今回は、不動産に投資する際の分析方法、不動産収益にかかる税金、減価償却の計算方法、不動産収支計画のポイントと注意点、収支計画の作成例、事業収支の改善策と不動産の関係などについてです。
不動産の投資分析（基本）
- 投資判断はNPV（正味現在価値）、IRR（内部収益率）を用いる。
- 不動産の運用収益に係る税金や内容について知る。
- 総収入の金額と計上時期について知る。
- 減価償却と必要経費の内容について知る。
- 賃貸に関する税金の問題点を知る。
- 事業収支計画の考え方を知る。
- 投資判断は会計上ではなく、経済的な利回りで決める。
- TMK、REATの概要を把握し、証券化不動産の特性を知る。
不動産の投資対象はさまざまで、大きく現物と証券化したものに分類される。
また、不動産の投資判断の指標として用いられる一つにNPV（正味現在価値）がある。
NPVを用いた投資判断基準は以下のとおりだ。
- NPV＞０ その投資は承認される。
- NPV＜０ その投資は承認されない。
- NPV＝０ その投資は採算上にある。
※NPV：キャッシュインフローの現在価値合計－キャッシュアウトフローの現在価値
NPV=0の場合でもその投資できるが、NPV＜０つまり、NPVが負となる投資はしない。
逆にNPVが負でなければ、収益をもたらしてくれることを意味している。
複数の案件のNPVがプラスになる場合は、最大のNPVをもたらす案件を選択する。
ワンルームマンションへの投資を例にして考えてみよう。
- 物件価格：２４０００千円
- 取得費用：１２００千円
- 賃料収入：１９２０千円（家賃１６万×１２：１０年間一定とする）
- 営業費用：１９２千円
- 正味営業収益（NOI）：１７２８千円（賃料収入１９２０－営業費用１９２）
- １０年後の物件正味売却価格：１９６００千円（１０年後に売却する想定）
キャッシュインフローは１０年間で36,880千円－キャッシュアウトフロー24,000千円になる。
しかし、ここでキャッシュインフローの計算を間違えないでほしい。
まず、キャッシュインフローを現在価値に換算し直す必要がる。
なぜなら、すべて将来価値になっているからだ。
つまり、割引率を適用して導き出された数字を用いることになる。
現在価値、将来価値、そして割引率の関係性は以下のとおりだ。
- 現在価値＝将来価値×複利原価率
- 複利現価率＝１÷（１＋割引率）期間
例えば、割引率を年率５％とすると１年後の複利現価率は0.9523806952・・・２年後だと0.907029478・・・
このように計算していくと１０年後のキャッシュインフローは約25,380千円。
キャッシュアウトフローは24,000千円。
したがって、NPVは1,380千円だ。
結果、NPV＞０になるので、このワンルームマンションには投資できる。
次回は、不動産所得は損益通算ができるけど！？・・・です。
ではまた。CFP® Masao Saiki
※この投稿はNPO法人日本FP協会CFP®カリキュラムに即して作成しています。
