今回は、不動産に投資する際の分析方法、不動産収益にかかる税金、減価償却の計算方法、不動産収支計画のポイントと注意点、収支計画の作成例、事業収支の改善策と不動産の関係などについてです。

不動産の投資分析

  • 投資判断はNPV(正味現在価値)、IRR(内部収益率)を用いる。
  • 不動産の運用収益に係る税金や内容について知る。
  • 総収入の金額と計上時期について知る。
  • 減価償却と必要経費の内容について知る。
  • 賃貸に関する税金の問題点を知る。
  • 事業収支計画の考え方を知る。
  • 投資判断は会計上ではなく、経済的な利回りで決める。
  • TMK、REATの概要を把握し、証券化不動産の特性を知る。

不動産の投資対象は様々で、大きく現物と証券化したものに分類される。

また、不動産の投資判断の指標として用いられる一つにNPV(正味現在価値)がある。

NPVを用いた投資判断基準は以下のとおりだ。

  • NPV>0 その投資は承認される。
  • NPV<0 その投資は承認されない。
  • NPV=0 その投資は採算上にある。

※NPV:キャッシュインフローの現在価値合計-キャッシュアウトフローの現在価値

NPV=0の場合でもその投資できるが、NPV<0つまり、NPVが負となる投資はしない。

逆にNPVが負でなければ、収益をもたらしてくれることを意味している。

複数の案件のNPVがプラスになる場合は、最大のNPVをもたらす案件を選択する。

ワンルームマンションへの投資を例にして考えてみよう。

  • 物件価格:24000千円
  • 取得費用:1200千円
  • 賃料収入:1920千円(家賃16万×12:10年間一定とする)
  • 営業費用:192千円
  • 正味営業収益(NOI):1728千円(賃料収入1920-営業費用192)
  • 10年後の物件正味売却価格:19600千円(10年後に売却する想定)

キャッシュインフローは10年間で36,880千円-キャッシュアウトフロー24,000千円になる。

しかし、ここでキャッシュインフローの計算を間違えないで欲しい。

まず、キャッシュインフローを現在価値に換算し直す必要がる。

なぜなら、すべて将来価値になっているからだ。

つまり、割引率を適用して導き出された数字を用いることになる。

現在価値、将来価値、そして割引率の関係性は以下のとおりだ。

  • 現在価値=将来価値×複利原価率
  • 複利現価率=1÷(1+割引率)期間

例えば、割引率を年率5%とすると1年後の複利現価率は0.9523806952・・・2年後だと0.907029478・・・

このように計算していくと10年後のキャッシュインフローは約25,380千円。

キャッシュアウトフローは24,000千円。

したがって、NPVは1,380千円だ。

結果、NPV>0になるので、このワンルームマンションには投資できる。

次回は、不動産所得は損益通算ができるけど!?・・・です。

ではまた。

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