今回の住宅プランのガイダンスは、住宅売買の流れ、ローンお解除、物件引渡しまでの手順、建て替えリフォーム、バリアフリー化についてです。
住宅売買において、まず売買の目的物が契約書の冒頭に表示されます。
売買の対象となる物件を特定する事が目的なので、物件の所在、地番、地目、地積記載されています。
一筆の土地の一部の譲渡やマンション1室の売買などの場合には分譲地の区画番号、住戸の質番号などが表示されています。
売買価格については、消費税がかかる場合は消費税を含めていることとし、うち消費税が明記されている必要があります。
売買面積の取り決めは、土地の面積には登記簿面積と実測面積があると云うことを認識しておいてください。
通常の売買金額は実測面積によって決定します。
しかし、契約を急ぐなど何らかの理由で登記簿面積によって契約するケースもあります。
この場合は、後日測量して差額を精算することになります。
手付金の額と性質の取り決め
まず、手付金は契約締結に際して買主から売主に支払う対価です。
売主が不動産会社でない場合は特に制限はありませんが、分譲住宅のように不動産会社が売主の場合には売買代金の2割以内という取り決めがあります。
そして手付金は契約成立の証拠となる効力が有ります。
特に取り決めがない場合は、買主はこれを放棄することで契約を解約する事ができます。
ただし、相手方が契約の履行に着手した後は解約する事ができません。
購入代金の支払い方法は、契約締結時に手付金を支払いその後中間金、最終金と何回かに分けて支払う方法と一括払いがあります。
不動産売買の取引では売主の所有権移転登記は買主が購入代金を全額支払った時点とされています。
引渡し時期は当事者の合意によって決まります。
ローンの解除について
ペナルティのない解除には、融資利用の特約による解除があります。
当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合、事前に取り決めておいた融資利用の条件や特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されずに解除する事ができます。
契約を結んでいない場合は適用されません。
「売り主または買主のどちらかが売買契約に基づく義務を履行しない」場合には契約違反による解除になります。
履行しない側に対して「催告の上、売買契約を解除できるほか、違約金を請求する事ができることになっています。
購入を申し込む際には、物件購入の意思表示をするために「申込証拠金」や「交渉預かり金」というかたちで不動産会社に5万円～10万円支払うケースもあります。
この場合これは契約時に購入代金の一部に充当されます。
また内金を入れる場合もあります。内金は売買契約の前払いと解釈されます。
内金には契約履行の準備を容易にするために買主が協力するという目的があります。
一般的に見て内金が支払われた場合は、履行の着手とみなされます。
- 購入申し込みから物件の引き渡し
- 買い替え
- 建て替えリホーム
- バリアフリー化
- 住宅の売却と税金
購入申し込みから物件引渡しまで・・・
- 販売事務所で申込
- 公開抽選
- 申込証拠金の払い込み
- 重要事項説明
- 売買契約締結
- 契約金払い込み
- 各種ローンの申込
- 入居説明会
- 残金払い込み
- 物件の引渡し、入居
仲介会社を通して中古住宅を買う時は、、
「買付証明書」に記入して購入申込
- 重要事項説明
- 手付金の支払い、売買契約締結
- 各種ローンの申込
- 残金払い込み
- 物件の引渡し、入居
買い替え
購入した住宅も年月がたち、定年を迎えるころになると模様替え費用や補修日もかさむ様になってきます。
また子ども達の成長、独立に伴なって住居スペースも考え直す必要がでてくるかもしれません。
このような理由から定年を機に職住接近の住まいを売却して、田舎暮らしを始める人たちもいます。
また、一戸建て住宅から都心のマンションに転居して美術館やコンサートなど文化的な趣味を愉しむ人たちもいます。
こうしたライフプランに合わせて住宅を買い替える。とても素敵な事だと思います。
しかし、定年前後に新たに住宅ローンを借りることは賛成できません。
定年後も安定した収入が見込めるのであれば話は別ですが・・・・
建て替え、リフォーム
リフォームに活用できる融資として財形住宅融資が有ります。また高齢者向け返済特例制限を利用するバリアフリー工事、耐震改修工事、耐震補強工事を行う場合には住宅金融支援機構のリフォーム融資が利用できます。
バリアフリー化
長年住み慣れた住まいでも高齢者になって身体機能が衰えてくると思わぬことでケガをしたりします。
一番安全なはずの我が家で思いがけない事故に遭ってなくなる方が交通事故についで多いという事実を、皆さんはご存じでしょうか？
そうした実に信じがたい統計があります。
高齢者の家庭内事故の内要は、浴槽での溺死、段差のつまずきによる転倒、階段からの転落などが主なものです。
原因は本人の不注意、住宅設備の不備、維持管理の怠り、衣類や履物の不適さ、などさまざまですが、年を重ねて高齢になっても安全に暮らせるような工夫や準備が必要なのは確かです。
その1つがバリアフリー化なのかもしれませんが、楽に暮らせるようにしてしまうと返って衰えが加速するということもあります。
適度な運動とバリアフリー化し過ぎない自宅改造、そんな方法がベターなのかもしれません。
バリアフリー化の目的は老後に身体機能が低下しても自立した日常生活が送れるようにし、在宅で適切な介助ができるような構造や設備をあらかじめ備えることにあります。
バリアフリー化といわれる一般的な特長をいくつか上げるとすると次のようなことがあります。
- 玄関の出入り口の段差をなくす。
- 居室、廊下、トイレ、洗面所の床は段差をなくす。
- 廊下や出入り口はつえなどによる歩行ができるようにする。
- 車椅子が通れるようにする。
- 廊下や階段、トイレや浴室に手すりをつける。
- 階段および住居内の床などをすべらないようにする。
- 浴槽の縁は、またぎやすいような高さにする。
- 主要な箇所のドア取っ手、水栓はレバー式にする。
- トイレに暖房機器を設置するためのコンセントをつける。
- トイレ、浴室、寝室は緊急ブザーが設置できるようにする。
- 和式トイレを様式にする。
- 階段にフットライトをつける。
などです。
身体の変化に対応して安全に気を配るのはもちろんのこと、家族構成の変化、ライフスタイルの変化、心情の変化にも対応が必要です。
例えば子どもが独立して夫婦2人になった時どのような居住空間で暮らしていくのか、生活していきたいのか、住まいというものを考える良い機会にしていただきたい。
住宅の省エネ化と耐震化
より環境負荷の少ない住宅・建築物の開発・普及
躯体の断熱性や建築設備の効率性などの省エネルギー性能の高い住宅・建築物の普及を促し、省エネ機器の導入や再生可能エネルギー利用の促進との連携を図りつつ、住宅・建築物における省エネルギーを促進する。
改正省エネ法による住宅・建築物の省エネ性能の向上
- 大規模な住宅・建築物に係る担保措置を強化するとともに、住宅・建築物に係る省エネルギー措置の届出などの義務付けの対象について、一定の中小規模の住宅・建築物へ拡大するなどの改正省エネ法により、住宅・建築物の省エネ性能の向上を促進。
- （改正省エネルギー法関連情報（住宅・建築物関係）） http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk4_000005.html
住宅の省エネ改修促進税制による住宅の省エネ性能の向上の支援
- 一定の要件を満たす住宅の省エネ改修工事などに充てた借入金を有する場合の所得税額の控除額に対する特例措置および固定資産税の減額措置を創設する。
- 住宅税制について http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/zeisei_index2.html
グリーン投資減税による建築物の省エネ性能の向上の支援
- 省エネ効果の高い窓などの断熱と空調、換気、照明設備から構成される省エネビルシステムなどを対象として法人税などの特例措置を行う。
住宅・建築物省ＣＯ２推進事業、建築物省エネ改修推進事業、住宅のゼロ・エネルギー化推進事業
- 以下の事業に対して補助を行う（平成22年度、23年度）。
- 住宅・建築物省CO2先導事業（以下、省CO2先導）： CO2の削減に寄与する先導的な技術や取り組みなどが導入され、省CO2の実現性に優れた住宅・建築物のリーディングプロジェクト
- 建築物省エネ改修推進事業（以下、省エネ改修）： 躯体の省エネ改修、かつ建物全体で10％以上の省エネ効果が見込まれるなど、省エネ改修の促進に寄与する建築物の省エネ改修事業
- 住宅のゼロ・エネルギー化推進事業（以下、ゼロエネ）： 中小工務店において、年間の一次エネルギー消費量が正味で概ねゼロとなる住宅の整備を推進する事業
- 補助制度 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/hojo.html
中小事業者などの省エネ対策に係る施工技術などの導入の促進
- 中小事業者などによる省エネ対策の円滑化を図るため、断熱性能などの向上に係る施工技術などの導入の促進や事業者を通じた消費者への啓発などに対する支援を行う。
住宅設備を含めた総合的な省エネ評価手法の開発の推進
- 住宅におけるエネルギー消費をより一層削減するため、外壁などの断熱性能のみならず、住宅設備のエネルギー効率を含めた総合的かつ汎用性の高い省エネ性能の評価方法を開発する。
住宅・建築物に関する総合的な環境性能評価手法（CASBEE）の開発・普及
- 住宅・建築物の居住性（室内環境）の向上と地球環境への負荷の低減などを、総合的な環境性能として一体的に評価を行い、評価結果を分かり易い指標として示す建築物総合環境性能評価システムの開発・普及を推進。
- 建築環境総合性能評価システム http://www.ibec.or.jp/CASBEE/ …（一財）建築環境・省エネルギー機構
住宅性能表示制度の普及推進
- 住宅品質確保法による、省エネ性能など住宅の性能について消費者に分かりやすく表示する制度（住宅性能表示制度）の普及を推進。
- 住宅の品質確保の促進などに関する法律 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000016.html
証券化支援事業の枠組みを活用した優良住宅取得支援制度による省エネルギー性に優れた住宅の誘導
- 住宅金融支援機構による証券化支援事業の優良住宅取得支援制度において、省エネルギー性などの観点から良質な住宅の取得を金利引下げにより支援する。
- 長期優良住宅法関連情報 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html
社会資本整備総合交付金を活用した地域の創意工夫による省エネ住宅などの普及促進
- 公営住宅の省エネ性能の向上を図る観点から、省エネ改修などの公営住宅ストック総合改善事業について助成を行うほか、提案事業として、省エネ住宅などの普及促進に資する施策に対して助成する。
住宅エコポイント／復興支援・住宅エコポイント
- 住宅エコポイント（従来制度）および復興支援・住宅エコポイント（新制度）は、エコ住宅の新築やエコリフォームに対し、ポイント（多様な商品・サービスに交換可能なポイント）を発行する制度。
- ［ポイントの発行対象］
- エコ住宅の新築
- 従来制度：平成21年12月８日～平成23年７月31日に建築着工したもの
- 新制度：平成23年10月21日～平成24年10月31日に建築着工したもの
- エコリフォーム（窓の改修、外壁・天井または床の改修工事など）
- 従来制度：平成22年１月１日～平成23年７月３１日に工事着手したもの
- 新制度：平成23年11月21日～平成24年10月31日に工事着手したもの
- 住宅エコポイント http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000017.html
- 復興支援・住宅エコポイント http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000052.html
住宅の売却と税金
居住用財産を譲渡したときの特例としては、
- 3,000万円の特別控除
- 長期譲渡所得の軽減税率による課税の特例
- 買換えの特例
以上、大きく分けると3つの特例があります。
特例の適用を受けるためには、翌年の3月15日までに確定申告しておく必要があります。
3,000万円の特別控除の場合は所有期間は関係ありませんが、軽減税率の特例と買換え特例の場合はいずれも所有期間が10年超でないと適用になりません。
また3,000万円の特別控除と軽減税率のは併用できますが、買換え特例とは選択適用になります。
※買換えの特例は平成27年12月31までに譲渡したものに限ります。
上記の他に「譲渡損失の損益通算および繰越控除」および「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」がありますが、いずれも平成27年12月31までの譲渡が条件になっています。
ではまた。
