遺言

今回は、不動産に投資する際の分析方法、不動産収益にかかる税金、減価償却の計算方法、不動産収支計画のポイントと注意点、収支計画の作成例、事業収支の改善策と不動産の関係などについてです。

投資分析と不動産活用

  • 投資判断はNPV(正味現在価値)、IRR(内部収益率)を用いる
  • 不動産の運用収益に係る税金や内容について知る
  • 総収入の金額と計上時期について知る
  • 減価償却と必要経費の内容について知る
  • 賃貸に関する税金の問題点を知る
  • 事業収支計画の考え方を知る
  • 投資判断は会計上ではなく、経済的な利回りで決める
  • TMK、REATの概要を把握し、証券化不動産の特性を知る

不動産の投資対象は実に様々で、大きな括りとしては現物と証券化したものに分類される。

そして、不動産の投資判断の指標として用いられるものの一つにNPV(正味現在価値)がある。

NPVを用いた投資判断基準は以下のとおりだ。

  • NPV>0 その投資は承認される
  • NPV<0 その投資は承認されない
  • NPV=0 その投資は採算上にある
参考▼

NPVとは、キャッシュインフローの現在価値合計-キャッシュアウトフローの現在価値

この場合注意しなければならないことは、たとえNPV=0の場合であってもその投資は承認されるが、NPV<0つまり、NPVが負となる投資は承認しないということだ。

逆にNPVが負でなければ、それは収益をもたらしてくれるということを意味している。

もしも複数の案件のNPVがプラスになる場合は、最大のNPVをもたらす案件を選択することになる。

例えば、ワンルームマンションへの投資を例にとってNPVの計算をしてみよう。

  • 物件価格:24000千円
  • 取得費用:1200千円
  • 賃料収入:1920千円(家賃16万×12:10年間一定とする)
  • 営業費用:192千円
  • 正味営業収益(NOI):1728千円(賃料収入1920-営業費用192)
  • 10年後の物件正味売却価格:19600千円(10年後に売却する想定)

キャッシュインフローは10年間で36,880千円-キャッシュアウトフロー24,000千円になる。

しかし、ここで間違えてはいで欲しいのが、キャッシュインフローの計算だ。

まず、キャッシュインフローを現在価値に換算し直す必要がる。

なぜなら、すべて将来価値になっているからだ。

つまり、割引率を適用して導き出された数字を用いなければいけないということだ。

現在価値、将来価値、そして割引率の関係性は以下のとおりだ。

  • 現在価値=将来価値×複利原価率
  • 複利現価率=1÷(1+割引率)期間

例えば、割引率を年率5%とすると1年後の複利現価率は0.9523806952・・・2年後だと0.907029478・・・

このように計算していくと10年後のキャッシュインフローは約25,380千円、キャッシュアウトフローは24,000千円になるので、NPVは1,380千円ということになる。

結果、NPV>0ということになるので、このワンルームマンションの場合は?

そう、投資できるということになる。

不動産の収益に係る税金

不動産の運用収益は賃料が一般的といえる。

個人の場合は、必要経費を控除した上で所得税、住民税が課せられる。

それが事業規模である場合は、事業税も課されることになる。

法人の場合は、益金として所得税、住民税、事業税が課される。

また、住宅以外の家賃収入は消費税及び地方消費税の課税対象になるので注意して欲しい。

不動産所得は、事業所得や給与所得と合計され、総所得という扱いになる。

ということで、不動産所得が逆に赤字の場合は、他の黒字所得と損益通算できる。

個人の不動産所得

  • 貸付
  • 不動産の上に存在する権利の貸付設定
  • 船舶、航空機など資産の貸付

ということになるが、区分の難しいものもある。

例えば、商品ケース貸し、ネオンサインや広告看板の使用料の収入は何に該当するだろうか?

そう、これらも不動産所得として扱われる。

では、不動産業者の棚卸資産の一時貸付や事業主が従業員に貸しつけた寄宿舎の賃料、あるいは、それに食事供給を伴う場合はどうだろう?

そう、これは事業所得として扱われる。

その他、敷金の運用益は利子所得になり、権利の貸付、設定の対価として受け取った一時金は不動産所得、あるいは譲渡所得に該当する。

このように不動産関連の所得には、色々種類があるわけだ。

先程申し上げたように不動産所得は損益通算ができる。

だから、赤字の場合は他の所得と通算して全体的に税額を少なくすることが出来る。

もちろん、そこのは幾つかの規制がある。

  1. 損失金額が土地を取得するための借入金利子の額より多い場合は土地代の利子分は損益通算できない。
  2. 損失金額より、土地代利子分のほうが多い場合は損益通算が出来ない。

このように、土地代利子分の損益通算が規制されている。

だから、損益通算するには土地代利子分を確定するため土地代と建物代を区分する必要があるということだ。

分譲マンションの場合は消費税額から建物代を割り出すことができる。

土地建物を一括して借入により取得した場合、通常は区分されていない。

このようなケースでは、借入金をまず建物代に充当し、残りを土地代に充当するということになる。

減価償却

減価償却は支出と連動するものではない、という特徴がある。

だから、収支計画や税務対策などの重要なポイントになっているわけだ。

まず最初に、減価償却資産の償却方法には、「定額法」と「定率法」の2つがある、ということを押さえておいて欲しい。

どちらの方法を選択するかを、確定申告書の提出期限までに、所轄の税務署に届け出なければならない。

※届け出がない場合は、定額法になる。

ただし、法人の場合、平成10年4月1日以前に取得した建物は定率法に限定される。

もし、現時点で採用している方法を変更するときには、個人の場合はその年の3月15日まで、法人の場合は、事業年度の開始の日の前日までに、変更の申請書を提出して、所轄税務署の承認を得なければならない。

ただし、相当期間(3年)を経過していない場合や所得計算が適正に行われ難いと判断された場合には償却方法の変更が認められないこともあるので注意して欲しい。

年又は事業年度の途中の場合は上記算式による金額の12分の該当月数、ということになる。

参考▼

耐用年数については国税庁のサイトを御覧ください。

中古物件の場合は、合理的に見積もった耐用年数になる。

しかし、実際見積もりが困難なケースもある、そのような場合は、簡便法による耐用年数が認められている。

簡便法では、法定耐用年数を全部経過したものは、(法定耐用年数)×20/100。

一部残っている場合は、(法定耐用年数-経過年数)+(経過年数)×20/100という計算式になる。

なおサービス付き高齢者向け住宅を新築又は取得した場合は、賃貸した日から5年間、通常の減価償却費の割増償却が認められている。

※耐用年数35年未満のものは28%、35年以上のものは40%(国土交通省参考資料

その他

はじめて不動産の賃貸等の業務を行う場合は、業務開始までの期間に支払った利子は、必要経費ではなく、建物等の取得価格に算入し、その建物の減価償却の対象になるので間違えないで欲しい。

もちろん、業務開始後の利子に関しては、全額必要経費に算入できる。

税金

登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、事業税、利子税は必要経費になる。

地代・家賃

借地上の建物を賃貸したり、建物を転貸しする場合に支払った地代・家賃は、必要経費になる。

ただし、生計を共にする親族に支払う地代・家賃は必要経費にならないので注意して欲しい。

なお、法人が支払った賃貸料は損金扱いになる。

給料など

管理などに従事したものに支払った給料などは必要経費になる。

ただし、生計を共にする親族に支払う給料などは、貸付が事業として行われている場合に限るので注意して欲しい。

立ち退き料

原則として必要経費になるが、不動産譲渡に際しての立ち退き料は、譲渡費用になり、取得の時に支払う立ち退き料は不動産取得価額として扱うことになる。

その他

火災保険料、修繕費、維持管理費、広告宣伝費は必要経費になる。

※大規模な修繕は減価償却の対象となり、必要経費や損金にはならない。

事業的規模での貸付

生計を一にする親族に対する給料も必要経費になる他、固定資産の損失も全額必要経費として認められる。

事業的規模でない場合は、損失額控除前の不動産所得の金額までなら認められる。

なお、事業規模に該当する場合は、青色申告特別控除(65万)も受けられる。

事業的規模かどうか、その実質基準は、収入状況や管理状況によって判断される。

形式基準としては、建物の場合、「5棟10室」基準による。

土地の場合の形式基準は、建物の貸付に相当する土地の貸付件数を「概ね5」としている。

参考▼

例えば、貸室8と貸地10件を有する場合、8室+10件÷5=10室という解釈になります。

平均課税

変動所得や臨時所得がある場合は、平均課税によって計算する。

参考▼

臨時所得の定義は3年以上の期間、他人に貸し付けることにより、一時に受け取る権利金等で、使用料年額の2倍以上のもの。詳細は国税庁サイトをご参照ください

事業税

事業を行う法人または、第一種・第二種、または第三種事業を行う個人を納税義務者とする都道府県税のこと。

※法人の所得は全て事業税の対象。

参考▼

個人事業税の課税対象となる不動産貸付業者または駐車場は、貸付規模が基準。詳細はタックスプランのコーナーをご参照ください。

税率

個人事業税において、不動産貸付・駐車場業、不動産売買業は第一種事業に分類され、標準税率は5%。

ただし、課税標準の計算において事業所得から事業主控除の290万円を控除することができる。

参考▼

法人事業の税率は業種別に分類されていない。詳細はタックスプランのコーナーをご参照ください。

不動産収支計画

不動産事業の意思決定において、採算性の判定は極めて重要だ。

ではどのようにして、採算性を判定すればいいのだろう?

採算性を判定するには、まず事業収支計画が必要になる。

  1. 投下資本
  2. 収益及び費用のバランス

採算性は、上記によって決定されるので、これらを推定するための条件を整えることがスタート地点となる。

そのポイントは以下の2つだ。

  • 投下資本:事業を開始する際の必要資金とその調達方法の検討。
  • 収益と費用のバランス:毎期の収支予測であり、事業収支計画で最も重要。

そして誤りがちな解釈が収支と所得だ。

収支と所得は概念が違う

収益と費用、つまり、収支はよく所得と勘違いされることがある。

しかし、両者はまったく異質のものだ。

まずそのことを押さえておかないと、とんでもないことになる。

収支とは、所謂キャッシュフローのことで、現金主義を基本とし、収入-支出で計算される。

これに対して所得は、発生主義を基本とし、収入-必要経費で計算される。

このように概念が全く違うのだ。

これが法人税法上だと、益金-損金という形式になる。

当たり前だが、所得が発生すれば、当然税金も発生する。

収支を予測するにあたって、支払うべき税金も支出として予測しておかないと、資金ショートが起こる場合もある。

どういうことかというと、収支計画を作成する時の原理が・・・

  1. 税法の規定に基づいて所得計算を行う。
  2. 所得に対する税額計算を行う。
  3. 納税額を含めた収支計算を行う。

という手順になるからだ。

では、具体的に両者の計算方法の違いを見ていくことにしよう。

所得計算の算式と収支計算の算式の違い

所得計算上の収入金額

  • 家賃や地代収入。
  • 返済しなくていい一時金(礼金や権利金)。
  • 返済しなくてはいけない一時金(敷金や保証金)のうち返済不要が確定した部分。

所得計算上の必要経費

  • 支出を伴うもの
  • 支出を伴わないもの(減価償却費など)

収支計算上の収入金額

  • 家賃や地代収入。
  • 返済しなくていい一時金(礼金や権利金)。
  • 建設資金に充当する借入金額
  • 返済を要する一時金
注意点▼

一時金についてはその運用益(返済要)や運用益及び償却額(返済不要)を収入金額とする場合もある。

収支計算上の支出金額

  • 支出を伴うもの
  • 支出を伴わないもの(減価償却費など)
  • 借入金の元金返済額
  • 一時金の返済額

つまり一時金の特別な取り扱いを除けば、税引前の所得計算と収支計算の関係は・・・

  • 不動産所得(所得計算)+減価償却費-借入金元金返済額=余剰金(収支計算)。
  • 所得に対する税金は所得計算上の必要経費にはならないが、収支計算上は支出金額。

ということになる。

収支計画の作成

事業を開始するにあたって必要な資金総額を適切に見積もるために、まずは初期投資計画を作成しよう。

例えば、こんな感じのものだ。

なおこれはマインドマップ(フリーソフト)を使って作成したものだ。

不動産・初期投資計画

初期調達計画

初期投資計画により、総事業費を把握したら調達方法を検討する

  • 自己資金:事業主の手持ち資金(割合が高いほど資金繰りが容易)
  • 敷金・保証金:事業費に充当することで、借入金の負担を軽減
  • 借入金:上記の調達できない部分を調達

収入の項目

1,経営的収入

現実の収入を伴うもので、所得計算と収支計算の両方に関係するもの。

家賃収入

賃料設定が適正に行われていることが重要だ。

賃料設定方法には、事業による期待利回りを元に算定する方法もあるが、実際には需給バランスによって定まる。

だから実際には、近隣類似施設の賃貸条件などを調査して当該物件の賃料を算出、設定することになる。

なお、この近隣相場には、募集相場と成約相場があるが、参考にできるのは成約相場だ。

駐車場収入

建物に駐車場を併設すれば、駐車場収入の確保ができ、賃貸条件を有利にすることもできる。

礼金・更新料

礼金は返金を要しないものなので、賃料の前払い的意味があるが、最近では礼金を取らないケースが増えている。

更新料は賃貸契約の更新に伴って賃借人から支払われるお金だが、地域によっては授受しないところもある。

受取管理費

管理費又は共栄費などの名目で建物を維持管理していくために賃借人から受け取るお金のことだ。

2,保証金の償却など

保証金の一部を返却しない取り決めをする場合があるが、それを収益計上することを言う。

収益計上時期は、所得税基本通達や法人税基本通達に規定されている。

なお、保証金の償却は、収益計上時期において「収入を伴わない収益」となる場合もある。

支出(経費)の項目

1,経営的支出

事業を継続していく上で現実に支出される経費で、所得計算と収支計算の両方に関係する。

土地公租公課

  • 土地に係る固定資産税や都市計画税のこと。
  • 住宅用地の課税標準の特例や負担調整措置がある。

建物公租公課

  • 建物に係る固定資産税や都市計画税のこと。
  • 一定の住宅新築家屋等の固定資産税に減額の特例がある。

火災保険料

建物に対する火災保険料

維持修繕費

経済的価値を適正に維持していくための費用。

収支計画上は一定額を計上しておくのが一般的。

ただし、資本的支出となるものは、建物等の取得価額に加算して減価償却の対象とされる。

支払い管理費

建物の管理や共用部分の水道光熱費。

支払利息

事業資金を借り入れた場合に発生する。

その他

地代などの支払いがある場合

2,減価償却費

資産が有効に事業の用に供される期間の費用として按分し、税法上減価償却費として計上。

減価償却費は支出を伴わない費用なので所得計算のみに関係する。

3,借入金元金返済額

借入金の元金返済部分は必要経費とすることは出来ない。

つまり、費用にならない支出なので、収支計算のみに関係する。

収支計画のチェックポイント

ただ収支計画を作成しただけでは、ほとんど意味がないだろう。

作成した事業計画をどう読み取っていくことができるか、それが重要だ。

なお、どう作成するかも重要なポイントになる。

事業計画の設定条件

初期投資計画や資金調達計画にある程度の余裕を持たせているだろうか?

つまり、収入項目や支出項目は妥当な条件で設定されているかどうか、ということだ。

これらの項目は時間の経過とともに変動していくものなので、変動率についてもある程度考慮しておく必要があるからだ。

不動産所得【償却後利益】

個人の不動産賃貸による所得は不動産所得に区分される。

どういうことかというと、不動産所得がマイナスの場合は、他の所得との損益通算によって節税効果が生まれるということだ。

これは冒頭でも解説した。

これは、収支計算とは別なので、所得がマイナスでも資金がショートするわけではない。

しかし、これが長期にわたる場合、事業資金の回収が困難になるということを意味している。

余剰金

最終的に手元に残る金額のことだ。

本来であれば税引き後の金額が望ましいが、不動産所得は総合課税扱いになっているため、他の所得金額によって適用税率が変わる。

また、税制改正によって税率が改定される可能性があることなどから、税引前でチェックする場合もある。

では、もしも余剰金がマイナスになった場合はどうしたらいいだろうか?

資金ショートを回避するために、他の所得や短期借り入れなどによってカバーする必要があるだろう。

ということで、事業収支の改善を図る必要がある。

事業収支の改善策

一般的に事業の成否や採算性は3つの要素の組み合わせで決まる。

  1. 投下資本(事業に必要な資金)
  2. 収益(収益予想)
  3. 資本コスト(調達資金に係るコスト)

つまり、事業収支を改善するためには投下資本の引き下げ、収益の引き上げ、資本コストの引き下げを行う必要があるということだ。

これを不動産事業にあてはめると、1、土地代や建築費の引き下げ、2、賃料の引き上げ、3、借入金利の引き下げということになるだろう。

例えば・・・

  1. 仕様の適正確認、ローコスト工法の採用を検討。
  2. ターゲットの見直し、付加価値の検討。
  3. 自己資金の追加、低利の融資活用を検討。

などを単独、あるいは総合的に検討する必要があるだろう。

次回は、不動産投資の会計上利回りの欠点を見抜けるようになると投資判断ミスが激減することについてです。

ではまた。CFP®Masao Saiki

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

不動産活用のガイダンスを最初から読む

机上のありふれた理論ではなく、投資に強くなる思考プロセスを学べ

3度の起業経験を持つキャッシュフロークリエイター
マイナス資産からでも起業できる戦略など、統括的デザイン戦略を用いたキャッシュフローの創造・改善を得意としている。

この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます

オンラインカウンセリング

自分がリラックスできる環境でカウンセリングなどをうけると、その効果は何倍にもなると言われています。
コーチングは、なおさらのことです。

日常のお金の流れの改善から統括的デザインに至るまで、あなたのコレカラをサポートします。
まずは、初回オンラインカウンセリングから始めてみませんか?