住宅購入
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こんにちは、MSインテグラル・デザイン研究所の斉木です。 今回から数回に渡って住宅を購入する時のポイントについて解説していきましょう。

住宅プランとライフデザイン

住宅は、一般的にみて人生で一番大きな買い物といえます。

それだけに、必要な費用を正しく見積もったうえで、無理のない住宅資金計画を立てる必要があります。

ここで注意したいことは、購入の際、オプションの追加などによって大幅に予算を超過してしまう傾向があるということです。

売る側は、ローンが組めて売れたらいい、銀行側は返済可能であれば問題ない、でも、私たちはそこで一度深く深呼吸をして、もう一度、それが無理のない金額かどうかを検討する必要があります。

返済は何十年もの長期にわるわけですから、ちょっとの金額の差が何百万の違いになることを忘れないでいてほしいのです。

そして、まず考えておきたいのが、住宅購入時には現金で用意しなければならないお金のことです。

無理のない借り入れをするためには、最低でも物件価格の2割以上の頭金を準備しておくことが望ましく、この分は現金で用意する必要があります。

また、住宅購入時には物件価格の3%~10%程度の諸費用がかかりますので、この分も頭金と併せて現金で用意することになります。

現在の貯蓄の上手い活用アイデアがあるのならいいのですが、そうでないのであれば、低金利でローンが組める時代とはいえ、やはり借金は少ないに越したことはありません。

住宅購入にかかる費用

住宅を買うときにかかる諸費用には、ローンを借りるための手数料や、登記費用、税金、保険料などがあり、新築物件で物件価格の3%~7%、中古物件で6%~10%程度が費用の目安となります。

さらに住宅を購入した後にも、一戸建て、マンションともに維持費や税金などの諸費用がかかります。

また定期的なメンテナンスやリノベーションの費用もある程度考えておく必要があるでしょう。

これらの費用は毎月返済額とは別に住居費負担となります。

したがって、ローン返済以外のこれらにかかるお金も計画的に準備しておく必要があるのです。

住宅ローンを組むときには、これらの費用も考え合わせたうえで、無理のない返済計画を立てることがとても大切です。

あとになって「こんなはずではなかった」とならないようにしっかり計画をたてておきましょう。

頭金が必要な理由

最近は、頭金が不要なケースが多くなっています。

つまり、物件価格の10割を借り入れることができる金融機関が増えてきたということです。

しかし、頭金なしで住宅ローンを組むと、どうしても負担が大きくなり、結果的に無謀なマイホーム購入計画になりがちです。

参考▼

例えば、3,000万円の物件を返済期間30年、金利2.5%(元利均等返済)のローンを組んで購入したときに、頭金が2割とゼロの場合では、頭金を含めない場合よりも支払総額で約253万円も少なくなります。

このように頭金が多いほど返済金額が少なくなるので、やはり物件価格の2割以上は頭金を用意したいものです。

また、物件価格(特に新築)は購入してすぐに、1割~2割は値下がりするのが一般的です。

頭金を入れていないと当面は売却価格がローン残債を下回る可能性が大きく、差額分を現金で用意しないと売るに売れなくなってしまうというリスクもあります。

マイホーム購入したら即プラスの資産、という時代ははるか昔に終わったのです。

頭金の目安

上で紹介したように、住宅を購入するときに頭金を用意することはとても大切です。

とはいえ、貯蓄すべてを頭金に充ててしまうと、病気やけが、急なリストラなどで収入が途絶えてしまったときに、住宅ローンの支払いが滞ってしまうことにもなりかねません。

このため、ある程度の蓄えは残しつつ、物件価格の2割程度を準備するのが妥当です。

2割の頭金も準備できないないようであれば、時期尚早のサインと捉えるといいでしょう。

嘗てのように年令ベースによる右肩上がりの賃金体制から能力重視、生産性次第の時代になったわけですから、余程自分の能力に自身がない限り、やはり不意の事態に備えた緊急資金として、生活費の1年分程度は確保しておきたいところです。

したがって、それらを差し引いた残りの部分を頭金に充てるというのが1つの目安になります。

すなわち、3,000万のマイホームを購入するとなると頭金600万円と生活費1年分として300万、合わせて約1,000万円近くの預金が現時点で確認できるのであれば、マイホームを購入することができるかもしれないということになります。

昨今では年収300万円でもマイホームが購入できるなどと吹聴している人もいらっしゃいますが、その収入の可処分所得の割合が極めて多い場合は別として、長い目で見れば、そのほとんどは結果的に無謀な賭けになるでしょう。

参考▼

こちらのシート(日本FP協会資料)を利用して、あなたが頭金に充てることができる金額の目安を一度算出してみてください。

返済負担率のチェック

せっかくマイホームを手にいれても、住宅ローン負担が大きすぎて日々の暮らしが厳しくなっては、本末転倒です。

新興住宅地を歩いてみると、親の姿らしきものはなく、子どもたちだけで遊んでいる状況をよく見かけます。

そう、共稼ぎなので両親とも不在なのです。

そのような情景を見るたびに、この家族が、「本当に叶えたかったことは何だったんだろうか」そう考えずにはいられないのです。

そこで是非とも確認しておきたいのが、「返済負担率」です。

「返済負担率」は、年収における年間の住宅ローン返済額の比率を表すものです。

そしてこれは、金融機関が融資額を決める際の基準にもなります。基本的には「返済負担率」が25%を超えないよう住宅ローン負担を抑えておくのが一つの目安となります。

ただし、年収だけで類推してしまうのはいささか危険です。家族構成や環境が違えば、お金の使い方が当然、異なってくるからです。

したがって、例え金融機関からの融資が可能であったとしても、、可処分所得同様、実際の余裕資金がいくらなのかを把握した上で、真摯に自己判断をしていかなければなりません。

住宅ローンの負担に影響する3つの要素

住宅ローンの利息の額に影響するのが、「借入額」、「金利」、「返済期間」の3つです。

借入額が少ないほど利息は少なく済みますし、同じ借入額なら金利が低いほど、借入期間が短いほど、支払う利息は少なくて済みます。

したがって、住宅ローン負担を減らすためには、出来る限り借入額を減らし、より金利が低い住宅ローンを探すことが重要です。

それと同時に、返済期間を出来る限り短くして一旦返済計画に負荷をかけてみてください。

そうすると当然、月々の負担は増えます。

無理があるようなら返済期間を少し伸ばして、バランスを整えるようにします。

とはいえ、返済期間を伸ばせば、その分総支払額は増えますから、あまり得策とはいえません。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済方式(以下、元利均等)」と「元金均等返済方式(以下、元金均等)」の2種類があります。

「元利均等」は元金と利息を合わせた毎月返済額が一定なので、生活設計が立てやすいというメリットがあります。

一方「元金均等」は元金部分のみが一定で、その時点でのローン残高に応じた利息が毎月返済額に上乗せになるタイプ。

ローン残高が減るのに応じて利息額も減りますので、当初の支払いが多いものの年数経過とともに毎月返済額は減っていきますので元利均等よりも総支払額は少なくなります。

ちなみに、現在の主流は「元利均等」タイプとなっており、「元金均等」は取り扱いのある金融機関が限られています。

金利タイプのメリット・デメリット

住宅ローンには、借り入れたときの金利が固定される期間によって「固定金利型」、「固定金利選択型」、「変動金利型」の3つの金利タイプがあります。

変動タイプや固定期間が短いタイプほど適用金利は低くなりますが、毎月返済額が市場金利によって変動するリスクがあります。

逆にフラット35に代表される「固定金利型」は、適用金利は高めですが、毎月返済額は常に一定です。

変動金利か、固定金利か、の選択は経済的なことも去ることながら、借り入れた後は、心理的な面に大きく影響してきますので、予め、経済的な面と心理的な面の両方から、個人の思考傾向も考えた上で判断していくことが大切です。

例えば、経済的なことに対して感受性の強い人が、変動金利を選択してしまうと、市場金利が変動する毎に一喜一憂してしまい、精神的に非常に不安定になってしまう、という事態になりかねません。

繰り上げ返済について

住宅ローンは、借りた後、繰り上げ返済をすることによって、負担を減らすことがでます。

繰り上げ返済には、毎月返済額はそのままで返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。

支払う利息を減らしたい人や完済期間を早めたい人なら「期間短縮型」。

月々の返済額負担を減らしたいという人なら「返済額軽減型」が向いています。

しかしながら、繰り上げ返済に資金を回すということは、一方で貯蓄残高が減ることになります。

そんことによって教育費や生活費が足りなくなってしまうというケースもあります。

したがって、繰り上げ返済を利用するにあたっては、他の支出とのバランスも考えあわせた上て、どうするかを慎重に判断していきましょう。

繰り上げ返済の効果

返済方式ごとの、効果を見てみましょう。

 

参考事例▼

たとえば、借入額3,000万円の住宅ローンで、5年後に100万円を繰り上げ返済したとすると、期間短縮型を選択した場合、毎月返済額は変わりませんが、返済期間が1年4カ月短縮となり、利息は約107万円軽減されます。

一方、返済額軽減型を選択した場合は、返済期間は変わりませんが、毎月返済額は4,753円軽減され、利息は約42万円減となります。

 

先程申し上げたようにどちらを選択するかは、その家計の状況次第ということになります。

期間短縮型 返済額軽減型
繰り上げ返済 期間短縮 繰り上げ返済 軽減型

借り換えの基本

現在借りている住宅ローンの金利が高めな人、また今後適用金利が上がるのが見込まれる人などは、住宅ローンを借り換えることによって、総返済額を減らしたり、毎月返済額を抑えることができる可能性があります。

借り換えする際は別の銀行から現在の住宅ローン残高に相当するお金を借り入れ、これの返済に充てることになります。

借り換えにはさまざまな手数料がかかるため、手数料を差し引いても負担軽減効果が見込めることが、借り換えるときの条件です。

どんな住宅ローンに借り換えるべきかは人によって異なります。

借り換えてもメリットがありそうな目安としては、現在ローン残高が1,000万円以上、金利差が1%以上、残存期間が10年以上これらの条件に当てはまる人は借り換えを検討してみるのもいいでしょう。

さいごに▼

優遇制度

消費税増税に伴い、住宅購入を応援するための優遇制度が設けられています。
その1つが「すまい給付金」。これは一定の条件を満たした住宅を購入する、収入額の目安が510万円以上の人が対象(消費税8%の場合)。
収入額におうじて給付基礎額×登記上の持分割合に応じた金額が給付されます。平成31年6月までに引き渡され入居が完了した住宅が対象です。
もう一つは「住宅ローン減税」こちらも消費税の増税に合わせて平成26年4月1日から平成31年6月末まで、これまで2000万円までだった年末ローン残高の上限が4000万円に拡充され、10年間で最大400万円が減税されます。
(一般住宅の場合)消費税の増税による市場の冷え込みをなんとか抑えたい、カバーしたいということから考えられた策だとは思いますが、あまり効果がないように思います。
関係者が経済学の前提である、セイの法則に従っているかぎり、決して景気は良くなりませんし、本当のことは見えてこないはずだからです。
ではまた。

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