不動産投資

今回は、公法上、私法上、民法の補充規定など、不動産に関する民法の規定と抵当権設定金銭消費貸借契約書の事例です。

民法の規定

不動産に関する規制には、国などからなされる公法上の規制と、私人間の取引についてなされる民法などの私法上の規定の2とおりのものがあります。

両者は、制度の趣旨。目的がまったく異なるものなので、個別に理解する必要があります。

公法上の規則

取引を制限するものとして国土利用計画法、農地法など、利用を制限するものとして都市計画法、建築基準法などがある(第6章第4節以下参照)。

私法上の規則

民法とその他の法律

民法は原則法と呼ばれており、借地借家法、区分所有法などの特別法と区別されています。

また、民法は補充法とも呼ばれ、契約(または特約)がない場合(またはない部分)について、補充的に適用されます。

一方で、契約自由の原則に基づいて契約(または特約)をすれば、民法の規定に反しても構わないということになります(特約による民法の排除)。

しかし、特約をもってしても適用を排除しえない法律があり、これを強行法規といいます。

例えば、借地借家法における借地人・借家人に不利な特約を無効とする規定などです。

  • 強行法規・・・・・・借地借家法における借地人・借家人の保護の規定など。
  • 契約(特約)・・・・契約自由の原則。
  • 民法(補充法)・・特約がなくとも補充的に適用される。

民法の補充規定について

①法律行為等と法律効果

図表5-1

法律行為等 法律効果
契約

  • ア)売買契約
  • イ)贈与契約
  • ウ)抵当権設定契約
  • 工)賃貸借契約
 

  • 目的不動産の所有権の移転
  • 同上
  • 目的不動産に対する抵当権の設
  • 目的不動産に対する賃借権の設定
b)不法行為

  • ア)AがBの家を壊す
  • イ)AがBの土地に無断で掘立小屋を建てて不法占拠
 

  • BがAに対し損害賠償請求権(債権)を取得する(民法709条)
  • BはAに対し損害賠償(債権的請求権)及び掘立小屋を取り除けと妨害排除(物権的請求権)を請求しうる(民法198条、709条)
c)時効取得

  • AがBの建物を自己の物と 誤解して20年間占有(注:善意で過失のない場合は10年間で時効取得する)
  • AがBの建物の所有権を取得する(民法162条)
d)財産分与

  • AがBに不動産を財産分与する
  • BがAの不動産の所有権を取得する(民法768条)
e)相続

  • AがBの不動産を相続する
  • AがBの不動産の所有権を取得する(民法896条)

②法律行為に間違い(瑕疵)があった場合

a)AのBに対する意思表示(例:売ります、あげます)に瑕疵が存した場合

  • ア)強迫によりなされた場合 → 取り消しうる(民法96条)
  • イ)詐欺によりなされた場合 → 取り消しうる(民法96条)
  • ウ)錯誤によりなされた場合 → 無効(民法95条)
  • 工)虚偽の表示によりなされた場合 → 無効(民法94条)ただし、以上のうち一定の場合に善意の第二者が保護される(民法96条3項、94条2項)。

b)AまたはBに本来備わるべき資格・能力が存しない場合

  • ア)未成年者(法定代理人の同意なし)→ 取り消しうる(民法5条)
  • イ)被補助人(補助人の同意なし)→ 取り消しうる(民法17条)
  • ウ)被保佐人注4(保佐人の同意なし)→ 取り消しうる(民法13条)
  • 工)成年被後見人注5 → 取り消しうる(民法9条)
  • オ)無権代理人(代理人と称するが代理人ではない)→ 本人に効力が及ばない(民法113条)
  • 力)他人(本人と称するが本人でない)一 本人に効力が及ばない

ただし、以上のうち一定の場合に善意の第二者が保護される(民法109条~112条)

保証

主たる債務者Aが、債権者Bへの債務の履行をしない場合に、債務者Aに代わりAの債務を履行をしなければならないこととなる保証人Cの義務を保証債務といいます。

また、保証関係のうち、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担する形態を連帯保証といい、通常の保証よりも債権者に有利な点注6が多いため、通常の保証よりも実務では頻繁に用いられます。

参考事例▼

ケーススタディ

細川さんは、事業資金を調達するため、宇野さんから金銭を借り、その借入金の担保としてSW土地に抵当権を設定することにした。

連帯保証契約を中心に、本契約の法律関係を細かく見ていきたい。

抵当権設定金銭消費貸借契約書(抜粋)

甲:鈴木幸司

乙:吉田―郎

丙:楠田隆弘

丁:原田信二

以下のとおり、契約を締結した。

  • 第1条 甲は乙に対し、本日、金○万円を貸付け、乙はこれを受領した。
  • 第2条利息は元金に対し、年〇%の割合とする。
  • 第3条 乙は甲に対し、第1条の借入金○万円および前条の利息を平成〇年○月から平成〇年○月まで毎月末日限り、金○万円ずつ分割して返済する(元利均等分割返済)。
  • 第4条 丙は甲に対し、乙の債務を保証し、乙と連帯して支払いの責めを負う旨を約し、甲はこれを承諾した。
  • 第5条 第1条および第2条の金銭消費貸借契約に基づき、乙が甲に対して負担する債務を担保するため、乙および丁が所有するSW土地(所在地番等省略)の上に第1順位の抵当権を設定した。乙および丁は甲に対し、本契約締結後遅滞なく抵当権設定登記手続きを行うものとする。(その他の記載事項および条項は省略。なお、甲、乙、丙および丁は署名押印している)

[SW土地の概要]

現況:更地

所有者:吉田一郎(持分5分の3)

  • 注意4:精神上の障害により半」断能力が著しく不十分な者で、裁判所の保佐開始の審判を受けた者。
  • 注意5:精神上の障害により半1断能力を欠く常況にある者で、裁判所の後見開始の審判を受けた者。
  • 注6:通常の保証で保証人に認められている、催告の抗弁(民法452条)と検索の抗弁(民法453条)が連帯保証人には認められていない。

原田信二(持分5分の2)

[その他]

  • 設例の契約を以下「本契約」、設例の契約書を以下「本契約書」という。
  • 本契約については、本契約書以外に特約はないものとする。
  • SW土地は、細川さんと谷口さんが共同で購入したものである。

<本契約の吟味>

事業資金の必要から主たる債務者である乙(吉田さん)は、債権者である甲(鈴木さん)から金銭を借りた。

毎月○万円ずつ分割して返済することを約束したが、債権者である甲としては乙の返済が滞るのが心配である。

このため、甲は乙以外の丙(楠田さん)に保証人になってもらうことにした(保証契約の締結)。

保証人には「(通常の)保証人」と「連帯保証人」とがあるが、今回は「(通常の)保証人」よりも債権者にとって保全性が強い「連帯保証人」になってもらうことにした。

丙から「連帯保証人」になる約束を取り付けたものの、万全を期すため、第5条で、乙と丁(吉田さん)が共同で購入したSW土地に抵当権を設定した。

SW土地の共有者である丁としては、乙の借金のために自己の共有持分(5分の2)を担保に提供するのは喜ばしいことではないのだが、乙を信じる気持ちから了承したのであろう。

SW土地に抵当権を設定することで、乙の返済が万が一滞っても、甲はSW土地を競売に掛け、売却代金より残金と利息等の債権を優先的に受け取る権利を得たことになる。

<連帯保証契約の吟味>

乙の返済が帯った場合、債権者が債務の履行を求めてきても、「(通常の)保証人」は、まず主たる債務者への催告を請求する権利を有している。この権利を催告の抗弁権という。

催告の抗弁権により、主たる債務者への催告がないうちは、「(通常の)保証人」は保証債務の履行を拒むことができるのだが、「連帯保証人」にはこの催告の抗弁権自体が認められていない。

よって、乙への催促なしに丙への催促が行われたとしても、丙は拒むことができないのである。

また、「(通常の)保証人」には、主たる債務者の財産につき執行をなすまでは自己の保証債務の履行を拒む権利を有しており、この権利を検索の抗弁権という。

検索の抗弁権により、乙に資力がありその財産への執行が行われるまでは保証債務の履行を拒むことができるのであるが、「連帯保証人」にはこの検索の抗弁権自体も認められていない。

よって、乙に資力があるにも関わらず保証債務の履行が求められたならば、丙は拒むことができないのである。

ところで、SW土地には乙の主たる債務を担保する目的で抵当権が設定されている。

債権者の甲は、SW土地の競売と「連帯保証人」である丙への請求との両方が実行可能な状態にある。

ただ、競売の手続きには多くの費用と時間が掛かり、さらに回収できる金額が債務を下回る場合さえある。

このため、「連帯保証人」への請求の方が有利な場合が多く、「連帯保証人」は請求を拒むことが出来ないのである。

次回は、「資産流動化法の概要などを知って、不動産の投資分析に役立てる」です。

CFP®Masao Saik

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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3度の起業経験を持つキャッシュフロークリエイター
マイナス資産からでも起業できる戦略など、統括的デザイン戦略を用いたキャッシュフローの創造・改善を得意としている。

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