼

注1)平成23年6月30日以後に住宅の取得等の契約をし、その住宅の取得等に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。

注2)住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)又は「相続時精算課税選択の特例」(措 法70の3)(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

控除額等の詳細は国税庁のホームページを参照してください。

借地上建築物と定期借地権付き物件への融資

借地建築物への融資

親や親戚からの借地にマイホームを建てたいときなどに利用でき、賃貸借・使用貸借どちらでも利用できます。

「住宅に関する地主の承諾書」と地主の印鑑証明書、借地の賃貸契約書が確認できれば住宅建設資金が借りられます。

親の土地を借地として利用する場合の使用貸借では、無償で使用し、返還する約束なので、使用嫌悪価値は0として取り扱われ贈与にはなりませんが、原則として抵当権の設定は必要です。

また、親が借りている土地を利用する場合は、親の借地権を無償で借りても贈与にはなりません。

しかし、親と土地所有者と土地利用者の 3人で作成した「借地権の使用貸借に関する確認書」を所轄の税務署に届け出る必要があります。

定期借地権付き物件への融資

定期借地権付き分譲住宅は50年後に返還するなどの条件はありますが、所有権付き住宅価格の約6割程度と割安です。

フラット35の場合、通常の借地権、定期借地権について建物取得費と借地権取得地の9割までが融資の対象となっています。

いずれの取得費も地上権設定契約書または賃貸契約書により対価の支払いを確認できること、原則として保証金、敷金返戻請求権に住宅金融支援機構を質権者として質権設定することが必要です。

なお名義書換料、承諾料は融資の対象にはなりません。

フラット35以外の民間住宅ローンの場合、一般定期借地権についてはローンを組めない場合がありますが、なかには定期借地権に対するローンとして専用の定期借地権付き住宅ローンを扱っている金融機関もあります。

次回は、「住宅ローン金利と返済計画のポイント!」です。

ではまた。

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