今回の住宅プランのガイダンスは「借入額」「金利」「返済期間」など、住宅ローンに影響する3つの要素、元利均等返済と元金均等返済の違い、金利タイプによるメリット・デメリット、繰り上げ返済などについて解説します。

住宅ローン負担に影響する3つの要素

住宅ローンに影響するるのは「借入額」「金利」「返済期間」です。

借入額が少ないほど利息は少なく済みますし、同じ借入額なら金利が低いほど、借入期間が短いほど、支払う利息は少なくて済みます。

したがって、住宅ローン負担を減らすためには、出来る限り借入額を減らし、より金利が低い住宅ローンを探すことが重要です。

それと同時に、返済期間を出来る限り短くして一旦返済計画に負荷をかけてみてください。

そうすると当然、月々の負担は増えます。

無理があるようなら返済期間を少し伸ばして、バランスを整えるようにします。

返済期間を伸ばせばその分総支払額は増えるので、あまり得策とはいえません。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済方式(以下、元利均等)」と「元金均等返済方式(以下、元金均等)」の2種類があります。

「元利均等」は元金と利息を合わせた毎月返済額が一定なので、生活設計が立てやすいでしょう。

「元金均等」は元金部分のみが一定で、その時点でのローン残高に応じた利息が毎月返済額に上乗せになるタイプです。

ローン残高が減るのに応じて利息額も減るので、元利均等よりも総支払額は少なくなります。

具体的にいえば、当初の支払いが多いものの年数経過とともに毎月返済額は段々減っていくということです。

現在の主流は「元利均等」タイプで、「元金均等」を取り扱っている金融機関は限られています。

金利タイプの選択

住宅ローンには、「固定金利型」「固定金利選択型」「変動金利型」の3つの金利タイプがあります。

変動、あるいは固定期間が短いローンほど適用金利は低くなります。

しかし、返済額が市場金利によって変動する可能性があります。

フラット35に代表される「固定金利型」は、適用金利は高めですが返済額は常に一定です。

変動金利か、固定金利か?

その選択は、収支計画はもちろん、心理面にも大きく影響します。

例えば、経済に関して感受性の強い人が、変動金利を選択してしまうと、市場金利が変動する毎に一喜一憂して精神的に非常に不安定な状態になります。

したがって、経済面と心理面の両側面から、思考傾向も考え合わせた上で判断する必要があるでしょう。

繰り上げ返済ってした方がいいの?

繰り上げ返済をすることによって、住宅ローンの返済負担を減らすことがでます。

住宅ローンの返済負担を減らす繰り上げ返済は2種類です。

返済額はそのままで、期間を短縮する「期間短縮型」と、返済額を軽減する「返済額軽減型」です。

支払う利息を減らしたい人や完済期間を早めたい場合は「期間短縮型」を選択して下さい。

月々の返済額負担を減らす場合は、「返済額軽減型」を選択して下さい。

しかし、繰り上げ返済に資金を回せば、その分貯蓄が減ることになります。

教育費や生活費が足りない!

という事態にならないように、他の支出とのバランスも考慮し、慎重に判断しましょう。

繰り上げ返済の効果

ということで、返済方式ごとに、その効果を見てみましょう。

  1. 借入額3,000万円の住宅ローン
  2. 5年後に100万円を繰り上げ返済

期間短縮型を選択した場合

毎月返済額は変わりませんが、返済期間が1年4カ月短縮し、利息は約107万円軽減されます。

返済額軽減型を選択した場合

返済期間は変わりませんが、毎月返済額は4,753円軽減され、利息は約42万円減となります。

どちらを選択するかは、収支バランス次第ということになります。

借り換えは得か、損か?

借り換えは、別の銀行から現在の住宅ローン残高に相当するお金を借り入れ、返済に充てる方法です。

現在借りている住宅ローン金利が高めな場合、今後適用金利が上がるのが見込まれる場合などは、借り換えることによって、総返済額を減らしたり、毎月返済額を抑えることができる可能性があります。

借り換えする際は、手数料を差し引いても負担軽減効果が、あるかどうかで判断します。

現在ローン残高が1,000万円以上、金利差が1%以上、残存期間が10年以上、これらの条件に当てはまる場合は、一度借り換えを検討してみるといいでしょう。

優遇制度

消費税増税に伴い、住宅購入を応援するための優遇制度が設けられています。

その1つが「すまい給付金」です。これは一定の条件を満たした住宅を購入する、収入額の目安が510万円以上の人が対象(消費税8%の場合)収入額におうじて給付基礎額×登記上の持分割合に応じた金額が給付されます。

※平成31年6月までに引き渡され入居が完了した住宅が対象。

もう一つは「住宅ローン減税」こちらも消費税の増税に合わせて平成26年4月1日から平成31年6月末まで、これまで2000万円までだった年末ローン残高の上限が4000万円に拡充され、10年間で最大400万円が減税されます。

(一般住宅の場合)消費税の増税による市場の冷え込みをなんとか抑えたい、カバーしたいということから考えられた策だとは思いますが、あまり効果がないように思います。

関係者が経済学の前提である、セイの法則に従っているかぎり、決して景気は良くなりませんし、本当のことは見えてこないはずだからです。

次回は「住宅プランとライフスタイルの多用性や住居選択」です。

ではまた。

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