住宅購入
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こんにちは、MSインテグラル・デザイン研究所の斉木です。前回は「住宅購入時の諸費用と住宅ローンに影響する3つの要素を知って、住宅プランを仕上げる」でした。 今回は、住宅を購入する時のポイントなどについてです。

住宅プラン研究:マイホームと多用性

個人にとって住宅(マイホーム)は、人生設計上の大きな買い物の1つでしょう。

またライフプラン上の大きな目標の一つと考えている方もいらっしゃるでしょう。

そして、住宅を取得するということは個人のライフスタイルやキャッシュフロー、資産形成に大きな影響を及ぼします。

住宅を購入し所有することが個人の資産形成にもなると解釈している方も多いことでしょう。

経済が高度成長していた時代には購入した土地の地価が上昇し、住宅の資産性は土地を中心に大きく増大してきま した。

しかし、時代が変わり、値上がりするのは都市部の一部だけで、地方の土地は値下がり傾向にあるという環境のなかにあって、
建物自体の資産価値の 増大が一部目だってきました。

転勤や老後に備えての住宅の買い替え、海外での長期勤務や老後の必要資金の増大のために起こる住宅の賃貸化、あるいは相続による次世代への移転を考慮した設 計などなど、

ライフプランの多用性を考える

そのようなライフプランの多様性を考えたとき、住宅を取得するだけではなく、その資産価値を定期的に把握し、そして資産価値を高めていくことが今後重要な テーマになってきます。

住宅を売却した際、資産価値の上昇により生じる利益、つまりキャピタル・ゲインや逆のパターンで生じるキャピタル・ロス、

貸し出すことによって生じる賃貸収益、つまりインカム・ゲインなどは住宅の資産価値に基づいているからです。

こうした視点でとらえた場合、住宅取得は一種の投資といえるでしょう。

一方、住宅を借りるという行為は、基本的な住サービスに対する消費、ととらえる事ができます。

家賃という支出は固定支出のなかでも金額的に大きく、また生涯にわたる支出になる可能性があります。

したがって、個人のキャッシュフロー全体にあたえる影響はとても大きなものになります。

とはいえ、ライフプラン上転勤、転職にとっては住宅の所有と比べて比較的簡単に転居が出来るというメリットがあります。

また固定資産税が不要であり、その他費用が軽減できる場合もあります。

そうした特徴から、ライフスタイルによっては賃貸した方がキャッシュフローも適正化できることもあります。

ですから住宅所有が有利で、賃貸は不利であると一概に言えません。

資産形成目的や利便性よりも大切なことがある

住宅の目的はこうした資産形成、投資、利便性といったこと以前に大切な役割があります。

それは、個人や家族が自らの生活文化を作りあげる生活空間であるということです。

安らぎや思い出など目には見えない、決して金銭に置き換えることの出来ない価値を育む場所なのです。

したがって、住宅そのものだけではなく、周囲の環境も非常に重要です。

そして、住環境には自然環境と構築環境とがあります。

学校・病院・交通機関・コミニュティ意識といった構築環境が、住みやすさや暮らしやすさに関わるだけではなく、住宅の資産価値にも大きな影響を及ぼします。

ライフプランに見合った住居選択を

住宅の種類

住宅は所有するというかたちだけではなく定期借地権住宅、賃貸住宅、社宅・借り上げ社宅などの形態が考えられます。

定期借地権の特長として所有権に比して出費が少なくて済むことが上げられます。

従って、定年後も含め比較的に余裕のある生活ができます。一方、借地期間終了後も引き続き希望する場合など、今後の課題が残される部分には注意が必要です。

賃貸の場合は、家族構成の変化や転勤などで住み替えが必要な場合に対応しやすいということがメリットです。

一方、老後に多額な住居費の支出が必要になってくるので、それに対応できるだけの蓄えが予め必要です。

社宅の場合は、定年までなら最も出費の少ない選択肢といえます。

しかし、終身雇用制度の崩壊や企業福祉の見直しなどで定年まで住み続けることができなくなることも考えられますので、他の選択肢も考慮しておく必要があるでしょう。

二世帯住宅

老後のことを考えると子どもと一緒にいられたら孤独ではなくなるという考えから、最近では2世帯住宅を検討する人が増えてきました。

増改築に1000万円もかけるのであれば、いっそ思い切って2世帯住宅にしてしまうというのもいい考えかもしれません。

2世帯住宅には税金面でのメリットもあります。

新築で取得する場合、一定条件化であれば、それぞれ評価額から一定金額が控除されます。

さらに固定資産税の軽減措置もそれぞれ受けられます。

ただし、建て方によっては相続税法上の扱いに注意が必要になるケースがあります。

また、一口に二世帯住宅と云っても色々なケースがあります。

2つの世帯が寝室以外の部分を共有する同居型や生活空間の一部を共有しつつ基本的には独立して生活できる設備や空間がある共有型。

生活空間を完全に分離した分離型などがあります。

それぞれのタイプによって税制面、登記方法などが異なりますので注意が必要です。

分離型の場合は、各世帯別に税金が課税され、それぞれに軽減措置が受けられます。

また住宅ローンが有る場合はそれぞれに控除が受けられます。

登記方法は単独、共有、区分のいずれでもかまいません。

共有型・同居型の場合、二世帯住宅を一戸の住宅として登記し、所有権を単独登記及び共有登記にすると、一世帯の住宅として課税され、軽減措置が受けられます。

住宅ローンが有る場合は控除は一世帯の住宅として受けられます。

上記の内、節税効果の最も高いものは区分登記です。

親と子がそれぞれの名義で登記する方法です。

さらに、同居世帯が親から兄弟に代わったり、建物を賃貸するということも考えられるので、資産活用の観点からすれば分離型の区分登記ということになります。

住宅購入の始めの一歩は、自己資金を作ることです。
住宅を購入する際は一般的に考えて住宅ローンを組むのが普通です。
自己資金とは、住宅ローンの頭 金や住宅購入に必要な仲介手数料や各税金、保険、引越し費用などの費用を合計したものです。
住宅ローンを組む際、金融機関は返済能力の審査をしたり、担保 の裏づけを取る評価額を設定して融資限度額を決めます。

担保評価は購入価格 の70%~80%の相場になっていることから、購入物件価格の20%~30%以上を自己資金として準備しておくことが必要になります。

中には諸経費も含め て100%ローンも可能な金融機関もありますが、100%ローンを組むのか、ある程度の自己資金を準備してから購入するのか、住宅ローン金利や他の条件、 運用方法により異なってきます。

超低金利の昨今、ローンを上手く活用して資産を増やしながら住宅を所有することも可能です。

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