不動産投資
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前回の投稿「不動産の投資分析のポイント、そして税金と収益計画のポイント」では不動産の投資分析のポイントと収益改善のポイントについて主に解説しました。

今回は不動産投資利回り、つまり、不動産投資収益率についての解説から始めましょう。

不動産投資利回りとは、不動産投資利益を初期投資額に対する割合で表したものです。

つまり、初期投資額=物件価格+取得費用(手数料や税金)ということになります。

2種類の不動産投資利益

不動産投資の利益には2種類があります。

  1. 毎年(毎月)の正味営業収益(NOI):賃料収入-営業費用
  2. 将来不動産を売却した時の正味売却価格:売却価格-取得費用

上記2つが不動産に投資した時の利益ということになります。

また、不動産投資利回りとは、

  • 不動産に投資することで初期投資したものがどの程度増減したのかを表す指標

例えば、、、

  • 初期投資額3,000万円に対する不動産投資利回りがプラス10%なら300万円の増益。
  • マイナス10%なら300万円の損失。

ということが、それぞれ生じる結果ということになります。

このように利回りは投資家の資産の増減の程度を示す評価指標です。

2種類の不動産投資利回り

また、この不動産利回りに関しても2種類に分類されます。

  1. 会計上の利回り
  2. 経済的な利回り

上記の2つが、不動産の利回りを表したものということになります。

  • 経済的な利回りが、投資判断になる
  • 会計上の利回りは物件などを比較する時に使う。

例えば、以下の事例のような場合があるとします。

計算の前提条件 物件A(千円) 物件B(千円)
物件価格 24,000 24,000
取得費用 1,200 1,200
賃料収入 1,920 1,400
営業費用 192 216
正味営業収入 1,728 1,224
10年後の物件正味売却価格 19,600 19,600
注意点▼

会計上の利回りにフォーカスした場合は、NOIのみに着目して正味売却価格は無視することになる。したがって、会計上の利回りは、正味営業収益÷初期投資額ということになる。

3種類の会計上の利回り

上記の例からすれば、A物件の利回りは6.9%になります。

しかし、初期投資額の代わりに物件価格を使うことが多いので、

実務には、1,720÷2,400=7.9%ということになります。

また、賃貸不動産用の広告では、会計上の利回りで計算した利益の代わりに、営業費用を差し引く前の賃料収入と物件価格を使って会計上の利回りを表示する場合があります。

これを表面利回りといます。

  • 表面利回り=1,920÷24,000=8.0%

このように会計上の利回りには3種類(6.9、7.9、8.0)が考えられ、その関係は、

  • 純粋な会計上の利回り<物件(NOI)利回り<表面利回り。

ということになります。

つまり、同じ物件でもどの利回り指標を使うかによって、数値が異なってくるということです。

ですから、物件の収益性を比較する場合には、同じ利回りを使って比較することが重要です。

例えば先程の2つの物件の3つの利回りを比較した場合、

利回り 物件A 物件B
会計上の利回り 6.9% 4.9%
NOI 7.2% 5.1%
表面利回り 8.0% 6.0%

といった結果になるということです。

会計上の利回りの大きな欠点

会計上の利回りの大きな欠点は、

  • 貨幣の時間価値
  • 将来の正味売却価格

上記の2つを考慮していないという点です。

どういうことかというと、

  • 投資判断に用いる利回りは、本来であれば複利計算が前提。
  • 会計上の利回りは単利計算である上、物件売却時の損益が反映されていない。
利回り 物件A 物件B
会計上の利回り 6.9% 4.9%
NOI 7.2% 5.1%
表面利回り 8.0% 6.0%
内部収益率(対物件価格) 5.8% 3.5%
内部収益率(対初期投資額) 5.1% 2.9%

つまり、内部収益率を示すと上記のようになるということです。

投資判断は内部収益率によって行う

なぜ、内部収益率を基準にするのかというと、

会計上の利回りでは、投資判断を誤り安いからです。

ですから、会計上の利回りを参考にする場合は、投資分析に入る前の大雑把な判断材料だということを忘れないでおいてください。

例えば、、、

  • 投資期間が10年
  • 正味営業収益が毎月同額

と仮定した場合の物件Aの内部収益率(IRR)を計算すると、

24,000=1.728/(1+IRR)+1.728/(1+IRR)²+・・・・・・・1.728/(1+IRR)10+19,600(正味売却価格)/(1+IRR)10

未知数のIRRはエクセルなどの表計算ソフトの「IRR関数」を使うと簡単に計算できます。

参考▼

内部収益率は前回の投稿「不動産の投資分析のポイントと収益改善のポイント」で紹介したNPVと密接な関係にある。

キャッシュ・アウトフローの現在価値=キャッシュ・インフローの現在価値合計。

  • NPV=0という関係が成り立つ場合の割引率が内部収益率。

ということになります。

では、IRRを使って、どのように投資判断をするのか?

物件Aの場合、IRR=5.8%という事になりましたが、

では、実際IRRを用いてどのように投資判断をしていけばいいのでしょうか?

IRRは利回りという利益のことだと言いましたが、投資を判断する際には、

  1. 利益を得るために支払った費用と比較。
  2. 利益が費用を上回っていた場合は投資してもいい。

という順序で判断する必要があります。

  • 投資判断で使う費用は「資本の機会費用」。
  • この資本の機会費用は、資金調達の方法によって決定。

例えば、、

  • 物件A2,400万円
  • 自己資金720万円
  • 1680万円を借り入(金利2%)

以上の条件で購入したと仮定します。

ここのポイントは、

自己資本に金利はかかりませんが、投資する際には、0ではないと考えることです。

なぜなら、不動産に投資する目的は、それなりの利益を享受することにあるからです。

通常の不動産投資では自己資金に対して10%以上の利回りを期待して投資が行われます。

ですから、自己資金の費用は10%以上ということになるので、ここでは仮に12%と設定します。

  • 自己資金720万円に対しての費用12%
  • 借入金1,680万円に対しての費用2

資本の機会費用は自己資金のコストと借入コストの加重平均ですから、

  • 12%×720/2,400+2%×1,680/2,400=5.0%

ということになります。

  • 物件AのIRRは5.8%で、資本の機会費用5.0%を上回っている。

つまり、投資を承認できるということになります。

  • 物件Bの場合は、IRRが資本の機会費用を下回る。

つまり、投資を承認できないという判断になります。

物件Bの会計上の利回りは6.0%であり、一見すると魅力的に見えますが、実際は投資を承認できない物件ということです。

  • IRR>資本コスト:その投資は承認される
  • IRR<資本コスト:その投資は承認されない
  • IRR=資本コスト:その投資は採算上の分岐点にある

※IRR=資本コストは、「投資家が要求する期待収益率に等しい利益をもたらしうる」ことを意味する。

不動産投資とレバレッジ効果

不動産投資は多額の資金を必要とするため、一般的には借入をして投資を行うことが多いです。

ですから、投資物件の期待収益率が借入金利を上回る場合にはレバレッジ効果が生じることになります。

注意点▼

つまり、総投資額に対する自己資金比率が低くなればなるほど、自己資金利益率が高くなるが、その反面、収益力の低下や借入金利が上昇に伴うリスクの増大も考えられる。

したがって、投資の安全性やキャッシュフローの健全性を判断するための指標が必要になってきます。

LTV(Loan to Value)

不動産投資におけるLTVとは、総投下資本に対する有利子負債額の割合のことです。

  • LTV=有利子負債額/総投下資本

(※有利子負債:社債や借入金など)

例えば、物件Aの場合のLTVは、1,680/2,400=70%ということになります。

さいごに▼
DSCR(Debt Service Covetage Ration)

DSCRとは、投資物件が生みだす年間のキャッシュフローが、その年に支払う元利金に対してどの程度の余裕があるのかを示すものです。

DSCR=元利金返済前のキャッシュフロー(純収益)/元利金返済額

つまり、このDSCRが大きいほどキャッシュフローに余裕があるということになります。

また、1.0未満のときには不動産からの収入だけでは、借入金の返済が出来ないことを意味します。

次回は不動産の証券化で使われる器、SPVを設立する時のポイントについて解説します。

ではまた。

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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