不動産投資

不動産投資の成功マニュアルを参考にして実践したとしても、必ずしも誰もが同じ成果にならないことは承知の事実です。

ではなぜ、同じような成果にならないのでしょうか、さらに失敗して悲惨な目に遭う人が射るのでしょうか?

なぜなら、確実に成功できる不動産投資マニュアルなど、どこにも存在しないまらです。

したがって、成功事例を知ったところで成功につながるわけではありません。

ではどうしたら不動産投資で成功できるのでしょうか?

ズバリ、失敗例から学ぶことです。

失敗例から学ぶことによって、失敗しない不動産投資、つまり、極めて収益性の高い不動産投資が可能になってくるのです。

成功ではなく、失敗しない不動産投資を目指す

超長期のデフレーション、不確実性要素の高すぎる政治や経済の状況、今後も増えていく税負担。

このままで行けば私たちの老後は悲惨な環境で苦痛を強いられながら生きていまなければなりません。

子供や孫の将来を考えると、不安な材料しか見当たりません。

子どもや孫たちの明確なビジョンを持つには、あまりにも困難な時代になりました。

銀行に預けたままではお金は増えない。しかし、資産運用するにしても、何をどう選択すれば資産の目減りを止めて、増やすことができるのか分からない。

耳寄りな情報をあちこちで聞くが、その真偽の判断をどうやって行えばいいのか?

また自分のライフスタイルに合った資産形成が大切だと云うけれど、

それがどのような方法なのかまったく見当がつかない。

FXで自動的に◯◯億円儲けたとか、普通の会社員が株式投資で億万長者になったとか、まるで宝くじを当てたかのような話を本やネット上で見かけます。

そうした出来事を誰もが、真に受けてはいないと思いますが、それでもひょっとしたら自分にも同じ事が起こるんじゃないか、そう思って少額投資から始め、やがて大金を失っていく人が後を絶ちません。

実際、中には大金を手に入する人はいますが、それは他の誰かの身に起きたことであって、彼らに起こったことではありません。

それは、それ相応の努力によって得た結果であり、誰もが得られる結果ではありません。

その結果、彼らは自分自身の損害だけではなく、他の人にも大きな損失を与えています。

なぜなら、知識もない、それ相応の努力もしないで投資を始めてしまった彼らによって、失敗談ばかりが拡散してしまうからです。

つまり、他の人が投資によって潤沢な資金を確保できる機会を、彼らは潰していることになります。

不動産投資の成否は、その人が投資する目的によって大きく変わる。

例えば、

それが、夫婦の老後に必要な資金を得るためなのか、

万一の事が起こった際に、遺族に十分な生活資金を残しておくためなのか、

あるいはただ単に利殖が目的なのか、

その最優先事項によって、投資金額も、リスクの許容度も異なったものになります。

すなわち、選択する商品カテゴリーが大きく異なります。

したがって、投資を考える際には、まず自分が何を求めているのかを明確にすることが重要になります。

その上で、その求めているものを得る方法を見つければいいのです。

では、どのようにして、その方法を見つければいいのでしょうか?

残念ながら、誰もが、その方法を見つけることができるとはかぎリません。

しかし、「失敗しない方法」なら見つけられるのではないでしょうか?

「失敗しない方法」こそが不動産投資で成功するほうほうだと私は考えております。

その失敗しない方法を見つけるために、まず失敗事例を学びましょう。

失敗事例その1 入居募集は簡単じゃない。

彼は駅から徒歩5分の築浅物件を購入しました。

立地条件もいいし潤沢な資金確保ができる可能性の高い物件です。

実際に物件の外観もよく、現在も入居中でした。

その業者の営業マンの話では、家賃の空室保証は手数料が高いので、一般管理にした方がいいということだったので、そうすることにしたそうです。

ところが、入居していた人が一旦退去してしまってから次の入居者が見つからず、家賃が入ってこない時期が続いたのです。

やっと次の入居者が決まったのですが、すぐに退去してしまったのです。

なぜなら、次の入居者が、一人暮らしだったからです。

一般的な事例から見ても、一人暮らしの入居者は長くは住まないという傾向があるのです。

この状態の繰り返しは精神的にも非常にフラストレーションが溜まるパターンです。

さらに退去時には予想もしていなかった高額なリフォーム代が必要になり、大変な思いをしたそうです。

そこで、空室保証に切り替えることができるかどうか、業者に相談しようとしたら、その業者は閉鎖になっていたそうです。

この手の業者の平均生存年数は7年というデータもあるようです。

ここで得た教訓は、まず業者を慎重に選択するということを大前提として、空室保証はリスクを軽減する上で大切なことだと言えます。

失敗事例2 目先の収益に囚われてしまい長期的な展望が見えなくなってしまった。

Bさんは、サブリース契約中のワンルームマンションを購入しました。

サブリースとは又貸し、転貸のことです。

当初のシミュレーションでは、家賃収入が継続的に確保され、年金受給時期までにローンが完済できて、その後の家賃収入で年金の不足額を賄う予定でした。

しかし、3年ほど経った頃、「一般管理に変更すれば手数料が安くなるから、今よりもさらに収入が増える」といった情報にしたがって一般管理に変更しました。

その後、入居者が入れ替わるたびに高額なリフォーム代やクリーニング代を支払うはめになり、さらに入居者の入れ替わり期間に2~3ヶ月必要で、その期間大変な損害を蒙りました。

Bさんの描いていた老後のプランは無残に消え去りました。

とらぬ狸の皮算用によって、後悔先に立たずという状況になってしまったわけです。

失敗事例3 投資対象の物件

Cさんは、ワンルームかファミリータイプか迷ったあげくに、ファミリータイプのマンションを購入して賃貸することに決めました。

ファミリーマンションはワンルームの2倍~3倍の購入額になります。

だからといって、2倍~3倍の家賃を取れるわけではありません。

ただし、一般的に見て居住期間が長くなるため、空室リスクは軽減します。

しかし、運用利回りという観点からみた場合には、ワンルームタイプよりも低くなります。

また、ワンルームタイプよりもスペースが広いのでリフォーム代もかさみます。

したがって、ファミリータイプは、リフォーム代が高いく、リフォームが完了するまでに時間もかかります。

また暫くの間、賃貸した後、自分たちがそのマンションに住むという計画をたてる人もいますが、その時期になると家族構成もライフスタイルも変化しているケースが多く、結局そのマンションに自分たちが住むということほぼないようです。

自分に都合のいい理由をどんどん加えていったことによって、本来の投資という目的から大きく乖離してしまった典型的な事例と言えます。

ではまた。

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