今回は、不動産の地域性や土地の特徴など相対的希少性からみた価値、不動産の種類、不動産の価値を形成する要因などについてです。

価格と不動産投資

不動産の価格は一般に以下の3つの要素で決まるとされている。

  1. その不動産に対してわれわれが認める効用
  2. その不動産の相対的希少性
  3. その不動産の有効需要

上記の3つの相関結合によって生ずる不動産の経済価値。

それを貨幣額をもって表示したものと定義されているのだ。

「効用」とは、辞書を引くと、「自己の消費する財から受ける満足の度合いを数量的に表現したもの。」と書かれている。

つまり、私たちの欲求を満たしているかどうかの判断基準、日常生活や経済活動などに役立っているかどうかを表す指標の一種だろう。

不動産を活用することに効用がなければ、経済的価値は生まれない。

また、需要と供給のバランスを保っていなければ経済価値は発生しない。

その不動産に相対的希少性(有限)がなければ、対価を払ってまで所有しようとは考えないからだ。

そして、もちろん購買力のある買い手の存在(需要)がなければ市場は成り立たない。

そしてまた、「対象不動産の価値」を判断する上で、土地の特性を知ってることは重要だ。

土地の特性を知る

土地は他の財産と違って、次のような固有の特性をもっている。

図表4-1

土地の特性
(1)自然的特徴

固定点・硬直点

①地理的位置の固定性
②不動性(非移動性)
③永続性(不変性)
④不増性
⑤個別性(非同質性・非代替性)
(2)人文的特性

可変的・伸縮的

①用途の多様性(用途の競合、転換及び併存の可能性)
②併合及び分割の可能性
③社会的及び経済的位置の可変性

図表4-1の(1)自然的特性とは、土地自体に内在する特性だ。

④の不増性とは、土地全体の面積はほとんど増加も減少もしないという意味だ。

ただし、用途別の土地の面積は増減する。

⑤の個別性とは、個々に区画された土地は、少なくとも地理的位置が同一のものはないという意味だ。

したがって、土地は大量生産が可能な他の商品とは異なる。

その意味において、個別の土地は非同質性、非代替性をもっているといえるのだ。

しかしながら、土地が取引の対象とされる時には、用途、位置、地積、環境などの条件が類似している土地同士間では代替性が認めらている。

そのため、鑑定評価において類似の土地に係る事例を用いた手法を用いることが可能になる。

(2)の人文的特性とは、人間がいろいろな働きかけをすることによって、人間と土地との間に生じてくる特性だ。

(2)①の用途の多様性とは、土地はさまざまの用途に活用することができるという意味だ。

しかも、特定の土地について云えば、商業地と住宅地の競合、農地から住宅地への転換、店舗付マンションのように住宅と店舗の併存などの可能性も考えらる。

不動産の地域性と特性

(1)不動産の地域性

個々の不動産は、独立して機能し存在するものではない。

通常は地質、地盤、地勢、気象等の自然的条件からの影響を受けている。

都心との距離、交通施設の状態、住宅・生垣・街路修景等の街並みの状態、行政区域などによって地域を構成している。

また、その地域に所属してもいる。

したがって、不動産と地域、不動産と同一地域内の他の不動産との間に相互関係が生じると解釈できる。

その相互関係を通じて、不動産の地域性が発生する。

そして、その不動産の社会的、経済的な効果が発揮されるのだ。

(2)地域分析

個々の不動産は他の不動産とともに地域を形成している。

地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って○○川流域、○○通り商店街といった各種の名称が認められている。

なお、不動産の属している地域は必ずしも1つに限定されるものではない。

異なった観点からみた場合、1または2以上の他の地域に幾重にもかさなって属している。

それらは、いずれも地域特性があるとともに、他の地域と相互関係にある。

この相互関係を通じてその社会的、経済的位置を決定づけているのだ。

したがって、属する地域特性や市場特性などを分析し明らかにする作業が、不動産の鑑定評価にとって非常に重要になってくる。

不動産の種類

種類とは、不動産の種別や類型の2面からなる複合的な不動産の概念だ。

不動産の種別とは、不動産の用途に関しての区分のことだ。

不動産の類型とはその有形的利用、権利関係の態様に応じた区分のことだ。

例えば以下のようなことだ。

(1)地域の種別

宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。

(2)土地の種別

宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分類される。

(3)不動産の類型

①宅地の類型

更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。

a)更地:建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地。

b)建付地:建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地。

c)借地権:借地借家法(廃止前の借地法を含む)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権)。

d)底地:宅地について借地権の付肴している場合における当該宅地の所有権。

e)区分地上権:工作物を所有するため、地下または空間に上下の範囲を定めて設定された地上権。

②建物及びその敷地の類型

自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。

a)自用の建物及び敷地:建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地。

b)貸家及びその敷地:建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地。

c)借地権付建物:借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権。

d)区分所有建物及びその敷地:建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分及び同条第6項に規定する敷地利用権。

不動産の価格を形成する要因

不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用や相対的希少性、不動産の有効需要に影響を与える要因のことだ。

不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成される。

そして、その要因自体も常に変動する傾向を持っている。

したがって、鑑定評価する場合は、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移や動向、諸要因間の相互関係を十分に分析してその影響を判定する必要がある。

なお、価格形成要因には(1)一般的要因、(2)地域要因、(3)個別的要因の3つがある。

(1)一般的要因

一般経済社会における不動産のあり方やその価格の水準に影響を与える要因のことで、さらに自然的要因、社会的要因、経済的要因、そして行政的要因に大きく別れる。

(2)地域要因

一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因。

(3)個別的要因

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因。

不動産価格と諸原則との関係

不動産の価格は、不動産の効用や相対的希少性、そして不動産に対する有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されることは前述したとおりだ。

その形成の過程において基本的な法則性を認めることができる。

これらの法則性は価格形成という経済現象のなかで見出される。

いずれも一般の経済法則に基礎を置くもので、鑑定評価の指針としても用いられる。

具体的には、以下のような11の原則が不動産市場に影響していると考えられる。

①需要と供給の原則

②変動の原則

③代替の原則(代替性を有する財の価格は相互に影響する)

④最有効使用の原則(不動産の価格は最有効使用を前提に形成される)

⑤均衡の原則(構成要素の均衡により最有効となる)

⑥収益逓増及び逓減の原則(追加投資の判断)

⑦収益配分の原則(収益は資本・労働・経営・土地に配分される)

③寄与の原則

⑨適合の原則(周囲の環境との適合により最有効となる)

⑩競争の原則

⑪予浪1の原則があり、相互に関連

以上だ。

次回は公的土地評価についてです。

ではまた。CFP® Masao Saiki

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