住宅ローン
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こんにちは、MSインテグラル・デザイン研究所の斉木です。前回は「住宅取得にかかる費用と住宅ローン控除について」でした。 今回は、住宅ローンの種類と住宅ローンの活用ポイントについて解説しましょう。

住宅ローンの種類とそのポイント

住宅ローンの知識があるかどうかは、ライフデザインを考える上で大きなポイントとなります。

住宅ローンには、公的融資と民間融資があるということはご存知だと思います。

公的融資としては、住宅金融支援機構、財形住宅融資、自治体融資があります。

ただし、住宅金融支援機構は、災害 復興住宅融資、住宅債券積み立て、住宅積立郵便貯金利用者への融資など一部の例外を除き、新規の融資は行っていません。

財形住宅融資は財形貯蓄を行ってい る勤労者を対象とした融資制度で、4つの方法があります。

参考▼

詳細はこちらをご覧ください。

その他の公的融資としては、住民に住宅購入資金の融資や利子補給等を行う都道府県や市区町村が行う独自の制度がありますが、近年は多くの自治体で休止または廃止になっています。

  • 民間の住宅ローン
  • 住宅ローンの借り換え
  • 住宅ローンの繰り上げ返済
  • 借地上建築物と定期借地権付き物件への融資
  • 住宅ローンの返済計画
  • 返済計画のポイント

民間の住宅ローン

民間住宅ローンの特長

民間住宅ローンは金融機関によって異なりますが、大まかな内容としては、融資限度額が5千万~1億、最長返済期間は35年が多く、一部の金融機関では45 年、50年というところもあります。
融資年齢は20歳~60歳で完済時の年齢は70歳または75歳、各金融機関が指定する保障会社の保障が得られること、原則として団体信用生命保険に加入できることが条件になります。
融資金利は変動金利が中心ですが、固定金利期間選択型や固定金利型を扱うところもあります。

フラット35

フラット35とは住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローン債券を買い取り、その債券を信託銀行等に信託し、それを裏づけとして住宅金融支援機構が資産担保証券MBSを発行し、投資家から代金を受け取ることによって、住宅ローン貸し出しのための資金を調達したものを貸し出す仕組のことです。

この仕組を活用することにより、長期固定金利の住宅ローンが民間金融機関でも可能になったわけです。フラット35住宅ローンの金利は住宅金融支援機構債券の利率等を元にそれぞれの金融機関が決定する事になっています。

なおフラット35には長期固定金利型のフラット35と変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンを一体化したフラット35パッケージ。

民間金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を引き受ける形のフラット35保証型。

「省エネルギー、耐震性、バリアフリー、耐久性・可変性」などの一定の要件を満たした住宅を取得するときに活用できるフラット35S

長期優良住宅の認定を受けた住宅に限って利用できる返済期間の上限を50年とするフラット50などがあります。

フラット35買取型と保証型の違い
買取型 保証型
ローンの貸し手 金融機関等、ただし、住宅ローンは融資後に
JHFA(住宅金融支援機構)が買い取る
金融機関
取扱い金融機関 344機関 5機関(4機関は休止中)
返済窓口 申込んだ金融機関 申込んだ金融機関
資金の使いみち 本人または親族が居住する①住宅の建設、②新築住宅の購入③中古住宅の購入または④住宅ローンの借換えのための資金 本人または親族が居住する①住宅の建設②新築住宅の購入③中古住宅の購入または④住宅ローンの借換えのための資金
融資金額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除きます。)以内 8,000万円が上限
(建設費または購入価額の9割または10割まで。上限は取扱金融機関によって異なります。)
担保 融資対象となる住宅及びその敷地に住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定が必要です。 融資対象となる住宅及びその敷地に金融機関を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定が必要です。
団体信用生命保険 機構団信特約制度を利用できます。団信特約料が別途必要です。 構機団信特約制度は利用できません。金融機関の提供する団体信用生命保険に加入する事になります。
(注)金融機関により取扱いは異なります。

平成26年8月1日現在:住宅金融支援機構サイトより引用

住宅ローンの借り換え

公的融資は借り換え利用ができませんので、借り換えの場合は全て民間金融機関ということになります。

同一金融機関内での変動金利型から固定金利型・固定金利選択型への借り換えは原則として出来ません。また借り換えは新規融資扱いになるため担保評価により融資額がきまります。

担保価値としては実勢価格の70%~80%が限度で、評価割れの場合は新規融資が受けられず借り換えが実行できないケースがあります。

そして、借り換えの効果が期待できるのは、一般的なデータからすると「新規融資との金利差が1%以上、残り期間10年以上、ローン残高以上」が目安になります。

また、他の借り入れにより抵当権等が設定されている場合は、抵当権の順位変更登記の承諾が必要になります。

担保評価額を上回って融資可能な金融機関もありますが、担保評価額を超えた分は無担保融資になります。

他に借り換えに際しての費用の把握もしておく必要があります。

費用としては、印紙税・抵当権抹消費用・新規融資に対する抵当権設定費用・司法書士手数料・保証料・事務手数料などがあります。

借り換えに当たってはこれらの諸費用も含め、返済負担の軽減効果があるかどうか判断してください。

住宅ローンの繰上返済

住宅ローンの繰上返済とは、現在返済しているローン元金部分の一部や全部を返済する事により返済期間の短縮や返済額の軽減をすることで、期間短縮型と返済額軽減型があります。

期間短縮型とは毎回の返済額は変えずに返済期間を短縮する方法です。

ただし、ステップ返済(一定期間返済額を抑えている)などを利用している場合には繰上返済の翌月から返済額がアップする場合がありますので注意が必要です。

返済額軽減型とは返済期間を変えずに毎回の返済額を少なくする方法です。

ただし、変動金利型の住宅ローンの場合は内入れ時(返済時)の金利水準によっては、必ずしも返済額がすくなるとは限りませんので注意してください。

参考▼

その他にボーナス支払月の変更、ボーナス時併用払いから毎月払いへ、毎月払いからボーナス時併用払いへ変更やボーナス時払い部分のみの一括返済、元利金等返済から元金均等返済へ、その逆パターン、ステップ返済から通常返済への変更も可能ですが、繰上返済には手数料が必要な場合がありますので予め借入先の金融機関に確認しておいてください。

繰上返済をする際には住宅の現在の資産価値が住宅ローン残債をどの程度上回っているか、リタイアまでに完済する場合、どのくらいの期間の繰上返済をすればいいのか、その際の資金は幾ら必要なのかんどを確認しておいた方がいいでしょう。

繰上返済をする場合は”ライフプランに基づき繰上返済額を決める”ということを忘れないでおいてください。

借地上建築物と定期借地権付き物件への融資

借地建築物への融資

親や親戚からの借地にマイホームを建てたいときなどに利用でき、賃貸借・使用貸借どちらでも利用できます。
「住宅に関する地主の承諾書」と地主の印鑑証明書、借地の賃貸契約書が確認できれば住宅建設資金が借りられます。
親の土地を借地として利用する場合の使用貸借では、無償で使用し、返還する約束なので、使用嫌悪価値は0として取り扱われ贈与にはなりませんが、原則として抵当権の設定は必要です。
また、親が借りている土地を利用する場合は、親の借地権を無償で借りても贈与にはなりませんが、親と土地所有者と土地利用者の 3人で作成した「借地権の使用貸借に関する確認書」を所轄の税務署に届け出る必要があります。

定期借地権付き物件への融資

定期借地権付き分譲住宅は50年後に返還するなどの条件はありますが、所有権付き住宅価格の約6割程度と割安です。

フラット35の場合、通常の借地権、定期借地権について建物取得費と借地権取得地の9割までが融資の対象となっています。

いずれの取得費も地上権設定契約書または賃貸契約書により対価の支払いを確認できること、原則として保証金、敷金返戻請求権に住宅金融支援機構を質権者として質権設定することが必要です。

なお名義書換料、承諾料は融資の対象にはなりません。

フラット35以外の民間住宅ローンの場合、一般定期借地権についてはローンを組めない場合がありますが、なかには定期借地権に対するローンとして専用の定期借地権付き住宅ローンを扱っている金融機関もあります。

ではまた。

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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