不動産投資における利回りについて理解することは非常に重要です。
まずはそれぞれの利回りの特性について説明します。
会計上の利回り
会計上の利回り（Accounting Yield）は、毎年（毎月）の正味営業収益（NOI）を初期投資額で割ったものです。
例えば、初期投資額が3,000万円、正味営業収益（NOI）が300万円だった場合、会計上の利回りは10％（300万円÷3,000万円）となります。
この利回りは一般的に「キャッシュフロー利回り」や「収益率」、「運用利回り」などとも呼ばれています。
物件を選ぶ際には、この値が高い方が良いとされています。
ただし、会計上の利回りには以下のような欠点があります：
- 売却時の価格変動を考慮していない。
- 利回りは初期投資額に基づいているため、経年劣化や物件の価値下落などを反映していない。
経済的な利回り
経済的な利回り（Economic Yield）は、将来不動産を売却した時の正味売却価格も考慮した利回りです。
初期投資額、毎年（毎月）の正味営業収益（NOI）、そして正味売却価格すべてを考慮に入れます。
この利回りは一般的に「内部収益率」（IRR）とも呼ばれ、不動産投資の真のパフォーマンスを示す重要な指標です。
ただし、経済的な利回りを計算するには、将来の売却価格を予測する必要があり、その予測が難しいことが欠点となります。
結論として、不動産投資を考える際には、これらの利回りを適切に理解し、物件を評価する重要な指標として使うべきです。
そして、リスクとリターンのバランスをよく考え、適切な投資判断を行うことが重要です。
例えば、以下の事例についいてみてみよう。
| 計算の前提条件 | 物件A（千円） | 物件B（千円） |
| 物件価格 | 24,000 | 24,000 |
| 取得費用 | 1,200 | 1,200 |
| 賃料収入 | 1,920 | 1,400 |
| 営業費用 | 192 | 216 |
| 正味営業収入 | 1,728 | 1,224 |
| 10年後の物件正味売却価格 | 19,600 | 19,600 |
3種類の会計上の利回り
上記の例からすれば、A物件の利回りは6.9％だ。
しかし、初期投資額の代わりに物件価格を使うことが多いので、実務には1,720÷2,400＝7.9％になる。
また、賃貸不動産用の広告では、会計上の利回りで計算した利益の代わりに営業費用を差し引く前の賃料収入と物件価格を使って会計上の利回りを表示する場合があるが、これを表面利回りという。
- 表面利回り＝1,920÷24,000＝8.0％
このように会計上の利回りには3種類（6.9、7.9、8.0）が考えられ、その関係は、
- 純粋な会計上の利回り＜物件（NOI)利回り＜表面利回り。
ということになる。
つまり、同じ物件でもどの利回り指標を使うかによって、数値が異なってくる。
だから、物件の収益性を比較する場合には、同じ利回りを使って比較することが重要だ。
例えば先程の2つの物件の3つの利回りを比較した場合をみてみよう。
| 利回り | 物件A | 物件B |
| 会計上の利回り | 6.9％ | 4.9％ |
| NOI | 7.2％ | 5.1％ |
| 表面利回り | 8.0％ | 6.0％ |
上記のような結果になる。
会計上の利回りの大きな欠点
会計上の利回りの大きな欠点は、以下の２つを考慮していない点だ。
- 貨幣の時間価値
- 将来の正味売却価格
どういうことかというと・・・・
- 投資判断に用いる利回りは、本来であれば複利計算が前提。
- 会計上の利回りは単利計算である上、物件売却時の損益が反映されていない。
| 利回り | 物件A | 物件B |
| 会計上の利回り | 6.9％ | 4.9％ |
| NOI | 7.2％ | 5.1％ |
| 表面利回り | 8.0％ | 6.0％ |
| 内部収益率（対物件価格） | 5.8％ | 3.5％ |
| 内部収益率（対初期投資額） | 5.1％ | 2.9％ |
つまり、内部収益率を示すと上記のようになる。
投資判断は内部収益率によって行う
なぜ、内部収益率を基準にするのか？
会計上の利回りでは、投資判断を誤り安いからだ。
だから、会計上の利回りは、投資分析に入る前の大雑把な判断材料だという認識でいてほしい。
例えば、以下の仮定に基づいて物件Aの内部収益率（IRR)を計算してみよう。
- 投資期間が10年
- 正味営業収益が毎月同額
24,000＝1.728／（1＋IRR）＋1.728／（1＋IRR）²＋・・・・・・・1.728／（1＋IRR）10＋19,600（正味売却価格）／（1＋IRR）10
なお、未知数のIRRはエクセルなどの表計算ソフトの「IRR関数」を使うと簡単に計算できる。
キャッシュ・アウトフローの現在価値＝キャッシュ・インフローの現在価値合計。
NPV＝0という関係が成り立つ場合の割引率が内部収益率ということだ。
IRRを使ってどのように投資判断するのか？
物件Aの場合、IRR＝5.8％になる。
では、実際IRRをどのように投資判断に生かせばいのだろうか？
IRRは利回りのことだが、投資を判断する際には、以下の手順によって判断する必要がある。
- 利益を得るために支払った費用と比較。
- 利益が費用を上回っているかどうか。
- 投資判断で使う費用は「資本の機会費用」。
- この資本の機会費用は、資金調達の方法によって決定。
例えば以下のケースについて考えてみよう。
- 物件A2,400万円
- 自己資金720万円
- 1680万円を借り入（金利2％）
ここでのポイントは、実際の自己資本に金利はかからないが、投資する際には0と考えないことだ。
不動産投資目的が、それなりの利益を享受することにあるからだ。
通常の不動産投資では、自己資金に対して10％以上の利回りを期待して投資が行われる。
そうだとすると、自己資金の費用は10％以上ということになる。
ここでは12％と仮定しよう。
- 自己資金720万円に対しての費用12％
- 借入金1,680万円に対しての費用２％
資本の機会費用は自己資金のコストと借入コストの加重平均なので以下のようになる。
- 12％×720／2,400＋2％×1,680／2,400＝5.0％
物件AのIRRは5.8％で、資本の機会費用5.0％を上回っているので投資を承認できる。
また、物件Bの場合は、IRRが資本の機会費用を下回るので投資を承認できない。
物件Bの会計上の利回りは6.0％であり、一見すると魅力的に見えるが、実際は投資を承認できない物件なのだ
- IRR＞資本コスト：その投資は承認される。
- IRR＜資本コスト：その投資は承認されない。
- IRR=資本コスト：その投資は採算上の分岐点にある。
※IRR=資本コストは、「投資家が要求する期待収益率になどしい利益をもたらしうる」ことを意味する。
次回は不動産投資とレバレッジ効果について解説します。
