住宅プラン
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こんにちは、MSインテグラル・デザイン研究所の斉木です。 今回は、住宅売買の流れとバリアフリーのポイントについて解説しましょう。

住宅プランとライフデザイン・№4

住宅売買において、まず売買の目的物が契約書の冒頭に表示されます。

売買の対象となる物件を特定する事が目的なので、物件の所在、地番、地目、地積記載されています。

一筆の土地の一部の譲渡やマンション1室の売買などの場合には分譲地の区画番号、住戸の質番号などが表示されています。

売買価格については、消費税がかかる場合は消費税を含めていることとし、うち消費税が明記されている必要があります。

売買面積の取り決めは、土地の面積には登記簿面積と実測面積があると云うことを認識しておいてください。

通常の売買金額は実測面積によって決定します。

しかし、契約を急ぐなど何らかの理由で登記簿面積によって契約するケースもあります。

この場合は、後日測量して差額を生産することになります。

手付金の額と性質の取り決め

まず、手付金は契約締結に際して買主から売主に支払う対価です。

売主が不動産会社でない場合は特に制限はありませんが、分譲住宅のように不動産会社が売主の場合には売買代金の2割以内という取り決めがあります。

そして手付金は契約成立の証拠となる効力が有ります。

特に取り決めが無い場合は、買主はこれを放棄することで契約を解約する事ができます。

ただし、相手方が契約の履行に着手した後は解約する事が出来ません。

購入代金の支払い方法は、契約締結時に手付金を支払いその後中間金、最終金と何回かに分けて支払う方法と一括払いがあります。

不動産売買の取引では売主の所有権移転登記は買主が購入代金を全額支払った時点とされています。

引渡し時期は当事者の合意によって決まります。

ローンの解除について

ペナルティのない解除には、融資利用の特約による解除があります。

当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合、事前に取り決めておいた融資利用の条件や特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されずに解除する事ができます。

契約を結んでいない場合は適用されません。

「売りのし又は買主のどちらかが売買契約に基づく義務を履行しない」場合には契約違反による解除になります。

履行しない側に対して「催告の上、売買契約を解除できるほか、違約金を請求する事ができることになっています。

購入を申し込む際には、物件購入の意思表示をするために「申込証拠金」や「交渉預かり金」というかたちで不動産会社に5万円~10万円支払うケースもあります。

この場合これは契約時に購入代金の一部に充当されます。

また内金を入れる場合もあります。内金は売買契約の前払いと解釈されます。

内金には契約履行の準備を容易にするために買主が協力するという目的があります。

一般的に見て内金が支払われた場合は、履行の着手とみなされます。

  • 購入申し込みから物件の引き渡し
  • 買い替え
  • 建て替えリホーム
  • バリアフリー化
  • 住宅の売却と税金

購入申し込みから物件引渡しまで・・・

  1. 販売事務所で申込
  2. 公開抽選
  3. 申込証拠金の払い込み
  4. 重要事項説明
  5. 売買契約締結
  6. 契約金払い込み
  7. 各種ローンの申込
  8. 入居説明会
  9. 残金払い込み
  10. 物件の引渡し、入居
仲介会社を通して中古住宅を買う時は、、

「買付証明書」に記入して購入申込

  1. 重要事項説明
  2. 手付金の支払い、売買契約締結
  3. 各種ローンの申込
  4. 残金払い込み
  5. 物件の引渡し、入居

買い替え

購入した住宅も年月がたち、定年を迎えるころになると模様替え費用や補修日もかさむ様になってきます。

また子ども達の成長、独立に伴なって住居スペースも考え直す必要がでてくるかもしれません。

このような理由から定年を機に職住接近の住まいを売却して、田舎暮らしを始める人達もいます。

また、一戸建て住宅から都心のマンションに転居して美術館やコンサートなど文化的な趣味を愉しむ人達もいます。

こうしたライフプランに合わせて住宅を買い替える。とても素敵な事だと思います。

しかし、定年前後に新たに住宅ローンを借りることは賛成できません。

定年後も安定した収入が見込めるのであれば話は別ですが・・・・

建て替え、リフォーム

リフォームに活用できる融資として財形住宅融資が有ります。
また高齢者向け返済特例制限を利用するバリアフリー工事、耐震改修工事、耐震補強工事を行う場合には住宅金融支援機構のリフォーム融資が利用できます。
参考▼

高 齢者向け返済特例制度とは、満60歳以上の高齢者の方がバリアフリー工事又は耐震改修工事を含むリフォームを行う場合に、返済期間を申込本人(連帯債務 者を含みます。)全員の死亡時までとし、毎月の返済は利息のみを支払い、借入金の元金は申込本人(連帯債務者を含みます。)が死亡した時 に相続人に融資住宅及びその敷地の処分、機構からの借換融資(注)、自己資金等により、一括して返済する制度です。

バリアフリー化

長年住み慣れた住まいでも高齢者になって身体機能が衰えてくると思わぬことでケガをしたりします。

一番安全なはずの我が家で思いがけない事故に遭ってなくなる方が交通事故についで多いという事実を、皆さんはご存知でしょうか?

そうした実に信じがたい統計があります。

高齢者の家庭内事故の内要は、浴槽での溺死、段差のつまずきによる転倒、階段からの転落などが主なものです。

原因は本人の不注意、住宅設備の不備、維持管理の怠り、衣類や履物の不適さ、など様々ですが、年を重ねて高齢になっても安全に暮らせるような工夫や準備が必要なのは確かです。

その1つがバリアフリー化なのかもしれませんが、楽に暮らせるようにしてしまうと返って衰えが加速するということもあります。

適度な運動とバリアフリー化し過ぎない自宅改造、そんな方法がベターなのかもしれません。

バリアフリー化の目的は老後に身体機能が低下しても自立した日常生活が送れるようにし、在宅で適切な介助ができるような構造や設備を予め備えることにあります。

バリアフリー化といわれる一般的な特長をいくつか上げるとすると次のようなことがあります。

  • 玄関の出入り口の段差をなくす。
  • 居室、廊下、トイレ、洗面所の床は段差をなくす。
  • 廊下や出入り口はつえなどによる歩行が出来るようにする。
  • 車椅子が通れるようにする。
  • 廊下や階段、トイレや浴室に手すりをつける。
  • 階段及び住居内の床などをすべらないようにする。
  • 浴槽の縁は、またぎやすいような高さにする。
  • 主要な箇所のドア取っ手、水栓はレバー式にする。
  • トイレに暖房機器を設置するためのコンセントをつける。
  • トイレ、浴室、寝室は緊急ブザーが設置できるようにする。
  • 和式トイレを様式にする。
  • 階段にフットライトをつける。

などです。

身体の変化に対応して安全に気を配るのはもちろんのこと、家族構成の変化、ライフスタイルの変化、心情の変化にも対応が必要です。

例えば子どもが独立して夫婦2人になった時どのような居住空間で暮らしていくのか、生活していきたいのか、住まいというものを考える良い機会にしていただきたい。

省エネ

より環境負荷の少ない住宅・建築物の開発・普及

躯体の断熱性や建築設備の効率性などの省エネルギー性能の高い住宅・建築物の普及を促し、省エネ機器の導入や再生可能エネルギー利用の促進との連携を図りつつ、住宅・建築物における省エネルギーを促進する。

改正省エネ法による住宅・建築物の省エネ性能の向上
  • 大規模な住宅・建築物に係る担保措置を強化するとともに、住宅・建築物に係る省エネルギー措置の届出等の義務付けの対象について、一定の中小規模の住宅・建築物へ拡大するなどの改正省エネ法により、住宅・建築物の省エネ性能の向上を促進。
  • (改正省エネルギー法関連情報(住宅・建築物関係)) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk4_000005.html
住宅の省エネ改修促進税制による住宅の省エネ性能の向上の支援
グリーン投資減税による建築物の省エネ性能の向上の支援
  • 省エネ効果の高い窓等の断熱と空調、換気、照明設備から構成される省エネビルシステム等を対象として法人税等の特例措置を行う。
住宅・建築物省CO2推進事業、建築物省エネ改修推進事業、住宅のゼロ・エネルギー化推進事業
  • 以下の事業に対して補助を行う(平成22年度、23年度)。
  • 住宅・建築物省CO2先導事業(以下、省CO2先導): CO2の削減に寄与する先導的な技術や取り組み等が導入され、省CO2の実現性に優れた住宅・建築物のリーディングプロジェクト
  • 建築物省エネ改修推進事業(以下、省エネ改修): 躯体の省エネ改修、かつ建物全体で10%以上の省エネ効果が見込まれる等、省エネ改修の促進に寄与する建築物の省エネ改修事業
  • 住宅のゼロ・エネルギー化推進事業(以下、ゼロエネ): 中小工務店において、年間の一次エネルギー消費量が正味で概ねゼロとなる住宅の整備を推進する事業
  •  補助制度 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/hojo.html
中小事業者等の省エネ対策に係る施工技術等の導入の促進
  • 中小事業者等による省エネ対策の円滑化を図るため、断熱性能等の向上に係る施工技術等の導入の促進や事業者を通じた消費者への啓発等に対する支援を行う。
住宅設備を含めた総合的な省エネ評価手法の開発の推進
  • 住宅におけるエネルギー消費をより一層削減するため、外壁等の断熱性能のみならず、住宅設備のエネルギー効率を含めた総合的かつ汎用性の高い省エネ性能の評価方法を開発する。
住宅・建築物に関する総合的な環境性能評価手法(CASBEE)の開発・普及
  • 住宅・建築物の居住性(室内環境)の向上と地球環境への負荷の低減等を、総合的な環境性能として一体的に評価を行い、評価結果を分かり易い指標として示す建築物総合環境性能評価システムの開発・普及を推進。
  • 建築環境総合性能評価システム http://www.ibec.or.jp/CASBEE/ …(一財)建築環境・省エネルギー機構
住宅性能表示制度の普及推進
証券化支援事業の枠組みを活用した優良住宅取得支援制度による省エネルギー性に優れた住宅の誘導
社会資本整備総合交付金を活用した地域の創意工夫による省エネ住宅等の普及促進
  • 公営住宅の省エネ性能の向上を図る観点から、省エネ改修等の公営住宅ストック総合改善事業について助成を行うほか、提案事業として、省エネ住宅等の普及促進に資する施策に対して助成する。
住宅エコポイント/復興支援・住宅エコポイント
  • 住宅エコポイント(従来制度)及び復興支援・住宅エコポイント(新制度)は、エコ住宅の新築やエコリフォームに対し、ポイント(多様な商品・サービスに交換可能なポイント)を発行する制度。
  • [ポイントの発行対象]
  • エコ住宅の新築
  • 従来制度:平成21年12月8日~平成23年7月31日に建築着工したもの
  • 新制度:平成23年10月21日~平成24年10月31日に建築着工したもの
  • エコリフォーム(窓の改修、外壁・天井または床の改修工事等)
  • 従来制度:平成22年1月1日~平成23年7月31日に工事着手したもの
  • 新制度:平成23年11月21日~平成24年10月31日に工事着手したもの
  • 住宅エコポイント http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000017.html
  • 復興支援・住宅エコポイント http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000052.html

以上国土交通省資料より抜粋

耐震化

耐震化についてはこちらを参照してください。
さいごに▼

住宅の売却と税金

特別措置の適用

居住用財産を譲渡したときの特例としては、

  • 3,000万円の特別控除
  • 長期譲渡所得の軽減税率による課税の特例
  • 買換えの特例

以上、大きく分けると3つの特例があります。

特例の適用を受けるためには、翌年の3月15日までに確定申告しておく必要があります。

3,000万円の特別控除の場合は所有期間は関係ありませんが、軽減税率の特例と買換え特例の場合はいずれも所有期間が10年超でないと適用になりません。

また3,000万円の特別控除と軽減税率のは併用できますが、買換え特例とは選択適用になります。

※買換えの特例は平成27年12月31までに譲渡したものに限ります。

上記の他に「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」及び「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」がありますが、いずれも平成27年12月31までの譲渡が条件になっています。

ではまた。

この投稿はNPO法人日本FP協会CFPカリキュラムに沿って記述しています。

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