不動産投資

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前回は「不動産の証券化(REITなど)で使われる器、SPVを設立する時のポイント」について解説しました。今回は、主に不動産の価格やその種類、価格形成の要因、不動産の鑑定評価の概要などについて解説します。[/char

不動産活用の研究:プライス

不動産鑑定評価基準においては、不動産の価格は一般に、

  1. その不動産に対してわれわれが認める効用
  2. その不動産の相対的希少性
  3. その不動産の有効需要

上記の3つの相関結合によって生ずる不動産の経済価値を貨幣額をもって表示したものと定義されています。

「効用」とは、辞書を引くと、「自己の消費する財から受ける満足の度合いを数量的に表現したもの。」と書かれています。

つまり、私たちの欲求を満たしているかどうかの判断基準、日常生活や経済活動などに役立っているかどうかを表すものです。

その不動産にこのような効用がなければ、経済的価値は生まれません。

また、不動産が需要と供給のバランスを保っていなければ経済価値は発生しません。

なぜなら、その不動産に相対的希少性(有限)がなければ、誰も対価を払ってまで所有しようとは考えないからです。

そして、大前提としてそこに購買力のある買い手の存在(需要)がなければ市場は成り立ちません。

土地の特性を知る

土地は他の財産と違って、次のような固有の特性をもっています。

図表4-1

土地の特性
(1)自然的特徴

固定点・硬直点

①地理的位置の固定性
②不動性(非移動性)
③永続性(不変性)
④不増性
⑤個別性(非同質性・非代替性)
(2)人文的特性

可変的・伸縮的

①用途の多様性(用途の競合、転換及び併存の可能性)
②併合及び分割の可能性
③社会的及び経済的位置の可変性

図表4-1の(1)自然的特性とは、土地自体に内在する特性のことです。

(1)④不増性とは、土地全体の面積はほとんど増加も減少もしない。ただし用途別の土地の面積は増減する。

(1)⑤個別性とは、個々に区画された土地は、少なくとも地理的位置が同一のものはないということ。

したがって、大量生産が可能な他の商品とは異なるものだということです。

その意味において、個別の土地は非同質性、非代替性をもっているということが言えます。

しかしながら、土地が取引の対象とされるときには、用途、位置、地積、環境などの条件が類似している土地同士間では代替性が認めらます。

そのため、鑑定評価において類似の土地に係る事例を用いた手法を用いることが可能になってくるというわけです。

(2)人文的特性とは、人間がいろいろな働きかけをすることによって、人間と土地との間に生じてくる特性です。

(2)①の用途の多様性とは、土地はさまざまの用途に活用することができるので多用性があるといえます。

しかも、特定の土地について云えば、商業地と住宅地の競合、農地から住宅地への転換、店舗付マンションのように住宅と店舗の併存などのの可能性が考えられます。

不動産の地域性と特性について

(1)不動産の地域性

まず不動産の地域性についてですが、個々の不動産は、独立して機能し存在するものではなく、通常は地質、地盤、地勢、気象等の自然的条件に影響されます。

また、都心との距離、交通施設の状態、住宅・生垣・街路修景等の街並みの状態、行政区域などを共通にすることによってある地域を構成し、またその地域に所属しています。

したがって、不動産と地域、不動産と同一地域内の他の不動産との間に相互関係が生じます。

その相互関係を通じて、その不動産の社会的、経済的な効果が発揮されるのが不動産の地域性です。

(2)地域分析

個々の不動産は他の不動産とともに地域を形成していますが、このような地域にはその規模、構成の内容、機能等に従って○○川流域、○○通り商店街といった各種のものが認められます。

なお、ある不動産の属している地域は必ずしも1つに限定されるものではなく、その不動産は、ある地域に属していると同時に、異なった観点からみた場合、1または2以上の他の地域に幾重にもかさなって属しています。

それらの地域は、いずれも地域特性があるとともに、他の地域と相互関係にあり、この相互関係を通じてその社会的、経済的位置を決定づけています。

したがって、不動産が属する地域特性や市場特性などを分析し、明らかにする作業が、不動産の鑑定評価にとって非常に重要になってくるわけです。

不動産の種類について

不動産の種類とは、不動産の種別や類型の2面からなる複合的な不動産の概念です。

不動産の種別とは、不動産の用途に関しての区分です。

不動産の類型とはその有形的利用、権利関係の態様に応じた区分です。

たとえば、

(1)地域の種別

宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられます。

(2)土地の種別

宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分類されます。

(3)不動産の類型

①宅地の類型

更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられます。

a)更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地のことです。

b)建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地のことです。

c)借地権とは借地借家法(廃止前の借地法を含む)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権)のことです。

d)底地とは、宅地について借地権の付肴している場合における当該宅地の所有権です。

e)区分地上権とは、工作物を所有するため、地下または空間に上下の範囲を定めて設定された地上権です。

②建物及びその敷地の類型

自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられます。

a)自用の建物及び敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地のことです。

b)貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地のことです。

c)借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権のことです。

d)区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分及び同条第6項に規定する敷地利用権のことです。

不動産の価格を形成する要因について

不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用や相対的希少性、不動産の有効需要に影響を与える要因のことです。

不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものです。

そしてその要因自体も常に変動する傾向を持っています。

したがって、不動産の鑑定評価を行うにあたっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移や動向、諸要因間の相互関係を十分に分析して、その影響を判定する必要があります。

なお、価格形成要因は(1)一般的要因、(2)地域要因、(3)個別的要因の3つです。

(1)一般的要因

一般経済社会における不動産のあり方やその価格の水準に影響を与える要因のことで、さらに自然的要因、社会的要因、経済的要因、そして行政的要因に大きく別れます。

(2)地域要因

一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因のことをいいます。

(3)個別的要因

個別的要因は、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因のことです。

次回は不動産の価格に関する諸原則についてです。

ではまた。。

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