今回の住宅プランのガイダンスは、住宅ローンの種類と住宅ローンを活用する時の注意点、借り換え、繰上げ返済、借地上建築物と定期借地権付き物件への融資についてです。

住宅プランとライフプラン-5-

住宅購入の始めの一歩は、自己資金を作ることです。

自己資金とは、住宅ローンの頭金や住宅購入に必要な仲介手数料や各税金、保険、引越し費用などの費用を合計したものです。

また、住宅ローンを組む際、金融機関は返済能力の審査をしたり、担保の裏づけを取る評価額を設定して融資限度額を決めます。

担保評価は購入価格 の70%~80%の相場になっていることから、購入物件価格の20%~30%以上を自己資金として準備しておくことが必要になります。

中には諸経費も含め て100%ローンも可能な金融機関もありますが、100%ローンを組むのか、ある程度の自己資金を準備してから購入するのか、住宅ローン金利や他の条件、 運用方法により異なってきます。

超低金利の昨今、ローンを上手く活用して資産を増やしながら住宅を所有することも可能です。

住宅ローンの種類

住宅ローンの知識があるかどうかは、ライフデザインを考える上で大きなポイントとなります。

住宅ローンには、公的融資と民間融資があるということはご存知だと思います。

公的融資としては、住宅金融支援機構、財形住宅融資、自治体融資があります。

ただし、住宅金融支援機構は、災害 復興住宅融資、住宅債券積み立て、住宅積立郵便貯金利用者への融資など一部の例外を除き、新規の融資は行っていません。

財形住宅融資は財形貯蓄を行ってい る勤労者を対象とした融資制度で、4つの方法があります。

参考▼

詳細はこちらをご覧ください。

その他の公的融資としては、住民に住宅購入資金の融資や利子補給等を行う都道府県や市区町村が行う独自の制度がありますが、近年は多くの自治体で休止または廃止になっています。

  • 民間の住宅ローン
  • 住宅ローンの借り換え
  • 住宅ローンの繰り上げ返済
  • 借地上建築物と定期借地権付き物件への融資
  • 住宅ローンの返済計画
  • 返済計画のポイント

民間住宅ローンの特長

民間住宅ローンは金融機関によって異なりますが、大まかな内容としては、融資限度額が5千万~1億、最長返済期間は35年が多く、一部の金融機関では45 年、50年というところもあります。

融資年齢は20歳~60歳で完済時の年齢は70歳または75歳、各金融機関が指定する保障会社の保障が得られること、原則として団体信用生命保険に加入できることが条件になります。

融資金利は変動金利が中心ですが、固定金利期間選択型や固定金利型を扱うところもあります。

フラット35

フラット35は、

  1. 住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローン債券を買い取る。
  2. その債券を信託銀行等に信託する。
  3. それを裏づけとして住宅金融支援機構が資産担保証券MBSを発行する。
  4. 投資家から住宅ローン貸し出しのための資金を調達したものを貸し出す。

という仕組みになっています。

この仕組を活用することにより、長期固定金利の住宅ローンが民間金融機関でも可能になったわけです。

フラット35住宅ローンの金利は住宅金融支援機構債券の利率等を元にそれぞれの金融機関が決定する事になっています。

なおフラット35には長期固定金利型のフラット35と変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンを一体化したフラット35パッケージ。

民間金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を引き受ける形のフラット35保証型。

「省エネルギー、耐震性、バリアフリー、耐久性・可変性」などの一定の要件を満たした住宅を取得するときに活用できるフラット35S

長期優良住宅の認定を受けた住宅に限って利用できる返済期間の上限を50年とするフラット50などがあります。

フラット35買取型と保証型の違い
買取型 保証型
ローンの貸し手 金融機関等、ただし、住宅ローンは融資後に
JHFA(住宅金融支援機構)が買い取る
金融機関
取扱い金融機関 344機関 5機関(4機関は休止中)
返済窓口 申込んだ金融機関 申込んだ金融機関
資金の使いみち 本人または親族が居住する①住宅の建設、②新築住宅の購入③中古住宅の購入または④住宅ローンの借換えのための資金 本人または親族が居住する①住宅の建設②新築住宅の購入③中古住宅の購入または④住宅ローンの借換えのための資金
融資金額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除きます。)以内 8,000万円が上限
(建設費または購入価額の9割または10割まで。上限は取扱金融機関によって異なります。)
担保 融資対象となる住宅及びその敷地に住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定が必要です。 融資対象となる住宅及びその敷地に金融機関を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定が必要です。
団体信用生命保険 機構団信特約制度を利用できます。団信特約料が別途必要です。 構機団信特約制度は利用できません。金融機関の提供する団体信用生命保険に加入する事になります。
(注)金融機関により取扱いは異なります。

平成26年8月1日現在:住宅金融支援機構サイトより引用

次回は住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済についてです。

ではまた。

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