今回は、官民境界を確定しなければならないケース、訴訟に至るケース、筆界についてのポイントなど、不動産取引の際に気をつけなければならないことについてです。
境界と不動産取引
境界や相隣関係に問題が生じると、それを解決するために訴訟に至るケースもあります。
ですから、不動産を売買する際には、このお隣との区分とうのは非常に重要です。
では、まず境界とは何かということですが・・・
境界とは、土地を区画する公法上の区分線のこと
不動産登記法上から見ると、土地は1区画ごとに地番が付されていて、1区画を一筆の土地として取り扱っています。
この一筆の土地と一筆の土地との境(筆界)が公法上の区分線というわけです。
土地の範囲を確定するために測量を行い隣接地との境界を明確にしておくことは、土地の売買や土地の有効活用を考えた場合必要なことです。
ただし、隣接地権者の承諾が得られず確定できない場合もあります。
また、官民境界の問題もあります。
官民境界を確定しなければならないケース
官民境界とは、国などが所有する道路・水路・公園などと民地との境界のことです。
敷地が官有地に接している場合、その敷地の所有者が、その敷地に接している官有地所有者または官有地管理者に対して境界確定の申請を行い、両者立ち会いのもとで確定する必要があります。
地域によっては、対象敷地の隣地所有者や官有地を挟んで対面の敷地所有者などの承諾を必要とすることもあります。
この場合、対象敷地の境界が確定できないという問題が発生することもあります。
それらの利害関係者全員の承諾を得なければならないからです。
また、上記の例は、所有権の範囲としての官有地と民地との境界の確定です。
つまり、建築基準法で規定されている道路と敷地の境界線とは異なるということです。
また、官民境界は、事前に行っておくといいでしょう。
官民境界の確定には、多くの時間を要することもあるからです。
また、民地境界という問題もあります。
民地境界の確定は訴訟に至るケースもある。
民地境界とは、通常、土地と土地との境ということですが、広くは借地と借地の境も含めて用いられています。
法律上は、一筆と一筆の土地の境界を意味します。
また、境界は、通常、境界標・境界石・境界木などで表示されていますが、不明な場合もあります。
このような場合、関係者の協議によって明らかにする必要があります。
境界が明らかにならない場合は、境界確定の訴訟を起こして確定していくケースもあります。
土地の所有権登記名義人が申請して筆界を現地において特定する制度
筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員の意見などを踏まえて、筆界を現地において特定する制度を筆界特定制度と呼んでいます。
これは、紛争の早期解決を目的とする制度です。
ただし、所有権の範囲ではない点に注意する必要があります。
筆界についてのポイント
筆界とは、一筆の土地と隣接する他の土地との間の境の点やこれを結ぶ線のこと。
- 所有権の範囲を画する線や点のことではない。
- 所有者間の合意により変更することのできるものではない。
筆界の現地における位置を特定することを筆界特定という。
筆界特定登記官とは？
- 登記官の中から法務官や地方法務官の長が指定した者。
筆界特定登記官が作成する筆界特定書とは？
- 学識経験者で任命された筆界調査委員の意見を踏まえて行う。
- 登記記録、地図または地図に準ずる図面および登記記録の付属書類などを総合的に考慮して筆界を特定する。
- 筆界特定をした旨の公告をして、対象土地の登記記録に手続き番号を記録する。
境界確定訴訟との関係は？
- 制度によって筆界が特定されても、境界確定訴訟を提起することはできる。
- 境界確定訴訟による判決が確定した場合は、筆界特定は判決と抵触する範囲において失効する。
また、民法では、209条から238条まで、相隣関係に関する規定が置かれています。
相隣関係の規定
隣接する不動産を所有する者相互間の権利の調整を図るものです。
また、相隣関係は、所有権に関するものですが、地上権にも準用され、さらにその性質上、永小作権や土地賃借権についても準用すべきものと解釈されています。
ただし、規定はなく、あくまでも準用すべきものという解釈です。
民法209条1項本文、隣地使用権（立入権）
必要な範囲内で、隣人(隣家に居住する者)の承諾を得た上で、隣地の使用を請求することができます。
例えば、境界またはその近くで、建物などを築造・修繕したりする場合です。
公道に至るための他の土地の通行権（民法210条1項）
敷地が他の土地に囲まれて、公道に通じないときは、その所有者は、公道に出るために、その囲んでいる他の土地を通行することがでます。これを袋地通行権と呼んでいます。
また、民法の211条には「袋地からの通行の場所、および方法については、通行権者のために必要であり、かつ囲繞地（囲繞地）のために損害の最も少ないものを選ぶべきであり、通行権者は必要がある時は、通路を開設することができる。」と示されています。
※囲繞地：袋地を取り囲んでいる土地のこと
また、同法212条には、通行権者は、通行地の損害に対して、償金を支払わなければならない旨が定められています。
では、分割や一部譲渡によって袋地になった場合はどうでしょうか？
この場合、もともとは袋地などではなかったので、その土地の所有者は、他の分割者の所有地または譲受人の土地だけを通行でき、第二者の土地を通行することはできません。
また、上記の事情による場合は、償金を支払う必要はありません。
判例では、分割もしくは譲渡が行われた後、その土地を取得した特定承継人に対しても、上記の通行権は主張できるとした判例もあります。
例えば、もともと一筆の土地だったA地が、A1とA2の土地に分割された後、A2は乙に売却され、それぞれ甲と乙が所有することとなったとします。
この場合に、A1を所有している甲の囲繞地（いにょうち）通行権はA2に対してのみ認められ、かつ無償で通行することができるということです。
また、土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界を標示する物を設けることができます。
これは界標設置権というものでして、民法223条に定められています。
同233条には他に、
- 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その所有者に枝を切除させることができる
- 隣地の竹木の根が、境界線を越えるときは、自分でこれを切り取ることができる
などの項があります。
建物については、境界線から50cm以上の距離をおいて構築しなければならない事になっています。
これは同法234条1項。
異なる慣習があるときはそれに従うことになります。これは同法236条に・・・
境界線から1m未満の距離で、他人の宅地を観望することができる窓または縁側を作る場合は、日かくしをつけなければならないことになっています。同法235条1項にあります。
※距離は、窓または縁側の最も隣地に近い点から垂直線で、境界線に至るまでを測る(同条2項)。
例えば、
- B地を所有している丙が、土地との境界、またはその付近に建物を建築する場合、必要な範囲で甲に土地の使用を求めることができる。
- 丙は甲と共同の費用で境界を標示する物を設置することができる。
- 丙は、その建物を建築するにあたっては、別段の慣習がない限り、土地の境界線からそれぞれ0.5m以上離さなければならない。
- 丙は、別段の慣習がない限り、境界線から1m未満の距離に甲の宅地を観望できる窓を設ける場合は、日かくしをつけなければならない。
- 土地の樹木の枝が境界を越えてB地にのびていたとしても、丙は勝手に切り取ることができないが、根が境界を越えてのびていた場合には、自分でこれを裁取することができる。
次回は競売について触れたいと思います。
ではまた。CFP® Masao Saiki
※この投稿はNPO法人日本FP協会CFP®カリキュラムに即して作成しています。
