土地と建物について

土地と建物の定義

諸外国では土地と建物を一体ととして扱っている場合が多いが、日本の場合は土地と建物は別個の不動産として取り扱われている。

土地は建物と異なり、人為的に区画せざるを得ないことから、登記制度というものがある。

人為的に区別された1区画を一筆といい、その区画ごとの堺を境界としている。

建物とは原則として人間の居住、作業、空間、物品の保管などに用いられるものとされ、門扉、地下室、車庫なども建築物として定義されている。

土地は地域性、周辺環境等によって建築物が法によって規制されている。

土地と建物の権利

土地に対する権利としては所有権と借地権がある。

土地の所有権

1人で所有している場合と複数で所有している場合がある。

法令の制限内において自由にその土地の上下に及ぶ権利を使用、収益、処分することが出来るものとしている。

土地の借地権

建物の所有を目的として土地を借りる権利。

借地権には物権である地上権と債権である土地賃借権がある。

このうち使用貸借権は、土地使用の対価を払わずに土地を利用する権利を言う。

建物の場合

建物1棟の主有権と分譲マンションのような区分所有権がある。

また一時使用を目的とした賃借権以外の建物貸借権は借地権として借地借家法の適用を受ける。

  • 1つの土地を複数の人で共有する場合がある。この場合各人の持分が所有権が制限されますが、共有物全体を持分に応じて使用することが出来る。
  • 各共有者は自分の持分を自由に処分できるほか、いつでも共有分の分割を請求する事ができる。

共有者に不利益が無いようする行為は各共有者が単独で出来るが、使用・利用・改良することは持分の過半数、造成・建築・売買などは共有者全員の同意が必要になる。
また借地権等の所有権以外の権利を複数の人が共同で持つことを「準共有」といい、各人の権利は準共有持分に応じて制限され、共有の場合と同じ制約をうける。

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