日本の宅地

私たちに身近な資産でもある不動産、今回は不動産の特徴と不動産を運用する上でのメリット・デメリット、効率的な資産バランスと不動産の関係、不動産キャッシュフローの特徴などについてです。

投資コーチングを行う上で不可欠な分野なのでしっかり理解しておきましょう。

不動産活用コーチング

不動産の運用をするに当たっては、まずその特性を理解し、関連する知識を身につけていくことが必要。

最初はその市場構造について見ていくことにしょう。

  • 不動産は預貯金や有価証券とは異なり、不動産独自の特性を持っている。
  • 不動産は個別性の強い資産、探せば類似したものはあるが、まったく同じというものは存在しない。
  • 時間の経過とともに周辺の環境も変化していくので、必ず現地に赴いて調査することが必要。

大きく上記3つが、不動産を活用するにあたって、理解しておかなければならないだろう。

土地の意味と市場構造

  • 都市として定められているのは国土の27%
  • 宅地として利用できる土地はわずか3.8%
  • そこに69%の人口が集中している。

これが日本の宅地の現状だ。

つまり、国民共通の貴重な資産という概念が根底にあり、それに私的所有権が認められているということ。

だから、当然それ相応の規制が課せられている。例えば・・・

  • 国土利用計画法・都市計画法・建築基準法などの規制。
  • 自分の所有地だからと云って自由に取引や利用が出来ない。

要するに、これら法的規制の内容を把握しておく必要があるということだ。

権利関係が複雑な一物多価の資産

もう1つの特長は、複雑な権利関係が成立するというところにある。

例えば、Aが所有する土地にBの借地権が設定され、その借地上のBが所有する建物にCの賃借権とDの抵当権が設定される。

これは特殊なケースではなく、ごく当たり前に行われていることで、このように、複数の権利を同時に存在させることができてしまう。

不動産はその権利関係を把握することが極めて重要

  • 不動産の取引は契約によって行われるのが一般的。
  • 不動産の価格は高額になる。

したがって、権利法規等の知識も必要であり、また、その価格が適正なのか、その判断基準も重要な要素になってくる。

ところが、不動産は極めて個別性が強い資産のため、その物件の適正価格を把握するのは非常に難しい。

なぜなら、その価格が何種類も存在するからだ。

計算の基礎となる価格がいくつもある

  • 不動産は取得・保有・譲渡等さまざまな局面で税金が課される。
  • 計算の基礎となる価格にもいくつかの種類がある。

つまり、不動産価格についての基礎知識も必要になる。

不動産の影響力

個人の資産形成する上で不動産が重要な役割を果たしているのは言うまでもないが、不動産は日本経済にも大きな影響を及ぼしている。

例えば、人生に一度きりの高額な買い物ともなれば、そのために一生懸命に働いて、お金を貯金したり、運用したりもするだろう。

また、マイホームをキャッシュで買う人は稀なので、大概は多額の借金をして長い期間かけて利息も含めて返済していく。

例えば、購入時4,000万円の物件を維持するために8,000万円支払ようなイメージだ。

そのことによって経済が活性化する可能性が生まれる。

別な言い方をすれば、他の誰かのために4,000万円払ってあげていることになる。

個人の資産形成

不動産が投資対象としよく利用されていることはご存知だと思う。

その方法は大きく3つに分かれる。

  • 賃料収入を得て資産を増やす。
  • ワンルームマンションやアパートに直接投資する。
  • 不動産を証券化したREITなどに投資する。

このように不動産は資産形成の一つの手段として用いられているケースは多い。

もちろん、失敗したときの個人の損失も大きい。

特に日本の資産家と言われる人達は、不動産が資産の中心になっている。

それは、相続税が課税された資産のうち不動産が5割近くを占めている、ということからもあきらかだろう。(平成25年度の国税庁統計)

参考▼

相続税の納付額、相続の件数とも3大都市圏が圧倒的多数

ちょっとだけブレイクスルー

不動産に限った事ではないが、投資・資産運用の基本は、収益性・安全性・流動性の3つの要素に優れた資産で運用するのがベストと言われている。

しかし、この3つを兼ね備えたもは現時点においてない。

これからも恐らく出てこないと思う。

したがって、複数の資産に分散して運用する方法がスタンダードなカタチだ。

例えば、財産三分法といわれる運用法がポートフォリオの基本とされ、貯金・有価証券・不動産に適性配分することが重要とされてきた。

しかし、貯金と有価証券は上位概念においては同じカテゴリーになる。

つまり、どちらもペーパーアセットということだ。

要するにペーパーアセットと不動産に配分するというカタチになる。

これは分散投資とは言えないだろう。

なぜか?

コモディティもオプションも為替取引も欠落している。

最も利益を生み出す可能性のあるビジネスが抜け落ちている。

つまり、現代に至っては、ほとんど使い物にならない考え方だろう。

実は、世界の名だたる資産家は例外なくビジネスを所有している。

  1. ビジネスでキャッシュフローを生み出す。
  2. そのキャッシュフローをビジネスに再投資。
  3. キャッシュフローを更に増やす。

世界の名だたる資産家はこうした仕組みづくりに長けている。

残念ながら日本の資産家はお金の流れを生み出すことに疎い。

その根拠は、、、、、

  • 資産の5割が不動産。
  • お金の流れを生み出す教育を受けていない。
  • 終身雇用制度などの影響で起業が敬遠されてきた。
参考▼

金融資産運用については「マネープランコーチングのガイダンス」、キャッシュフローについては「キャッシュフローを無限に創り出すプロセスをデザインする」、ビジネスについては「キャリアデザインの質が変わる・・」や「ビジネスコーチングの王道」を参考にしてください。

不動産運用のメリット、デメリット

不動産の収益はインカムゲインとキャピタルゲインの2つがある。

当然、そこにはリスクもある。

だから不動産の収益には2つのリスクがあるということだ。

不動産運用のメリット

土地神話の崩壊によって収益性の判断が難しくなったとはいえ不動産には次の強みがある。

  • 価格や賃料は物価との連動性があるのでインフレに対する回避性が高い
  • 実物資産であるため、それ自体の利用価値がある
  • 登記による公示制度が整備されていることなどから、比較的安全性も高い。

不動産運用のデメリット

不動産は流動性に乏しい

不動産を換金する場合は、不動産業者に仲介を依頼して売買を行うのが通例だ。

したがって、換金までに数ヶ月かかるケースも多い。

不動産の転用コストは莫大

青空駐車場のような暫定的な土地の利用は別として、不動産事業は多額の投資が必要になる。

その回収には長期間を要し、建物の構造や用途によっては数十年に及ぶ事業になる。

だから、目先の収益性に目を奪われずに長期展望にたった見極めが必要だ。

また、他の投資商品と比較して不動産の転用コストは莫大なものになる。

例えば、オフィスビルで失敗したから、マンションに建て替えようとしても多額の資金を必要とするため現実的には難しいだろう。

したがって、まず最初に運用の方向性を慎重に判断しなければならない。

他に考えられること

  • 不動産には固定資産税や都市計画税などの保有コスト

不動産が全く収益を生み出してくれなくても、その費用が軽減されることはない。

つまり、資産価値に応じた適切な活用が出来なければ、保有し続けることすら困難になってくる。

参考▼

不動産と税金の絡みについては「タックスプランの記事一覧」も参考にしてください。

不動産投資とアセットクラス

前述の土地、現金・預金、株式・債券、建物など同じような収益率やリスクを持つグループのことをアセットクラスと称している。

つまり、投資とは「キャピタルゲイン」や「インカムゲイン」を得るためにアセットクラスを取得する行為と言い換えることもできる。

こうした資産クラスの組み合わせのことをアセットアロケーションと呼んでいる。

日本の場合、保有資産の46%が土地や固定資産であり、そこに現金・預金を加えると84%にもなる。

注意点▼

平成25年度の国民経済計算を見てみると日本の家計は2600兆円の資産を保有している。その内の33%が現金・預金で、土地が25%、保険・年金準備金が16%、固定資産が13%、株式や債券などの証券が10%という内訳。

相続税の課税対象者を見るとそれが顕著に現れている。

高齢者になるとアセットアロケーションに不動産の占める割合が大きくなっている。

土地が 42%で家屋が5%、土地と家屋だけで47%を占めている。

これに現金・預金の26%を合わせると73%まで跳ね上がる。

この数値は資産家と呼ばれている人達に限定したものだ。

実際に相続税が発生するのは全体の 4.3%(平成25年現在)程度に留まるからだ。

このデータからも日本の資産家と言われる人達は、不動産によって資産を形成してきたということが言えるだろう。

因みに、一般家庭では土地の割合は年々低下している。

つまり、保有資産が多様化している傾向が顕著に現れているということだ。

ということは、効率的な資産バランスとはどういう状態なのか?

それを以前よりも検討しておく必要があるだろう。

効率的な資産バランスと不動産

アセットアロケーションの資産クラスを組み合わせたものをポートフォリオと言いう。

聞き慣れない文脈が登場するが、その言葉に慣れて欲しい。

言葉の意味がわからないと投資の理論を理解することができないからだ。

例えば、金融経済学では、個人の富はその効用によって表現されるとされている。

その効用は、資産ポートフォリオから期待される収益率が高いほど、またリスクが小さくなるほど高くなる。

それが一般的な解釈になる。

アセットアロケーションは収益率を最大化するために行うわけではない

しかし、本来アセットアロケーションとは収益率を最大にするために行うことではない。

そこを誤って解釈してしまうと、とんでもない目に遭うことになるので注意して欲しい。

なぜなら、金融経済学ではリスクとリターンは負の相関関係にあるからだ。

どういうことかというと、収益性が高ければ高いほどリスクが大きくなり、リスクが大きければ大きいほど収益性は小さくなる、ということだ。

このようにポートフォリオのリスクとリターンはトレードオフの関係にある。

つまり、一方を活かすためにもう一方を犠牲にしなければならない、ということだ。

それ故に個人が選択する組み合わせは無数に存在することになるとも言える。

その中から個々に適したポートフォリオを選択しなければならないとなると、素人にはちょっと難しい。

それぞれ個人のリスク許容度(精神的なものも含む)、保有資産や負債状況などの要素を加味して考える必要があるからだ。

例えば、資産も所得も十分で、かつ投資に関して損失が生じてもあまり動じないような人であれば、よりリスクの高い資産への投資が可能だ。

その真逆の人であれば、何かに投資するということは考えない方がいいだろう。

その時間を他に回したほうが効率的だし、余計な不安を抱えなくても済む。

しかし、トレードオフの例外もないわけではない。

トレードオフの例外

たとえば平成13年にJ-REITが登場したが、REITを組み込むとリスクが軽減されリターンも一定になることがわかっている。

或いはリスクが一定でリターンが増加する傾向もある。

ではなぜか?・・・・

REITは株式や債券とは異なるリスクとリターンの特性を持っているからだ。

つまり株式などのリスクを中和する効果が期待できるというわけだ。

こうした効果を「リスク分散効果」と称している。

そもそも不動産は、株式や債券などのポートフォリオに対してリスクを分散する効果がある。

それは大昔から言われていることだ。

だから、REITがその役目を果たすことは、別に改めて伝えることでもないだろうが、知らない人がいると損をするので、あえて加筆した。

そうしたことから、ここでまた不動産キャッシュフローについて解説しておこう。

参考▼

余談だが、先日好意にしている不動産屋さんとこうした話をしていたら、ほとんど知らなかったので、一般の人が知らなくても当然だとも思う。(;_;)

不動産キャッシュフローの特徴

不動産を資産クラスという視点から見た場合、そのキャッシュフローは実に特徴的だ。

経済学ではキャッシュフローを生みだすものを資産と定義している。

また、そのキャッシュフローには、将来性と不確実性といった2つの性質がある。

つまり、将来性がリターンであり、不確実性がリスクということになる。

そして、この2つがキャッシュフローを創造する際の要素になる。

またキャッシュフローには、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類のリターンがある。

もちろんゲインばかりでなく、損失が生じることもある。

そうしたゲインとロスの振れ幅をリスクというわけだ。

では、不動産キャッシュフローには、どのような特徴があるのだろうか?

早速見ていくことにしよう。

不動産のアセットは4つのカテゴリーに分類される

まずアセットが4つに分類されるという特徴がある。

アセットとは何だったか覚えているだろうか?

わからない人は前に戻って読み返して欲しい。

そうでないと、この先の話がわからないだろう。

アセットは、「エクイティとデット」これに実物資産と証券という2分類の組み合わせになる。

具体的には、

  1. エクイティ×実物資産
  2. エクイティ×証券
  3. デット×実物資産
  4. デット×証券

ということになる。

では一つ一つ見ていくことにしよう。

エクイティ×実物資産

これは賃貸ビルや土地などの実物不動産のことだ。

デット×実物資産

これは住宅ローンや商業不動産担保ローンなどの一般的なローンのことだ。

エクイティ×証券

これは、先程登場したREITのことだ。

参考▼

REITの仕組みについて詳しく知りたい人は「SPV(不動産の場合)の仕組を把握してREITで成功する」を参考にして欲しい。

デット×証券

MBS(住宅ローン証券化債権)、CMBS(商業不動産担保ローン証券化債権)。

このように不動産の資産クラスはエクイティの実物資産とREITであり、デットのうちローンは負債にあたる。

ただし、住宅投資はその時価から住宅ローンの残存元本を差し引いた残りの部分がある場合は、資産にカウントされる。

※時価ー住宅ローン残存元本=資産にカウント

個人の富の最大化を目的とするなら、不動産資産クラスのキャッシュフローの特徴を十分に把握しておく必要があるだろう。

なぜか?

富の大きさは資産の組み合わで粗決定する!?

個人の資産運用の結末は、資産を組み合わせた段階でほぼ決まってしまう。

しかし、その一方では、富の最大化のみを資産運用の唯一の目的とすることはできないという現実がある。

それがどういうことなのか、簡単に解説しよう。

「資金調達」と「相続」という問題

  • 結婚、出産、子供の進学といったライフイベント
  • マイカー購入、マイホーム購入といった選択
  • 定年後の生活設計。
  • 離婚、倒産、転勤、災害、事故、入院、訴訟などの予期せぬ出来事。

これらの資金調達を考慮した上で、資産の組み合わせを決めていかなければならないという現実がある。

例えば、老後の資金不足で、自宅を担保にして銀行から生活費を調達しなければならない人もいるだろう。

こうした場合、戸建てとマンションとではどちらが有利だろうか。

それも検討しておく必要がある。

賃貸ビルを保有するよりも、証券化してREITというカタチにした方が収益性がいいと判断したとしても、そのままで相続させたいという思いも内在するケースもあるだろう。

そのような時は、土地のままで保有するよりも、賃貸マンションやロードサイド店舗にして経営した方が、税の観点から見た場合には収益性が向上する。

大局的に捉えれば、そうした資金調達や相続の問題もキャッシュフローの一部に過ぎない。

例えば、

  • 相続は、世代間をまたぐお金の流れ。
  • 資金調達は、負債を考慮したお金の流れ。

したがって、アセットアロケーションの課題は、世代間をまたぐ資産や負債を考慮したうえで最大化していくにはどうしたらいいか。

どうしたら最大化できるのか、というところにあるとも言える。

日本人の場合、資産に占める土地の割合が非情に大きい。

差し当たってこれが今の大きな課題だ。

過去に地下が暴落して売却のチャンスを逃した人は多いだろう。

しかし、このままの状態でいいのだろうか?

相続する毎に目減りしていくような環境下にあって、果たして国民が本当の意味での豊かさを手にできる日は訪れるのだろうか。

まとめ

わずか3.8%の宅地に70%近くの人口が集中しているという環境とともに預貯金や有価証券とは異なり、独自の特性を持つ不動産。

まったく同じというものは存在しない市場構造において、さらに複雑な権利関係が存在する。

また、取得・保有・譲渡等の様々な局面で税金が課される。

また計算の基礎となる価格にもいくつかの種類がある不動産という資産。

こうした複雑な事情が絡みあった中で、不動産を効率的な資産の一部として保有し続けることが簡単ではないことは想像がつく。

しかしだからといって、積極的な資産形成を試みるなら、不動産というアセットを組み込んでいく必要があることも確かだ。

有意義な資産形成をサポートしていく立場にある私たちは、こうした複雑な事情をよく取らまえ、クライアントの資産最大化に貢献できるよう常に精進を重ねていく必要がある。

次回は、不動産の投資分析と税金や収益計画のポイントについて解説します。

ではまた。CFP®Masao Saiki

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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3度の起業経験を持つキャッシュフロークリエイター
マイナス資産からでも起業できる戦略など、統括的デザイン戦略を用いたキャッシュフローの創造・改善を得意としている。

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