住宅購入資金の作り方Ⅱ

今日の住宅プラン・ガイダンスは、財形住宅貯蓄、贈与税の配偶者控除、相続時精算課税制度、贈与などを利用して住宅購入資金などを作る方法です。

財形住宅貯蓄とは?

財形住宅貯蓄とは、勤労者の持家取得を税金の面で援助しようとするものです。

※勤労者財産形成促進法に基づく財形住宅貯蓄の促進を図ることを目的としている。

財形貯蓄を利用できる人

  1. 原則として国内に住所を有する年齢55歳未満の勤労者。
  2. 勤務先に「給与所得者の扶養控除等申告書」を提出している人に限る。

なお、退職などにより不適格に該当する場合は、非課税の適用を受けることはできません。

勤労者財産形成住宅貯蓄契約

勤務先を通じて預入、信託、購入又は払込みをした預貯金、合同運用信託、有価証券、生命保険の保険料、生命共済の共済掛金、損害保険の保険料などで一人1契約に限られています。

  • 5年以上の期間にわたって定期に給与天引き預入により積み立てている。
  • 住宅の取得等の頭金として払い出される。

上記を要件として、元本550万円までの利子等について所得税が非課税扱いになります。

注意!目的外の払出しが行われた場合には、5年間遡及して課税されます。

なお、財形住宅貯蓄と勤労者財産形成年金貯蓄(いわゆる財形年金貯蓄)の両方を有する場合は、合計最高550万円とされ、4000万円までの融資が可能です。

参考▼

最初の預入等をする日までに「財産形成非課税住宅貯蓄申告書」を勤務先等及び金融機関の営業所等を経由して税務署長に提出するとともに、原則として預入等の都度「財産形成非課税住宅貯蓄申込書」を勤務先等を経由して金融機関の営業所等に提出しなければなりません。(国税庁のホームページより抜粋)

贈与税の配偶者控除

婚姻期間が20年以上の配偶者に対して居住用不動産等の贈与に対して2110万円まで非課税で贈与できます。(国税庁)

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われた。
  2. 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭である。
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で、取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みである。

上記に該当する場合は、贈与税の配偶者控除が受けられます。

注意!配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

ただし、次の書類を添付して、贈与税の申告をする必要があります。

  1. 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本。
  2. 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し。
  3. 居住用不動産の登記事項証明書。
  4. その居住用不動産に住んだ日以後に作成された住民票の写し。

ただし、戸籍の附票の写しに記載されている住所が居住用不動産の所在場所である場合には、住民票の写しの添付は不要です。

上記の書類のほかに、金銭ではなく居住用不動産の贈与を受けた場合は、その居住用不動産を評価するための書類(固定資産評価証明書など)が必要です。(国税庁のホームページより抜粋)

相続時精算課税制度

原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の推定相続人である子又は孫に対し、財産を贈与した場合に選択できる制度です。

この制度を選択する場合には、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。

注意!この制度を一度選択すると、その選択に係る贈与者から贈与を受ける財産については、その選択をした年分以降全てこの制度が適用され、「暦年課税(注)」へ変更することはできません。

また、この制度の贈与者である父母又は祖父母が亡くなった時に、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算します。

このように、相続時精算課税の制度は、贈与税・相続税を通じた課税が行われる制度です。

参考▼

相続時精算課税を選択しようとする受贈者(子又は孫)は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間(贈与税の申告書の提 出期間)に納税地の所轄税務署長に対して「相続時精算課税選択届出書」を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出するこ ととされています。
(国税庁のホームページより抜粋)

直系尊属からの住宅取得資金の贈与

参考▼

平成27年1月1日から平成31年6月30日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3 月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一 定金額について贈与税が非課税となります(以下、「非課税の特例」といいます。)(国税庁のホームページより抜粋)

注意!非課税限度額は、住宅の種類や住宅用家屋の取得等に係る契約の締結がいつになるかにより異なります。

各年分の非課税限度額は、次の表のとおりです。

1,下記ロ以外の場合(以下、「住宅資金非課税限度額」といいます。)

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間

良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋

~平成27年12月

1500万円

1000万円

平成28年1月~平成29年9月

1200万円

700万円

平成29年10月~平成30年9月

1000万円

500万円

平成30年10月~平成31年6月

800万円

300万円

2,住宅用家屋の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合(以下、「特別住宅資金非課税限度額」といいます。)

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間

良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋

平成28年10月~平成29年9月

3000万円

2500万円

平成29年10月~平成30年9月

1500万円

1000万円

平成30年10月~平成31年6月

1200万円

700万円

注意点▼

(注1)既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額になります。また、平成28年9月以前に契約を締結した住宅用家屋について、消費税率10%以外の場合の住宅資金非課税限度額(上記の表イに掲げる部分)の適用を既 に受けたことがある者であっても、平成28年10月以降に住宅用家屋の売買契約、又は自己が居住している住宅用家屋の増改築工事の請負契約を締結して消費 税率10%が適用される場合には、特別住宅資金非課税限度額(上記の表ロに掲げる部分)の適用を再度受けることができます。

(注2)「良質な住宅用家屋」とは、省エネ等基準(省エネルギー対策等 級4(平成27年4月以降は断熱等性能等級4)相当以上であること、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上であること又は免震建築物であること)に該当 する住宅用家屋であること、一次エネルギー消費量等級4以上に該当する住宅用家屋であること又は高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上に該当する住宅用 家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。

注意!平成21年分から平成26年分において、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受けている場合には、平成27年分以降の贈与でこの非課税の特例の適用を受けることはできません。(国税庁のホームページより抜粋)

さいごに、夫婦共有名義での住宅取得

メリット

  • 住宅ローン控除をそれぞれ受けられる。
  • 相続時精算課税制度の特例をそれぞれが受けられる。
  • 売却の際には住居用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除がそれぞれに受けられる。

デメリット

  • 登記などの費用がかさむ。
  • 売却するときには共有者の承諾が必要になる。
  • 夫婦どちらか一方が住宅ローンを借りる場合、他方の所有者は持分を担保提供しなければならない。

次回は「住宅取得にかかる諸費用と住宅ローン控除について」です。

ではまた。CFP® Masao Saiki

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