今回は賃貸権、賃貸借契約の成立、使用収益の範囲、賃貸人の義務などについてです。

借地借家法について

昭和16(1941)年 借地法・借家法改正(戦時立法)借地法が改正され、正当事由がなければ期間が満了しても前と同条件で契約が継続すること(法定更新)になり、更新後の期間も法定された。

その結果、返してもらうためには莫大な明け渡し料を支払わなければならないという借地権が誕生した。

こうしたことから、「一度貸したら返ってこない」と言われるようになったのだった。

また、借家法の改正によって建物賃貸借は正当事由がない限り終了することができない。

この改正の出発点は戦時の住宅難だ。

つまり、借家人等の居住者を守るためのものだった。

参考▼

それ以前の流れ

  1. 明治42(1909)年 建物保護法が制定。
  2. 大正10(1921)年 借地法・借家法が制定。

それが平成3(1991)年9月に借地借家法(新法)が成立し、平成4(1992)年8月1日に施行されるまで、50年間続いたのだった。

ここで注意しなければならないのは、この借地借家法が完全に適用されるのは、施行日以後に成立した借地・借家関係についてだけ、というところだ。

つまり、それ以前に成立している既存のものについては、従前の旧借地法または旧借家法の多くの規定が適用される。

借地借家法または旧借地法の対象は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権だ。

借地権 地上権 権利譲渡、転貸しは自由
土地賃貸権 権利譲渡、転貸は地主の承諾が必要

賃貸権について

現在、地上権による借地権はほとんど存在しないので、借地・借家に共通する賃貸借契約の内容について解説することにしよう。

賃貸借契約とは、賃貸人が使用収益させ、賃借人が賃料を支払う契約のことだ。

その権利は物権と債権に区別される。

  • 物件:人が物を直接、排他的に支配する権利
  • 債権:人が人に対し、一定の行為を請求する権利

つまり、賃借権は債権であり物権ではない。

しかし、借地・借家関係では、目的物に対する権利のようなものだ。

なお、賃貸借の目的物と法律の適用関係を図にすると以下のようになる。

動産 民法
不動産 土地 建物所有目的 借地借家法、民法
それ以外 民法
建物 借地借家法、民法

ここでは、借地借家法は、民法に対する例外ということをおさえておいて欲しい。

では使用貸借の場合はどうだろうか?

賃貸借契約には対価があるが、使用貸借の場合は対価がない。

つまり、使用貸借する場合は、借地借家法の適用がないということだ。

なお、「一時使用のための契約」とする場合は、一時使用の目的自体が客観的なものでなければならない。

次に賃貸借の成立要件を見てみることにしよう。

賃貸借の成立

権利金

権利金とは、賃貸借の成立時に賃借人から賃貸人に支払われる金銭のことだ。

地代の前払い、場所的利益の対価等の性格があるといわれている。

賃借人ははこれを返還請求をすることはできない。

敷金

権利金同様、賃貸借契約の成立時に賃借人から賃貸人に交付される金銭のことだが、権利金とは異なり、契約終了後返還するもので、通常は借家契約において授受される。

ただし、債務不履行ある場合は、その損害を差し引いた残りが返還される。

明渡時説では、契約終了後、建物を明け渡すことにより敷全返還請求権が発生するとされている。

参考▼

明渡時説とは、最高裁判所の支持している考え方で、敷金返還債務と家屋明渡債務との関係については、契約終了時説が同時履行を肯定するのに対して、明渡時説は同時履行を否定。

賃貸借契約に従たるものとして、貸主の変更または借主の変更に伴い敷金関係も移転するという考え方だ。

賃貸借契約の目的

借家の場合

居宅として借りる場合は債務になる。

目的に反する使用をすると、債務不履行に問われ契約を解除されるケースもある。

借地の場合

旧借地法時代には、どのような建物を所有する目的かが重要だった。

使用・収益の範囲

建物

敷地の利用範囲がどこまでなのかを明確に定めておく必要がある。

ただし、その定めがない場合でも、借家人はその建物を利用するのに通常必要とされる範囲は利用できる。

土地

一筆の土地の一部につき、賃貸借する場合には特定することが必要だ。

トラブルの発生を防ぐためにも範囲を明確に定めておく必要があるだろう。

本来であれば、人対人の関係における効力しかないが、こと借地・借家に至ってはそれが強化され物権化しつつあるからだ。

賃貸人の義務

賃借人に目的物を使用・収益させる義務(民法601条)

【目的物の引渡義務】

賃貸人は賃借人に目的物を引き渡さなければならない。

【妨害排除義務】

賃貸人は第二者からの妨害を排除しなければならない。Aは、目的物の所有権を有しているので、それに基づいて、第二者の妨害を排除することができる

【第三者への売却】

賃貸人がその所有している賃貸借の目的物を第三者に売却すると、賃借人は新所有者に対し、目的物を自分で使用・収益させろと主張できなくなってしまう。

なぜなら、賃貸借は賃貸人に対する権利であって、第三者に対する権利ではないからだ。

それではあまりにも理不尽なので、賃借権を登記すれば新所有者に対抗できるとされている。

しかし、特約で定めない限り賃借権の登記に協力する義務はない。

そこで、特別法により賃借権の登記がなくても、第三者に対抗できることになっている。

修繕義務(民法606条①)

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

借家関係では、建物の構造にかかわる大修繕以外の修繕は、賃貸人が行わなければならない。

また、大修繕、リニューアルを理由に立退き(契約期間の満了時)を求めても認められない。

費用償還義務

必要費償還義務(民法608条①)

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

例えば、屋根のふき替え、畳の修繕費用など原状維持費用や通常の状態に復旧する費用も含まれる。

有益費償還義務(民法608条②)

賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

つまり、賃貸借契約が終了したときに、賃借人は賃貸人に有益費を償還請求ができるということだ。

有益費とは、例えば、盛土、石垣、下水道の設置など、改良等により客観的価値を増したと認められるもののことだ。

次回は賃借人の義務についてです。

ではまた。CFP® Masao Saiki

※この投稿は、日本FP協会CFP®カリキュラムに沿って作成しています。

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