住宅ローンの返済方法と返済計画!

今回の住宅プランのガイダンスは、住宅ローンの金利、返済計画のポイント、住宅ローン返済に困った時についてです。

住宅ローンの金利

固定金利型

ローンの申し込み時や契約時点で返済終了まで金利が予め決まっているものを固定金利型といいます。

返済期間によって金利が異なり、返済期間が短いほど金利も低くなっています。

借り入れを起こす場合、低金利時は有利、高金利時は不利です。

変動金利型

市場金利の変動に伴ない金利が変動するものが変動型です。

金利は6ケ月ごとに改定させますが、毎回の返済額は5年ごとに見直されるのが通常です。

そのため返済額が変わらない5年間に金利変動により利息の未回収(未払い利息)が生じる可能性があります。

そのような場合には、次の5年間で調整することになります。

ただし、新返済額は旧返済額の1.25倍までを限度としているため、超過分は更に次の5年間で調整するという決まりになっています。

変動金利型は比較的金利が低いですが、金利の上昇に伴なって金利負担が重くなる可能性もあります。

固定金利期間選択型

変動金利型のデメリットを解消するために登場したのが、固定金利期間選択型というタイプです。

変動金利型のローンでありながら一定期間は金利が固定されます。

選択期間は2年~10年程度と銀行によって異なり、固定期間が短いほど金利が低い仕組です。

選択期間が終了した段階で、再び変動型か固定型か選択できます。

ポイント!ただし、固定型から変動型に切り替えが出来るケースと出来ないケースがあるなど各銀行で商品プランが異なるのでよく確認していきましょう。

キャップローン

また、市場金利がどのように変動してもあらかじめ設定された上限金利以上にはならない上限金利付き変動金利型(キャップローン)もあります。

未払い利息を回避できる分、通常の変動金利型よりも金利が高く設定されています。

この他に固定金利と変動金利のミックス型もあります。

参考複数の金利タイプを組み合わせられたり、1本のローンの中で金利タイプを分けられたり、複数のローン契約をするかたちになる金融機関もあるので事前に確認しましょう。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、主に「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つの方法があります。

民間住宅ローンでは、「元金均等返済」はあまり一般的ではありませんが、フラット35や財形融資ではいずれの返済方法も利用可能です。

それぞれの特徴を理解した上で、収入・支出の見込みや定年・退職の時期などを考慮した返済方法や返済期間を選択しましょう。

元金据置型返済

また、元金の返済を据え置いて金利だけを返済していく「元金据置型返済」という方法もあります。

通常は一定期間経過後、元利金等返済に移行するようになっています。

借り入れ期間終了後に一括して返済する方法もありますが、こちらは投資用や節税対策として利用されているケースが目立ちます。

注意!元金を据え置いている間はローン残高が全く減らないため、返済期間が長いほど返済額が多くなります。

返済計画のポイント

以前は金融機関の住宅ローン融資限度額が物件価格の80%以内ということもあり、自己資金の目安は物件価格の30%以上というのが一般的でした。

しかし、最近では住宅ローンの融資限度額が90%~100%となってきたため、自己資金無しでも購入は可能です。

低金利が続く昨今、自己資金の必要性は薄れてきたといえるでしょう。

とはいえ、マイホーム取得にあたっての諸費用(各税金、保険料、手数料等)は10%程度必要です。

ゆとりのある資金計画に越したことはありません。

住宅ローンの場合、返済期間が長期にわたるため金利差は返済額に大きく響きます。

ですから、出来る限り低い金利の融資を利用したいところです。

となると、変動金利という事になりますが、変動金利には変動リスクがつきものです。

金利が上昇すれば返済額が増加します。

したがって、ある程度の上昇を加味した計画が必要でしょう。

「いつ上昇するか分からない」そうした心理的な不安も考慮しておく必要もあります。

低金利時代の場合には、固定金利を選択してしておくのが安全・安心です。

将来金利が上昇するのであれば結果的に有利になる可能性もあるからです。

一方、金利が上がらない可能性もありますし、更に下がる可能性もあります。

変動金利、固定金利選択型などの組み合わせを考えるのもひとつの方法でしょう。

いずれにせよ、ライフプランに沿った返済シミュレーションを何通りか作成し、借入先をよく比較検討してください。

返済額の目安

次に返済額の目安ですが、一般的に収入の20%~25%が妥当だと云われています。

本来であれば、返済可能額は年齢、家族構成等によって大きく変わります。

しかし、通常はその個人の収入をベースに審査され融資が実行されます。

住宅ローン以外にもマイカーローンやカードローンなどがあれば、それらも含んで計算しておく事が大切です。

また会社の業績によって変動するボーナス返済の比率は、できる限り少なくしておいた方が無難です。

住宅購入以外にも出産、子どもの進学、結婚、定年退職など、家計収支に大きく影響するライフイベントを考慮する必要があります。

今の日本の経済状況では収入の大幅な増加は期待できないでしょう。

一方、増税や子どもの教育費の増大など、支出比率が上昇する可能性は高いです。

そうした可能性の中でマイホームを取得していくわけです。

マイホームを手に入れたはいいが、住宅ローン返済がきつくて、ライフイベントが達成できかった、という事態にならないよう、教育費や老後資金などを考慮した上で、住宅購入を検討してください。

借金は少ない方がいい!

インフレが進行し金利が上昇すれば、変動金利や固定金利選択型のローン金利が上昇し、返済額が大きく増えます。

そのしたリスクを考えると、自己資金を確り確保し、借金はなるべくしない方が無難です。

「住宅ローン」という響きと、先達たちの経験が、ローンを組むのが当たり前という考え方を生み出したのかも知れません。

しかし、住宅ローンは借金以外の何物でもありません。

市場金利が上昇した場合、繰上返済に資金を使うよりも、他の方法で運用した方が、収支バランスがよくなるでしょう。

そのような時、住宅ローンは間違いなく足かせになります。

住宅ローン返済に困ったら・・・

不況に伴なう倒産による解雇、リストラなどで住宅ローン返済が困難になった人に対して、返済期間の延長や元金据置などの返済条件の変更が出来きます。

返済に困った時は、なるべく早く相談するといいでしょう。

改正民事再生法

また、破産せずに生活を再建するための支援制度(改正民事再生法)が2001年からスタートしています。

定収があり住宅ローンを除く債務総額が5000万円以下の個人債務者が対象です。

収入から最低限の生活費を差し引いた金額の2年分以上を原則3年間で分割返済し、債務の内この金額を上回る部分は返済が免除されます。

注意!住宅ローンの免除はありませんが、70歳を上限として返済期間を10年間まで延長することができます。

次回は「快適な住空間を手に入れるために必要な住宅プランの知識」です。

ではまた。

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