デユー・デリジエンスを実施して投資物件の投資価値を見極めよう!

最近、不動産ビジネス向けコーチング(BtoB)を始めたせいか、不動産関連の問い合わせが増えてきました。

そこで今回は、不動産取引におけるデュー・デリジェンスの重要性とその調査項目について、また権利関係や公法上の規制などについての調査方法、不動産に対する権利を保護し、取引の安全を図るために権利変動を公示する制度である不動産登記などについてです。

デユー・デリジエンスとは?

先日、某不動産業者にデユー・デリジエンスについてたずねたところ「なんですそれ?」という回答が返ってきた。

その後、数件の不動産業者に同じ質問をしたところ、同じような答えが返ってきてしまった。

ということで、まずデユー・デリジエンスの概要から始めたいと思う。

デュー・デリジェンス(Due Diligence)の目的は、投資物件の真の投資価値を見極めることだ。

参考
アメリカでは不動産取引に際し、建築、法律、経営および環境などに関する多面的な調査が行われています。デュー・デリジェンスとはこのような調査、分析のこと。

アメリカでは買主の自己責任が強く求められている。

そのため、投資家が投資を行う際には、広範囲なリスク分析が必要となる。

したがって、デュー・デリジェンスの考えは不動産に限らず非常に広い範囲にわたって適用されている。

最近は日本でも不動産の証券化と相まってデュー・デリジェンスの重要性が認識されるようになってきた。

J―REITのデュー・デリジェンス

例えば、J―REITなどは、取得基準のひとつとしてデュー・デリジェンス項目を開示している。

主な項目は以下の通りだ。

①物理的状況調査

a)土地関連調査

所在および地番、地日、地積、隣地との境界確認、地質、地盤など

b)建物関連調査

所在および家屋番号、建物構造(耐震調査)、用途、床面積、建築時期など、建築(外装、内装、屋上、外構など)、設備関係、建築のグレード(再調達価格)、維持・保全・修繕費用、増改築など(改修、修繕履歴など)、建築基準法との関係(違反建築など)、アスベストなどの有害物質など

c)環境関連など調査

騒音・振動、土壌汚染・大気汚染など各種汚染、危険・嫌悪施設など、地中埋設物、地震など災害関連生

d)地域関連調査

交通、エリア評価、再開発の有無、道路計画、新規交通利便性(地下鉄の開通など)、人口推移、地域特性

②法律的状況調査

a)権利関係調査

登記記録などによる調査(所有権、区分所有権、共有持分、地上権の設定状況、抵当権・根抵当権……債権者名、債務者名、抵当権者名、債権額、極度額など)

b)賃貸借契約関連調査

契約当事者名、契約内容・条件、契約期間など

c)占有関係調査

占有状況、占有者名など

③経済環境調査

a)賃料収入および経費関係調査

賃料収入[月額賃料、一時金(権利金、敷金・保証金など)の名称・性格および額、賃料の未払い状況、過去の実績]。賃料相場、運営支出(維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料、その他)およびそれらの過去の実績

b)テナント調査

テナント名、個人(職業や身分)、法人(会社の業績、上場・非上場など)

c)市場分析

経済、金利、税制、行政などの社会的要因不動産賃貸および売買市場の動向(新規開発、競合関係、近隣地域の経済動向など)、空室率(稼働率)、賃料、経費の変動状況など

④対象不動産の収支予想と価格の査定

上記の調査を通じて得られた収支状況などをもとに将来の収支予想を行い、収益物件については収益還元法を中心に対象不動産の価格の査定を行う。

次回は民法の規定などについてです。

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