今回は不動産活用にも関連のある「資産流動化法」の概要と制度、金融商品やそれらを扱う業者に関係する金融商品取引法についてです。

資産流動化法

資産流動化法とは、簡略すれば資産の流動化に関する法律。

これは、平成10(1998)年9月に施行された「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(旧SPC法)」が、法制化のきっかけとなったものだ。

その後、平成12(2000)年に名称が「資産の流動化に関する法律」に改められた。

資産流動化法の概要

①流動化対象資産

証券を発行して流動化することができる資産の種類には制限がない。

したがって、財産権一般の流動化ができることになっている。

また、この資産の流動化に係る業務として、特定目的会社または受託信託会社等が取得した資産のを「特定資産」と定義付けしている。

②「資産の流動化」

資産の流動化は、企業等が保有する資産をオフバランスするために(バランスシートから除外)行われる。

そして、特定目的会社または特定目的信託を使って資産を処分するという方法だ。

では、特定目的会社とはなんだろうか?

特定目的会社制度というものがあって、そこで定められている。

特定目的会社制度

①特定目的会社の概要

a)資産流動化法により設立された社団のこと。

  • 資産の証券化手法による流動化のためにのみ認められる特別の会社。
  • 特定目的会社は、商号中に「特定目的会社」という文字を使用しなければならない。

b)有価証券等を発行して投資家に引き受けてもらい、その資金で特定資産を取得する。

c)特定資産の管理・処分を外部に委託し、その収益で投資家に対する利払いや配当等を行う。

②特定目的会社の設立

a)発起人が、その目的、商号及び特定資本の額等を記載した定款を作成し、特定出資をして設立する。

b)資本は、特定資本金(特定出資にかかる資本)とする。

しかし、資産流動化計画で優先出資の発行が定められた場合は、特定資本金と優先資本金の合計額とする。

※優先資本金とは、資産流動化計画に従い発行される優先出資にかかる資本のこと。

  • ア)優先出資:特定目的会社に対する出資。
    特定目的会社の利益の配当または残余財産の分配を、特定出資者に先立って受ける権利を有するもの。
  • イ)特定出資:特定目的会社設立の際に発起人が行った出資。

c)取締役と監査役はともに1人以上とすること。

③届出

a)あらかじめ内閣総理大臣に業務開始の届出をしなければならないことになっている。

内閣総理大臣は、特定目的会社名簿を備え、公衆の閲覧に供する。

b)資産流動化計画等を記載した届出書を内閣総理大臣に提出しなければならない。

※計画等とは、資産の流動化に係る業務に関する基本的な事項を定めたもののこと。

④業務

a)特定資産の流動化

  1. 資産対応証券の発行または特定借入れ等により得られる金銭をもって特定資産を取得。
  2. その特定資産の管理及び処分により得られる金銭を使用
  3. 資産対応証券及び特定借入れ等に係る債務の履行または利益の分配等を行う。

b)資産対応証券の発行

ア)優先出資:株式会社の株式に相当するもの。

優先的に利益の配当や残余財産の分配を受けることができる。

イ)特定社債:特定目的会社が本法及び会社法に基づき発行する社債。

転換特定社債、新優先出資引受権付特定社債、特定短期社債とすることもできる。

ウ)特定約束手形:特定目的会社が本法に基づき発行する約束手形。

以上これらは、いずれも金融商品取引法の有価証券とされている。

c)資金の借入れ

ア)特定借入れ:銀行等から特定資産を取得するために必要な資金を借入れたもの。

資産流動化計画において借入れ限度額を定める必用がある。

イ)その他の借入れ:特定社債や特定約束手形等の債務の履行のための1年以内の借入れや、一時的な資金繰り等の借入れ。

d)他業禁止特定目的会社は、資産流動化計画に従って営む特定資産の流動化に係る業務及びその付帯業務のほか、他の業務を営むことができない。

e)業務の委託

特定目的会社は、特定資産(信託受益権を除く)の管理及び処分に係る業務を信託会社等に信託しなければならない。

ただし、特定資産のうち、不動産、指名債権、電子記録債権、その他内閣府令で定める資産のうち特定目的会社が対抗要件を備えたもの及び従たる特定資産については、特定資産の譲渡人または管理及び処分を適正に遂行できる者に委託することができる。

f)特定資産の処分等の制限

資産流動化計画に基づく場合を除き、特定資産を貸し付け、譲渡、交換または担保に供することはできない。

⑤特定目的会社に係る課税の特例(措置法67条の14他)

支払う利益の配当の額が、配当可能利益の90%を超えていること等。

一定の要件を満たしている場合は、特別目的会社の所得金額の計算上、その配当の金額を損金の額に算入することができる(二重課税の排除)。

また、特定目的会社の登録免許税や不動産取得税についても軽減の特例が設けられている。

図表3-18特定目的会社と株式会社の税制の比較

時期 税目 株式会社 特定目的会社
設立時 登録免許税
(設立登記)
資本金の7/1000
(下限15万円)
一律3万円(優先出資発行登記
1万5,000円)
資産取得 登録免許税
(所有権移転登記)
固定資産税評価×20/1000注1 固定資産税評価×13/1000注2
不動産取得税 固定資産税評価額×3/100注3
(土地については、固定資産税評価額×1/2×3/100)
左記算式中の固定資産税評価額からその3/5を控除注4
資産の管理運営処分分配時 法人税
(SPC段階)
法人所得×法人税率 支払配当損金算入体J益の90%超配当等する場合)
法人事業税 所得金額×事業税率 所得金額×事業税率
注意点▼

注1:平成29(2017)年3月31日までに行う売買による土地の所有権移転登記は15/1000。
注2:平成29(2017)年3月31日までの税率。
注3:住宅以外の家屋は4/100。
注4:平成29(2017)年3月31日まで。

(3)特定目的信託制度

①概要

a)資産の流動化を行うことを目的とし、かつ信託契約の締結時点において委託者が有する受益権を分割することにより複数の者に取得させることを目的とするもの。

受託するのは信託会社等に限られる。

b)特定資産の所有者は、信託会社等と信託契約を締結し、受益権を分割して投資家に販売する。

c)特定目的信託の受託者となった信託会社等は、特定目的信託財産の管理・処分を行い、その収益を投資家に分配する。

②届出

a)受託者として特定目的信託を締結するときは、あらかじめ内閣総理大臣に届け出なければならない。

b)資産の流動化に係る業務に関する基本的な事項を定めた資産信託流動化計画等を記載した届出書を内閣総理大臣に提出しなければならない。

③特定目的信託契約

原委託者は、特定資産の管理・処分について受託信託会社等に指図を行うことができない。

原委託者とは、特定資産のもともとの所有者のこと。

④受益権

a)受益証券:特定目的信託契約に基づく受益権を表示する証券で、受託者が発行する。

金融商品取引法上の有価証券として扱われる。

b)受益権は原則として譲渡することができる。

受益券の譲渡は受益証券をもってしなければならない。

c)受益証券を取得する者は、原則として特定目的信託の委託者の地位を承継する。

⑤特定目的信託に係る課税の特例(措置法68条の3の3)

特定目的信託による利益の分配の額が、分配可能利益の90%を超えていることなど、一定の要件を満たしている場合は、その分配の金額を損金に算入することができる。

4,投資信託法(投資信託及び投資法人に関する法律)

多数の投資家から預った資金をプールし、投資の専門家がさまざまな資産に投資を行い、その運用益を各投資家に分配することを投資信託という。

(1)投資対象資産

主として有価証券、不動産その他の資産で投資を容易にすることが必要であるものとして政令で定めるもの(特定資産)が対象。

(2)投資信託の仕組み

  1. 投資法人を利用したい会社型投資信託
  2. 信託制度を利用した契約型投資信託

①会社型投資信託設立企画人が、投資によって資産を運用することを目的とする投資法人を設立し、投資法人が発行する投資回(株式に相当するもの)を投資家に販売する。

その際、投資家には投資口を表示する投資証券(株券に相当するもの)が発行される。

※投資法人とは、投資・運用を行うための投信法に基づく社団のこと。

投資法人は、投資口や社債に相当する投資法人債の発行によって、調達した資金や借入金を使って投資を行う。

しかし、投資法人は一種のペーパーカンパニーであるため、実際の投資対象の選定や投資判断は金融商品取引業者である資産運用会社に委託する。

また、投資法人が取得した資産は、資産保管会社によって保管される。

つまり、投資法人の業務はすべて外注されている。

投資によって生じた利益は、各投資家が保有する投資口数に応じて分配される。

投資法人の設立企画人は、

  • 特定資産と同種の資産を運用の対象とする金融商品取引業者。
  • または、他人の資産の運用にかかる一定の事務の知識・経験を有する者。

でなければならず、設立企画人が規約を作成して投資法人を設立する。

現在、上場している不動産投資信託(REIT)は、すべてこの会社型になっている。

②契約型投資信託

a)委託者指図型投資信託

証券投資信託の主流となっている形態。

  1. 投資信託委託会社が、信託銀行等(受託者)と信託契約を締結。
  2. それによって生じた受益権を分割した受益証券を発行。
  3. 複数の投資家(受益者)に販売する。

信託財産の運用は委託者の指図に基づいて行われる。

b)委託者非指図型投資信託

  1. 信託銀行等(受託者)が複数の投資家(委託者)と直接信託契約を締結。
  2. 金銭を受け入れ、これを合同して不動産や有価証券等で運用する。

この場合の委託者は一般投資家なので、運用の指図は行わず、受託者の判断で運用される。

(3)資産運用会社等

  1. 委託者指図型投資信託の場合の投資信託委託会社
  2. 会社型投資信託の場合の資産運用会社

上記になるには、金融商品取引法に基づいて、投資運用業を行う金融商品取引業者の登録を受ける必用がある。

  • さらに、運用資産に不動産が含まれる場合は、宅地建物取引業者の免許を受けていることが要件。

また、主として不動産で運用する場合は、国土交通大臣による宅地建物取引業の取引一任代理の認可も必要。

(4)投資信託に係る課税の特例(措置法67条の15ほか)

投資法人が支払う利益の配当等の額(注)が配当可能利益の90%を超えていることなどの一定の要件を満たしている場合は、投資法人の所得金額の計算上、その配当の金額を損金の額に算入することができる(二重課税の排除)。

また、投資法人の登録免許税や不動産取得税などについても軽減の特例が設けられている。

注意点▼

会計上の利益と税務上の利益に差異が生じた場合(のれん償却など、会計上の利益を超える税務上の利益の
分配額も配当等の額に含む。

5,金融商品取引法

平成19(2007)年9月に施行された金融商品取引法は、

  • 金融商品取引業を行う者の規制と金融商品取引所の適切な運営確保
  • 上記により有価証券の発行と金融商品等の取引を公正に行う。

そのために必要な事項を定めた法律だ。

(1)金融商品

同法の対象となる金融商品。

旧証券取引法が対象としていた有価証券のほか、みなし有価証券、デリバティブ取引が含まれる。

特に、、、、、

  • みなし有価証券として有価証券以外の信託受益権
  • 組合契約・匿名組合契約・投資事業有限責任組合契約等の集団投資スキームを定義している。

そのため、不動産信託受益権取引や不動産投資ファンドも規制の対象になっている。

※スキームの中で、不動産特定共同事業法の対象となるもの等は除く。

(2)金融商品取引業者

同法の金融商品取引業者に対しては業務内容に応じた横断的な規制が行われている。

  • ①第一種金融商品取引業:みなし有価証券を除く有価証券の売買・勧誘、有価証券の管理等
  • ②第二種金融商品取引業:集団投資スキーム持分等の自己募集等、みなし有価証券の売買等
  • ③投資助言・代理業:投資顧問契約に基づく投資判断の助言及び契約締結の代理・媒介等
  • ④投資運用業:投資運用委託契約または投資一任契約等に基づく運用等

上記のように分類され、内閣総理大臣の登録(特定のものについては認可)を受けなければならない。

従って、SPCへのエクイティ出資などの集団投資スキーム持分等の自己募集や不動産の信託受益権取引を業として行う場合には、第二種金融商品取引業の登録が必要。

また、不動産投資ファンドのアセットマネジメント業を行う場合は、投資助言・代理業または投資運用業の登録が必要だ。

さらに、金融商品取引業者として金融行政の監督下に置かれ、投資家保護の観点から、さまざまな行為規制が行われる。

次回は「不動産投資の失敗事例から学ぶ」です。

ではまた。CFP®Masao Saik

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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