住宅購入
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こんにちは、MSインテグラル・デザイン研究所の斉木です。 今回は、住宅を購入する時のポイントにちて解説しましょう。

住宅プランとライフデザイン・№2

個人にとって住宅(マイホーム)は、人生設計上の大きな買い物の1つでしょう。

またライフプラン上の大きな目標の一つと考えている方もいらっしゃるでしょう。

そして、住宅を取得するということは個人のライフスタイルやキャッシュフロー、資産形成に大きな影響を及ぼします。

住宅を購入し所有することが個人の資産形成にもなると解釈している方も多いことでしょう。

経済が高度成長していた時代には購入した土地の地価が上昇し、住宅の資産性は土地を中心に大きく増大してきま した。

しかし、時代が変わり、値上がりするのは都市部の一部だけで、地方の土地は値下がり傾向にあるという環境のなかにあって、
建物自体の資産価値の 増大が一部目だってきました。

転勤や老後に備えての住宅の買い替え、海外での長期勤務や老後の必要資金の増大のために起こる住宅の賃貸化、あるいは相続による次世代への移転を考慮した設 計などなど、

ライフプランの多用性を考える

そのようなライフプランの多様性を考えたとき、住宅を取得するだけではなく、その資産価値を定期的に把握し、そして資産価値を高めていくことが今後重要な テーマになってきます。

住宅を売却した際、資産価値の上昇により生じる利益、つまりキャピタル・ゲインや逆のパターンで生じるキャピタル・ロス、

貸し出すことによって生じる賃貸収益、つまりインカム・ゲインなどは住宅の資産価値に基づいているからです。

こうした視点でとらえた場合、住宅取得は一種の投資といえるでしょう。

一方、住宅を借りるという行為は、基本的な住サービスに対する消費、ととらえる事ができます。

家賃という支出は固定支出のなかでも金額的に大きく、また生涯にわたる支出になる可能性があります。

したがって、個人のキャッシュフロー全体にあたえる影響はとても大きなものになります。

とはいえ、ライフプラン上転勤、転職にとっては住宅の所有と比べて比較的簡単に転居が出来るというメリットがあります。

また固定資産税が不要であり、その他費用が軽減できる場合もあります。

そうした特徴から、ライフスタイルによっては賃貸した方がキャッシュフローも適正化できることもあります。

ですから住宅所有が有利で、賃貸は不利であると一概に言えません。

資産形成目的や利便性よりも大切なことがある

住宅の目的はこうした資産形成、投資、利便性といったこと以前に大切な役割があります。

それは、個人や家族が自らの生活文化を作りあげる生活空間であるということです。

安らぎや思い出など目には見えない、決して金銭に置き換えることの出来ない価値を育む場所なのです。

したがって、住宅そのものだけではなく、周囲の環境も非常に重要です。

そして、住環境には自然環境と構築環境とがあります。

学校・病院・交通機関・コミニュティ意識といった構築環境が、住みやすさや暮らしやすさに関わるだけではなく、住宅の資産価値にも大きな影響を及ぼします。

ライフプランに見合った住居選択を

住宅の種類

住宅は所有するというかたちだけではなく定期借地権住宅、賃貸住宅、社宅・借り上げ社宅などの形態が考えられます。

定期借地権の特長として所有権に比して出費が少なくて済むことが上げられます。

従って、定年後も含め比較的に余裕のある生活ができます。一方、借地期間終了後も引き続き希望する場合など、今後の課題が残される部分には注意が必要です。

賃貸の場合は、家族構成の変化や転勤などで住み替えが必要な場合に対応しやすいということがメリットです。

一方、老後に多額な住居費の支出が必要になってくるので、それに対応できるだけの蓄えが予め必要です。

社宅の場合は、定年までなら最も出費の少ない選択肢といえます。

しかし、終身雇用制度の崩壊や企業福祉の見直しなどで定年まで住み続けることができなくなることも考えられますので、他の選択肢も考慮しておく必要があるでしょう。

二世帯住宅

老後のことを考えると子どもと一緒にいられたら孤独ではなくなるという考えから、最近では2世帯住宅を検討する人が増えてきました。

増改築に1000万円もかけるのであれば、いっそ思い切って2世帯住宅にしてしまうというのもいい考えかもしれません。

2世帯住宅には税金面でのメリットもあります。

新築で取得する場合、一定条件化であれば、それぞれ評価額から一定金額が控除されます。

さらに固定資産税の軽減措置もそれぞれ受けられます。

ただし、建て方によっては相続税法上の扱いに注意が必要になるケースがあります。

また、一口に二世帯住宅と云っても色々なケースがあります。

2つの世帯が寝室以外の部分を共有する同居型や生活空間の一部を共有しつつ基本的には独立して生活できる設備や空間がある共有型。

生活空間を完全に分離した分離型などがあります。

それぞれのタイプによって税制面、登記方法などが異なりますので注意が必要です。

分離型の場合は、各世帯別に税金が課税され、それぞれに軽減措置が受けられます。

また住宅ローンが有る場合はそれぞれに控除が受けられます。

登記方法は単独、共有、区分のいずれでもかまいません。

共有型・同居型の場合、二世帯住宅を一戸の住宅として登記し、所有権を単独登記及び共有登記にすると、一世帯の住宅として課税され、軽減措置が受けられます。

住宅ローンが有る場合は控除は一世帯の住宅として受けられます。

上記の内、節税効果の最も高いものは区分登記です。

親と子がそれぞれの名義で登記する方法です。

さらに、同居世帯が親から兄弟に代わったり、建物を賃貸するということも考えられるので、資産活用の観点からすれば分離型の区分登記ということになります。

住宅購入の始めの一歩は、自己資金を作ることです。
住宅を購入する際は一般的に考えて住宅ローンを組むのが普通です。
自己資金とは、住宅ローンの頭 金や住宅購入に必要な仲介手数料や各税金、保険、引越し費用などの費用を合計したものです。
住宅ローンを組む際、金融機関は返済能力の審査をしたり、担保 の裏づけを取る評価額を設定して融資限度額を決めます。

担保評価は購入価格 の70%~80%の相場になっていることから、購入物件価格の20%~30%以上を自己資金として準備しておくことが必要になります。

中には諸経費も含め て100%ローンも可能な金融機関もありますが、100%ローンを組むのか、ある程度の自己資金を準備してから購入するのか、住宅ローン金利や他の条件、 運用方法により異なってきます。

超低金利の昨今、ローンを上手く活用して資産を増やしながら住宅を所有することも可能です。

自己資金の作り方

財形住宅貯蓄

原則として国内に住所を有する年齢55歳未満の勤労者で勤務先に「給与所得者の扶養控除等申告書」を提出している人に限られます。

なお、退職等による不適格事由が生じた場合は、非課税の適用を受けることはできません。

勤労者財産形成住宅貯蓄契約に基づき年齢55歳未満の勤労者が勤務先を通じて預入、信託、購入又は払込みをした預貯金、合同運用信託、有価証券、生命保険の保険料、生命共済の共済掛金、損害保険の保険料などで一人1契約に限られています。

勤労者の持家取得の促進を図ることを目的とした勤労者財産形成促進法に基づく財形住宅貯蓄を税金の面で援助しようとするもので、5年以上の期間にわたって 定期に給与天引き預入により積み立てることや住宅の取得等の頭金として払い出されることなどを要件として、元本550万円までの利子等について所得税を非 課税とする制度です。

なお、財形住宅貯蓄と勤労者財産形成年金貯蓄(いわゆる財形年金貯蓄)の両方を有する場合は、両方を合わせて最高550万円とされ、4000万円までの融資が可能です。

また、目的外の払出しが行われた場合には、5年間遡及して課税されることとなります。

参考▼

最初の預入等をする日までに「財産形成非課税住宅貯蓄申告書」を勤務先等及び金融機関の営業所等を経由して税務署長に提出するとともに、原則として預入等の都度「財産形成非課税住宅貯蓄申込書」を勤務先等を経由して金融機関の営業所等に提出しなければなりません。(国税庁のホームページより抜粋)

 

贈与税の配偶者控除

婚姻期間が20年以上の配偶者に対して居住用不動産等の贈与に対して2110万円まで非課税で贈与できます。(国税庁)適用要件は、

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  2. 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
注意点▼

配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

次の書類を添付して、贈与税の申告をすることが必要です。

  1. 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本
  2. 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
  3. 居住用不動産の登記事項証明書
  4. その居住用不動産に住んだ日以後に作成された住民票の写し

ただし、戸籍の附票の写しに記載されている住所が居住用不動産の所在場所である場合には、住民票の写しの添付は不要です。

上記の書類のほかに、金銭ではなく居住用不動産の贈与を受けた場合は、その居住用不動産を評価するための書類(固定資産評価証明書など)が必要となります。(国税庁のホームページより抜粋)

相続時精算課税制度
相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の推定相続人である子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択で きる贈与税の制度です。
この制度を選択する場合には、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する 必要があります。
なお、この制度を選択すると、その選択に係る贈与者から贈与を受ける財産については、その選択をした年分以降全てこの制度が適用され、「暦年課税(注)」へ変更することはできません。
また、この制度の贈与者である父母又は祖父母が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算します。
このように、相続時精算課税の制度は、贈与税・相続税を通じた課税が行われる制度です。
参考▼

相続時精算課税を選択しようとする受贈者(子又は孫)は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間(贈与税の申告書の提 出期間)に納税地の所轄税務署長に対して「相続時精算課税選択届出書」を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出するこ ととされています。
(国税庁のホームページより抜粋)

直系尊属からの住宅取得資金の贈与

参考▼

平成27年1月1日から平成31年6月30日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3 月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、そ の家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一 定金額について贈与税が非課税となります(以下、「非課税の特例」といいます。)

非課税限度額は、住宅の種類や住宅用家屋の取得等に係る契約の締結がいつになるかにより異なることとなりました。

各年分の非課税限度額は、次の表のとおりとなります。

1,下記ロ以外の場合(以下、「住宅資金非課税限度額」といいます。)

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間

良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋

~平成27年12月

1500万円

1000万円

平成28年1月~平成29年9月

1200万円

700万円

平成29年10月~平成30年9月

1000万円

500万円

平成30年10月~平成31年6月

800万円

300万円

2,住宅用家屋の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合(以下、「特別住宅資金非課税限度額」といいます。)

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間

良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋

平成28年10月~平成29年9月

3000万円

2500万円

平成29年10月~平成30年9月

1500万円

1000万円

平成30年10月~平成31年6月

1200万円

700万円

 

注意点▼

(注1)既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額になります。また、平成28年9月以前に契約を締結した住宅用家屋について、消費税率10%以外の場合の住宅資金非課税限度額(上記の表イに掲げる部分)の適用を既 に受けたことがある者であっても、平成28年10月以降に住宅用家屋の売買契約、又は自己が居住している住宅用家屋の増改築工事の請負契約を締結して消費 税率10%が適用される場合には、特別住宅資金非課税限度額(上記の表ロに掲げる部分)の適用を再度受けることができます。

(注2)「良質な住宅用家屋」とは、省エネ等基準(省エネルギー対策等 級4(平成27年4月以降は断熱等性能等級4)相当以上であること、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上であること又は免震建築物であること)に該当 する住宅用家屋であること、一次エネルギー消費量等級4以上に該当する住宅用家屋であること又は高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上に該当する住宅用 家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。

 

なお、平成21年分から平成26年分において、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受けている場合には、平成27年分以降の贈与でこの非課税の特例の適用を受けることはできません。(国税庁のホームページより抜粋)

夫婦共有名義での住宅取得

夫婦共有名義で住宅を取得するメリットは、住宅ローン控除をそれぞれ受けられる、相続時精算課税制度の特例をそれぞれが受けられる、売却の際には住居用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除がそれぞれに受けられるなどです。

デメリットは、登記などの費用がかさむ、売却するときには共有者の承諾が必要になる、夫婦どちらか一方が住宅ローンを借りる場合、他方の所有者は持分を担保提供しなければならないといったところが考えられます。

住宅取得に関する諸費用

住宅購入時の主な経費

住宅購入には登記費用をはじめ、様々な費用がかかります。これらの費用は通常、手元資金から支払うことになるので、予め準備しておくことが必要になります。
参考▼

住宅購入時の主な費用としては、仲介手数料(中古等の場合)、不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士への報酬、ローン保証料、ローン手続き事務手数料、火災保険料、固定資産税、都市計画税、つなぎ融資を利用する場合はその分の利息、団体信用生命保険料、新築マンションの場合は修繕積立金、他に引越し費用などです。

費用の目安としては新築物件の場合は物件価格の3%~7%、中古物件の場合は物件価格の6%~10%程度が相場です。
中古物件の場合の仲介手数料は、その仲介により売買が成立した場合に仲介業者に支払う手数料のことであり、契約成立時に半金、手続き完了時に残りの半金を支払う「契約時半金、最終時半金」といったスタイルが普通です。
手数料の上限金額は決まっていて、簡単な計算方法は(契約金額×3%+6万円)×消費税です。

住宅ローン控除

住宅ローン控除、正式には住宅購入金等特別税額控除といいますが、これは一定の要件を満たす住宅を購入したり、増改築を行った場合で、ローン返済期間10年以上で借り入れた場合、所得税から一定額を控除できる制度です。
対象になる人

居住用家屋の購入、新築住宅の取得、中古住宅の取得、土地を取得して2年以内に家屋を新築、家屋の増改築などを行った人です。

対象になる借入金

金融機関、住宅金融支援機構、福祉医療機構、住宅資金の長期貸付の業務を行うものからの借入金、当該建設業者からの借入金、当該宅地建物取引業者からの借入金、社内融資で基準金利が年1%以下のものなどです。

適用住宅要件

床面積が50㎡以上というのが条件ですが、増改築や耐震工事の場合は費用が100万円をこえていることが条件になります。

また、店舗兼用住宅や二世帯住宅の場合には登記の仕方に注意が必要です。

なぜなら、床面積が登記簿上の面積で判定されるからです。

店舗兼用の場合は住居部分が1/2以上であることが条件です。

中古物件の場合は建築後20年以内(耐火構造25年以内)のものに限られます。

ただし、地震に対する安全上必要な措置法に適合する建物に関してはその限りでは有りません。

適用申請者の用件
  • その年の年収が3,000万円以下、給与所得だけなら3,336万円以下の人
  • 取得した年と前後2年間、通産で5年間に居住用財産についての特別控除や買い換え特例等の適用を受けていない人

ただし、平成11年1月1日以降おきた譲渡損失については、住宅ローン控除制度と譲渡損失3年間繰り越し控除制度との併用が認められます。

また、住宅取得日から6ケ月以内に居住すること、控除を受ける各年の12月31日に居住していることが条件です。

なお、転勤等止むを得ない事情で一時転勤し、その後再び入居した場合には再び住宅ローン控除が認められます。

融資の条件

返済期間が10年以上のものです。

  • 金融機関、住宅金融支援機構、福祉医療機構、住宅資金の長期貸付の業務を行うものからの借入金
  • 当該建設業者からの借入金
  • 当該宅地建物取引業者からの借入金
  • 社内融資で基準金利が年1%以下のも

上記が対象になります。ただし、勤務先から役員が受けるものは対象外です。

 

参考▼

適用をうけるためには、登記簿等の必要書類を添付して確定申告をする必要があります。

万が一確定申告を忘れてしまった場合は、期限後申告をすれば適用されます。

一般の会社員は基本的に確定申告をしないケースが多いので原則として5年間はさかのぼって更正の請求が可能です。

 

住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(住宅の取得等の対価の額又は費用の額(注1,2)が住宅ローン等の年末残高の合計額よ りも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額。

以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します (100円未満の端数金額は切り捨て)。

注意点▼

注1)平成23年6月30日以後に住宅の取得等の契約をし、その住宅の取得等に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。

注2)住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)又は「相続時精算課税選択の特例」(措 法70の3)(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

控除額等の詳細は国税庁のホームページを参照してください。

マイホームはライフプラン上の大きな目標

マイホームは一般的に人生最大の買い物であり、ライフプラン上の大きな目標の一つでもあります。

そして、住宅を取得するということは個人のライフスタイルやキャッシュフロー、資産形成に大きな影響を及ぼします。

経済が高度成長していた時代には購入した土地の地価が上昇し、住宅の資産性は土地を中心に大きく増大してきま したが、現在は値上がりするのは都市部の一部だけで、地方の土地は値下がり傾向にあり、建物の資産価値の増大が一部目だってきました。

諸事情による必要資金の増大のために起こる住宅の賃貸化、相続による次世代への移転を考慮した設 計など、ライフプランの多様性を考えたとき、住宅を取得するだけではなく、その資産価値を定期的に把握し、そして資産価値を高めていくことが今は重要な テーマになっています。

キャピタル・ゲインやキャピタル・ロス、インカム・ゲインなどは住宅の資産価値に基づいているからです。

住宅取得は一種の投資

こうした視点でとらえた場合、住宅取得は一種の投資といえるでしょう。

一方、住宅を借りるという行為は、消費、ととらえる事ができます。

家賃は固定支出のなかでも金額的に大きく、生涯にわたる支出になる可能性があるので、キャッシュフロー全体にあたえる影響はとても大きなものになります。

しかし、転勤、転職にとっては所有と比べて比較的簡単に転居が出来るというメリットがあります。

また固定資産税が不要であり、その他費用が軽減できる場合もありますので、ライフスタイルによっては賃貸した方がキャッシュフローも適正化できることもあります。ですから住宅所有が有利で、賃貸は不利であると一概に言えません。

住宅の目的はこうした資産形成、投資、利便性といったこと以前に、自らの生活文化を作りあげる生活空間であり、安らぎや思い出など目には見えない、決して金銭に置き換えることの出来ない価値を育む場所でもあります。

それ故に住宅そのものだけではなく、周囲の環境が大切です。

学校・病院・交通機関・コミニュティ意識といった構築環境が住みやすさや暮らしやすさに関わるだけではなく、住宅の資産価値にも大きな影響があるからです。

まとめ▼

個人にとってマイホームは人生最大の買い物、またライフプラン上の大きな目標でもあるとともに、住宅を取得するということは個人のライフスタイルやキャッシュフロー、資産形成に大きな影響を及ぼす。

住宅を取得する際には、住宅というカテゴリーに執着せず、包括的なキャッシュフローデザインに基づき選択をしていく必用がある。

また、住宅購入後は、資産価値を定期的に把握して、その資産価値を高めるためのメンテナンスは重要な テーマとなってくる。

ではまた。

 

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