住宅ローン活用

今回の不動産活用のガイダンスは、対象不動産の収益を計算するときに注意してほしいこと、会計上の利回りには3種類あること、会計上利回りの欠点、不動産物件を判断するときのポイント、不動産運用とレバレッジ効果などについてです。

不動産投資利回り?

不動産投資利回りとは、不動産投資利益を初期投資額に対する割合で表したものだ。

要は初期投資額=物件価格+取得費用(手数料や税金)ということになる。

2種類の不動産投資利益

不動産投資の利益には以下の2種類がある。

  1. 毎年(毎月)の正味営業収益(NOI):賃料収入-営業費用
  2. 将来不動産を売却した時の正味売却価格:売却価格-取得費用

また、不動産投資利回りとは、不動産に投資することで初期投資したものがどの程度増減したのかを表す指標でもある。

例えば、以下のようなものだ。

  • 初期投資額3,000万円に対する不動産投資利回りがプラス10%なら300万円の増益。
  • マイナス10%なら300万円の損失。

このように利回りは投資家の資産の増減の程度を示す評価指標なのだ。

2種類の不動産投資利回り

不動産利回りも2種類に分類される。

  1. 会計上の利回り
  2. 経済的な利回り

上記の2つが、不動産の利回りを表したものだ。

経済的な利回りは投資判断に用いられ、会計上の利回りは物件などを比較する時に使う。

例えば、以下の事例についいてみてみよう。

計算の前提条件物件A(千円)物件B(千円)
物件価格24,00024,000
取得費用1,2001,200
賃料収入1,9201,400
営業費用192216
正味営業収入1,7281,224
10年後の物件正味売却価格19,60019,600
注意点▼

会計上の利回りにフォーカスした場合は、NOIのみに着目して正味売却価格は無視することになる。

※会計上の利回:正味営業収益÷初期投資額

3種類の会計上の利回り

上記の例からすれば、A物件の利回りは6.9%だ。

しかし、初期投資額の代わりに物件価格を使うことが多いので、実務には1,720÷2,400=7.9%になる。

また、賃貸不動産用の広告では、会計上の利回りで計算した利益の代わりに営業費用を差し引く前の賃料収入と物件価格を使って会計上の利回りを表示する場合があるが、これを表面利回りという。

  • 表面利回り=1,920÷24,000=8.0%

このように会計上の利回りには3種類(6.9、7.9、8.0)が考えられ、その関係は、

  • 純粋な会計上の利回り<物件(NOI)利回り<表面利回り。

ということになる。

つまり、同じ物件でもどの利回り指標を使うかによって、数値が異なってくる。

だから、物件の収益性を比較する場合には、同じ利回りを使って比較することが重要だ

例えば先程の2つの物件の3つの利回りを比較した場合をみてみよう。

利回り物件A物件B
会計上の利回り6.9%4.9%
NOI7.2%5.1%
表面利回り8.0%6.0%

上記のような結果になる。

会計上の利回りの大きな欠点

会計上の利回りの大きな欠点は、以下の2つを考慮していない点だ。

  • 貨幣の時間価値
  • 将来の正味売却価格

どういうことかというと・・・・

  • 投資判断に用いる利回りは、本来であれば複利計算が前提。
  • 会計上の利回りは単利計算である上、物件売却時の損益が反映されていない。
利回り物件A物件B
会計上の利回り6.9%4.9%
NOI7.2%5.1%
表面利回り8.0%6.0%
内部収益率(対物件価格)5.8%3.5%
内部収益率(対初期投資額)5.1%2.9%

つまり、内部収益率を示すと上記のようになる。

投資判断は内部収益率によって行う

なぜ、内部収益率を基準にするのか?

会計上の利回りでは、投資判断を誤り安いからだ。

だから、会計上の利回りは、投資分析に入る前の大雑把な判断材料だという認識でいて欲しい。

例えば、以下の仮定に基づいて物件Aの内部収益率(IRR)を計算してみよう。

  • 投資期間が10年
  • 正味営業収益が毎月同額

24,000=1.728/(1+IRR)+1.728/(1+IRR)²+・・・・・・・1.728/(1+IRR)10+19,600(正味売却価格)/(1+IRR)10

なお、未知数のIRRはエクセルなどの表計算ソフトの「IRR関数」を使うと簡単に計算できる。

参考▼

内部収益率は前回の投稿「不動産の投資分析のポイントと収益改善のポイント」で紹介したNPVと密接な関係にある。

キャッシュ・アウトフローの現在価値=キャッシュ・インフローの現在価値合計。

NPV=0という関係が成り立つ場合の割引率が内部収益率ということだ。

IRRを使ってどのように投資判断するのか?

物件Aの場合、IRR=5.8%になる。

では、実際IRRをどのように投資判断に活かせばいのだろうか?

IRRは利回りのことだが、投資を判断する際には、以下の手順によって判断する必要がある。

  1. 利益を得るために支払った費用と比較。
  2. 利益が費用を上回っているかどうか。
  • 投資判断で使う費用は「資本の機会費用」。
  • この資本の機会費用は、資金調達の方法によって決定。

例えば以下のケースについて考えてみよう。

  • 物件A2,400万円
  • 自己資金720万円
  • 1680万円を借り入(金利2%)

ここでのポイントは、実際の自己資本に金利はかからないが、投資する際には0と考えないことだ。

不動産投資目的が、それなりの利益を享受することにあるからだ。

通常の不動産投資では、自己資金に対して10%以上の利回りを期待して投資が行われる。

そうだとすると、自己資金の費用は10%以上ということになる。

ここでは12%と仮定しよう。

  • 自己資金720万円に対しての費用12%
  • 借入金1,680万円に対しての費用2%

資本の機会費用は自己資金のコストと借入コストの加重平均なので以下のようになる。

  • 12%×720/2,400+2%×1,680/2,400=5.0%

物件AのIRRは5.8%で、資本の機会費用5.0%を上回っているので投資を承認できる。

また、物件Bの場合は、IRRが資本の機会費用を下回るので投資を承認できない。

物件Bの会計上の利回りは6.0%であり、一見すると魅力的に見えるが、実際は投資を承認できない物件なのだ

  • IRR>資本コスト:その投資は承認される。
  • IRR<資本コスト:その投資は承認されない。
  • IRR=資本コスト:その投資は採算上の分岐点にある。

※IRR=資本コストは、「投資家が要求する期待収益率に等しい利益をもたらしうる」ことを意味する。

不動産投資とレバレッジ効果

不動産投資は多額の資金を必要とする。

そのため、借入をして投資を行うことが多い。

だから、投資物件の期待収益率が借入金利を上回る場合にはレバレッジ効果が生じる。

つまり、総投資額に対する自己資金比率が低くなればなるほど、自己資金利益率が高くなる。

その反面、収益力の低下や借入金利が上昇するデメリットも考えられる。

したがって、投資の安全性やキャッシュフローの健全性を判断するための指標が必要になるわけだ。

LTV(Loan to Value)

不動産投資におけるLTVとは、総投下資本に対する有利子負債額の割合のことだ。

  • LTV=有利子負債額/総投下資本

(※有利子負債:社債や借入金など)

例えば、物件Aの場合のLTVは、1,680/2,400=70%になる。

DSCR(Debt Service Covetage Ration)

DSCRとは、投資物件が生みだす年間のキャッシュフローが、その年に支払う元利金に対してどの程度の余裕があるのかを示すものだ。

DSCR=元利金返済前のキャッシュフロー(純収益)/元利金返済額

つまり、このDSCRが大きいほどキャッシュフローに余裕があるということだ。

また、1.0未満のときは、不動産からの収入だけでは借入金の返済が出来ないことを意味する。

次回は不動産の証券化で使われる器、SPVを設立する時のポイントについて解説します。

ではまた。

適度なリスクと大きな収益、そしてその向こう側へ・・・CFP® Masao Saiki

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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