不動産の収益について
不動産の運用収益としては、賃料が一般的だろう。
運用収益には、必要経費を控除した上で所得税、住民税が課せられる。
事業規模に該当する場合は、事業税も課される。
それが法人の場合は、益金として所得税、住民税、事業税が課される。
そして、住宅目的以外の家賃収入は消費税および地方消費税の課税対象にもなる。
また、不動産所得は、他の所得と合計され総所得扱いになる。
したがって、不動産所得が赤字の場合は、他の黒字所得と損益通算できる。
個人の不動産所得
個人の不動産所得としては、貸付・不動産の上に存在する権利の貸付設定・船舶、航空機など資産の貸付などが考えられる。
しかし、中には区分の難しいものもある。
不動産には、いくつもの所得が絡む
例えば、商品ケース貸し、ネオンサインや広告看板の使用料の収入はどうだろう？
実は、これらも不動産所得として扱われる。
では、不動産業者の棚卸資産の一時貸付、事業主が従業員に貸しつけた寄宿舎の賃料、あるいは、それに食事供給を伴う場合はどうだろう？
これらは事業所得として扱われる。
敷金の運用益は利子所得に該当する。
権利の貸付、設定の対価として受け取った一時金は不動産所得、あるいは譲渡所得に該当する場合もある。
このように不動産関連の所得の種類は多種にわたる。
損益通算はできるけど・・・
不動産所得は損益通算ができる。
赤字の場合は他の所得と通算して全体的に税額を少なくすることもできる。
しかし、そこのはいくつかの規制がある。
例えば、損失金額が土地を取得するための借入金利子の額より多い場合は、土地代の利子分は損益通算できない。
また、損失金額より、土地代利子分のほうが多い場合は損益通算ができない。
つまり、土地代利子分の損益通算が規制されている。
したがって、土地代利子分を確定するため、土地代と建物代をあらかじめ区分しておく必要がある。
分譲マンションの場合は消費税額から建物代を割り出すことができる。
しかし、土地建物を一括して借入により取得した場合、通常は区分されていない。
このようなケースでは、借入金をまず建物代に充当し、残りを土地代に充当することになる。
減価償却について
減価償却は支出と連動するものではない。
だから、収支計画や税務対策などの重要なポイントにもなる。
また、減価償却資産の償却方法には、「定額法」と「定率法」の２つがある。
どちらを選択するかを、確定申告書の提出期限までに、所轄の税務署に届け出る必要がある。
※届け出がない場合は、定額法になる。
ただし、法人の場合、平成10年4月1日以前に取得した建物は定率法に限定される。
現時点の方法を変更する場合
個人の場合はその年の3月15日まで、法人の場合は、事業年度の開始の日の前日までに、変更の申請書を提出して、所轄税務署の承認を得なければならない。
ただし、相当期間（３年）を経過していない場合や所得計算が適正に行われ難いと判断された場合には、償却方法の変更が認められないこともある。
※年または事業年度の途中の場合は上記算式による金額の１２分の該当月数
耐用年数について
耐用年数について詳しくは国税庁のサイトを参照してほしい。
中古物件の場合
合理的に見積もった耐用年数になる。
しかし、実際見積もりが困難なケースもある、そのような場合は、簡便法による耐用年数が認められる。
簡便法では、法定耐用年数を全部経過したものは、（法定耐用年数）×20/100。
一部残っている場合は、（法定耐用年数－経過年数）+（経過年数）×20/100という計算式になる。
なおサービス付き高齢者向け住宅を新築または取得した場合は、賃貸した日から5年間、通常の減価償却費の割増償却が認められている。
※耐用年数35年未満のものは28％、35年以上のものは40％（国土交通省参考資料）
必要経費について
はじめて不動産の賃貸などの業務を行う場合
業務開始までの期間に支払った利子は、必要経費ではない。
建物などの取得価格に算入し、その建物の減価償却の対象になる。
もちろん、業務開始後の利子に関しては、全額必要経費に算入できる。
税金
登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、事業税、利子税は必要経費。
地代・家賃
借地上の建物を賃貸したり、建物を転貸しする場合に支払った地代・家賃は、必要経費になる。
注意！ただし、生計をともにする親族に支払う地代・家賃は必要経費にならない。
なお、法人が支払った賃貸料は損金扱い。
給料など
管理などに従事したものに支払った給料などは必要経費になる。
注意！ただし、生計をともにする親族に支払う給料などは、貸付が事業として行われている場合に限る。
立ち退き料
原則として必要経費になる。
しかし、不動産譲渡に際しての立ち退き料は譲渡費用だ。
また、取得の時に支払う立ち退き料は、不動産取得価額として扱う必要がある。
その他
火災保険料、修繕費、維持管理費、広告宣伝費は必要経費になる。
※大規模な修繕は減価償却の対象となり、必要経費や損金にはならない。
事業的規模の場合
生計を一にする親族に対する給料は必要経費になる。
また、固定資産の損失も全額必要経費として認められる。
※事業的規模でない場合、損失額控除前の不動産所得の金額までなら認められる。
事業規模に該当する場合は、青色申告特別控除（６５万）も受けられる。
事業的規模かどうか、その実質基準は、収入状況や管理状況によって判断される。
形式基準としては、建物の場合、「５棟１０室」基準による。
土地の場合の形式基準は、建物の貸付に相当する土地の貸付件数を「概ね５」としている。
例えば、貸室８と貸地１０件を有する場合は、８室+１０件÷５＝１０室という解釈だ
平均課税
変動所得や臨時所得がある場合は、平均課税によって計算する。
事業税
事業を行う法人または、第一種・第二種、または第三種事業を行う個人を納税義務者とする都道府県税のこと。
※法人の所得は全て事業税の対象。
税率
個人事業税において、不動産貸付・駐車場業、不動産売買業は第一種事業に分類され、標準税率は５％。
ただし、課税標準の計算において事業所得から事業主控除の２９０万円を控除できる。
次回は「不動産事業の収支計画について」です。
ではまた。CFP® Masao Saiki
※この投稿はNPO法人日本FP協会CFP®カリキュラムに即して作成しています。
