日本の宅地
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こんにちは、MSインテグラル・デザイン研究所の斉木です。

今回は不動産の特徴と不動産を活用する上でのメリット、デメリットについて解説しましょう。

不動産活用の研究

不動産の運用をするに当たってはその特性を理解し、関連する知識を身につけていくことが求められます。

  • 不動産は預貯金や有価証券とは異なり、不動産独自の特性を持っている。
  • 不動産は個別性の強い資産、探せば類似したものはあるが、まったく同じというものは存在しない。
  • 時間の経過とともに周辺の環境も変化していくので、必ず現地に赴いて調査することが必要。

不動産を活用するにあたっては、まずその市場構造を理解するということが必要です。

土地の意味と市場構造

  • 都市として定められているのは国土の27%
  • 宅地として利用できる土地はわずか3.8%
  • そこに69%の人口が集中している。

これが日本の宅地の現状。

したがって、土地の私的所有権は認められているが、一方では国民共通の貴重な資産としての側面がある。

  • 国土利用計画法・都市計画法・建築基準法などによって、様々な規制がある。
  • 自分の所有地だからと云って自由に取引や利用が出来るわけではない。

権利関係が複雑な一物多価の資産

そのためこれらの関連した法律による規制内容を把握しておく必要もある。

そして不動産のもう1つの特長は複雑な権利関係が成立するというところにある。

例えば、Aが所有する土地にBの借地権が設定され、その借地上のBが所有する建物にCの賃借権とDの抵当権が設定される。

このように、複数の権利を同時に存在させることができてしまう。

これは特殊なケースではなく、ごく当たり前に行われていること。

不動産はその権利関係を把握することが極めて重要

  • 不動産の取引は契約によって行われるのが一般的、したがって権利法規等の知識も必要。
  • 不動産の価格は高額になるため売買等においてその価格が適正であるのかが重要。

しかし、不動産は個別性が強い資産なので、その適正を把握することはとても難しい。

計算の基礎となる価格がいくつもある

  • 不動産は取得・保有・譲渡等さまざまな局面で税金が課される。
  • 計算の基礎となる価格にもいくつかの種類がある。

したがって、不動産価格についての基礎知識も必要になる。

不動産の影響力

個人の資産形成を考えた場合、不動産はとても重要な役割を果たすとともに、日本経済にも大きな影響を及ぼしている。

日本経済への影響

例えば高額な買い物であるマイホームが欲しいとなれば、そのために一生懸命に働いて得たお金を貯金したり、運用したりする。

そしてマイホーム購入時には多額の借金をして長い期間かけて利息も含めて返済していく。

そのことによって経済が活性化する可能性が生まれる。

個人の資産形成

また不動産は投資対象としてもよく利用されている。

  • 賃料収入を得て資産を増やす。
  • ワンルームマンションやアパートに直接投資する。
  • 不動産を証券化したREITなどに投資する。

このように不動産投資は資産形成の手段として多く広い範囲で用いられている。

特に日本の資産家と言われる人達は、不動産を資産形成の中心にしている。

平成25年度の国税庁統計によると、相続税が課税された資産の内訳をみてみると不動産が5割近くを占めている。

参考▼

相続税の納付額、相続の件数とも3大都市圏が圧倒的多数

ちょっとだけブレイクスルー

不動産に限った事ではないが、投資・資産運用の基本は、収益性・安全性・流動性の3つの要素に優れた資産で運用するのがベストと言われている。

しかし、この3つを兼ね備えたもは現時点においてない。これからも恐らく出てこない。

したがって、複数の資産に分散して運用する方法がスタンダードになってくる。

これまで財産三分法といわれる運用法がポートフォリオの基本とされ、貯金・有価証券・不動産に適性配分することが重要とされてきた。

しかし、貯金と有価証券は上位概念においては同じカテゴリー。つまりペーパーアセットだ。

従ってこの運用法だとペーパーアセットと不動産に配分するということになる。

そもそもこの考え方自体が分散投資になっていない。

重要なビジネスのカテゴリーが抜け落ちているからだ。

世界の名だたる資産家は例外なくビジネスを所有している。

  1. ビジネスを行い
  2. キャッシュフローを生み出し
  3. そのキャッシュフローをビジネスに投資し
  4. またキャッシュフローを増やす

世界の名だたる資産家はファイナンシャルに強いという、共通した特長がある。

残念ながら日本の資産家はファイナンシャルに疎い方が多い。その理由は、

  • 資産の5割が不動産
  • ファイナンシャルについて教育を受けていない
  • ビジネスができない

その他諸々の理由については他の投稿も是非ご覧いただきたい。

話を不動産に戻す。

不動産運用のメリット、デメリット

不動産の収益はインカムゲインとキャピタルゲインの2つがある。

不動産運用のメリット

土地神話の崩壊によって収益性の判断が難しくなったとはいえ不動産には次の強みがある。

  • 価格や賃料は物価との連動性があるのでインフレに対する回避性が高い
  • 実物資産であるため、それ自体の利用価値がある
  • 登記による公示制度が整備されていることなどから、比較的安全性も高いといえる

不動産運用のデメリット

一方デメリットとしては、

流動性に乏しい

例えば、実際に換金する場合は、不動産業者に仲介を依頼して売買を行うため、換金までに数ヶ月かかるといったことが通例。

転用コストが莫大

青空駐車場のような暫定的な土地の利用を除けば、恒久的な建物を建てて行う不動産事業は、多額の投資を必要する。

その回収には長期間を要し、建物の構造や用途によっては数十年に及ぶ事業になることも有る。

目先の収益性だけではなく、長期展望にたった見極めが必要だ。

不動産の場合は他の投資商品と比較して転用コストは莫大なものになる。

例えばオフィスビルを建て失敗したからマンションに建て替えようとしても多額の資金を必要とするため現実的には難しい。

運用の方向性を決定するに当たっては、慎重な判断が求められるだろう。

他に考えられること

  • 不動産には固定資産税や都市計画税などの保有コストがかる
  • 不動産が全く収益を生み出してくれなくてもそれらの費用は軽減されることはない

上記からすると、資産価値に応じた適切な活用が出来なければ、保有し続けることすら困難になってくる。

参考▼

土地と建物の定義

諸外国では土地と建物を一体ととして扱っている場合が多いが、日本の場合は土地と建物は別個の不動産として取り扱われている。

土地は建物と異なり、人為的に区画せざるを得ないことから、登記制度というものがある。

人為的に区別された1区画を一筆といい、その区画ごとの堺を境界としている。

建物とは原則として人間の居住、作業、空間、物品の保管などに用いられるものとされ、門扉、地下室、車庫なども建築物として定義されている。

土地は地域性、周辺環境等によって建築物が法によって規制されている。

土地と建物の権利

土地に対する権利としては所有権と借地権がある。

土地の所有権

1人で所有している場合と複数で所有している場合がある。

法令の制限内において自由にその土地の上下に及ぶ権利を使用、収益、処分することが出来るものとしている。

土地の借地権

建物の所有を目的として土地を借りる権利。

借地権には物権である地上権と債権である土地賃借権がある。

このうち使用貸借権は、土地使用の対価を払わずに土地を利用する権利を言う。

建物の場合

建物1棟の主有権と分譲マンションのような区分所有権がある。

また一時使用を目的とした賃借権以外の建物貸借権は借地権として借地借家法の適用を受ける。

  • 1つの土地を複数の人で共有する場合がある。この場合各人の持分が所有権が制限されますが、共有物全体を持分に応じて使用することが出来る。
  • 各共有者は自分の持分を自由に処分できるほか、いつでも共有分の分割を請求する事ができる。

共有者に不利益が無いようする行為は各共有者が単独で出来るが、使用・利用・改良することは持分の過半数、造成・建築・売買などは共有者全員の同意が必要になる。
また借地権等の所有権以外の権利を複数の人が共同で持つことを「準共有」といい、各人の権利は準共有持分に応じて制限され、共有の場合と同じ制約をうける

次回は日本の場合、保有資産の46%が土地や固定資産であることなどについてです。

ではまた。。

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