今回は、不動産登記制度の存在意義、公図の閲覧、土地の形状および面積測定、建物図面の確認、不動産業者の選定など不動産取引を円滑に行う上で必要なことについてです。
不動産取引の安全と円滑のために
不動産登記制度は、不動産取引の安全と円滑化を図る制度です。
そのためには、不動産の物理的概要と、権利関係を公示する必要がります。
そこで、不動産登記法では、土地や建物の所在、位置などの図面(地図・建物所在図)を登記所に備えることにしました(不動産登記法14条)。
これは、区画を明らかにするためです。
不動産を取引する際には、地図（公図含む）を閲覧する必用がある
不動産の取引を行う際には一定の要件で作成された地図を閲覧しておく必要があります。
一定の要件とは以下の様なことです。
- 各筆の土地の地番区画の名称、地図の番号、方位、縮尺その他を明らかにしたもの
- 一筆または数筆ごとに作成する。
- 基準点（相当程度の精度を有すると認められる）を基礎として測量された現地復元能力を有する図面であること。
- 縮尺は、原則として市街地地域では250分の1または500分の1であること。
しかし、同法14条に定めている地図を整備するには時間と費用がかかります。
ですから、現状では十分備え付けが完了していないという問題があります。
そこで、これに代えて公図も法務局(登記所)に備え付けられています。
公図は「地図に準ずる図面Jという位置づけになります。
公図とは
公図とは各筆の土地の区画および地番を明確にした地図のことです。
この公図は、旧土地台帳付属の地図で測量精度は低く不完全なものです。
しかし、土地の登記記録に記載された登記事項だけでは、その土地がどこに位置し、形状や区画がどのようなものであるかを明確に知ることはできません。
したがって、不動産登記法では、この公図を登記所に備えることを定めているのです。
つまり、不動産取引にあたっては、登記事項証明書などを人手するだけでは不十分ということです。
土地の位置・形状・隣地との相対的位置関係を確認するには、登記所に備え付けられた公図を閲覧する必要があります。
土地の形状および面積測定の結果を知る必用がある
また、土地の形状および面積測定の結果を示した地積測量図も確認しておく必要があります。
- 一定の様式(日本工業規格B列4番)の強じんな用紙を使い、250分の1の縮尺によって作成する。
- 作成できるのは通常、土地家屋調査士・測量士。
- 方位・地番・隣地の地番・地積および求積の方法を記載しなければならない。
なお、地積測量図はすべての土地について存在するものではありません。
なぜなら、土地の表示登記、地積の変更の登記、土地の分筆または合筆の登記申請書に添付して提出されるものだからです。
建物の位置および形状を明確に把握しておく必用がある
建物の位置および形状を明確に把握するためには建物図面が必要です。
登記記録の表題部(建物の所在地・家屋番号・種類・構造など)だけでは、建物の具体的特性を把握することはできません。
ですから、それを補うものが必要です。
- 一定の様式(日本工業規格B列4番)の強じんな用紙を使用。
- 各階平面図の縮尺は、原則として250分の1。
- 必ず主たる建物または附属建物の別、附属建物の符号、各階の別、および床面積などが記載されたもの。
上記はともに写しの交付を受けることができますが、その際には地番、家屋番号、申請者の氏名・住所を記人の上、収人印紙(登記印紙も使用可・1通につき450円)を申請書に貼付して申請します。
※地積測量図や建物図面がない場合もある。
閲覧だけでも可能ですが、1通閲覧ごとに450円の収入印紙(登記印紙も使用）が必要です。
※登記所の管轄は、行政区域と異なる場合があるため、事前に確認することが必要。
不動産業者の選定
土地の価格水準については、公示価格や路線価などにより、概ね把握することができます。
しかし、実際には不動産業者に売却依頼を前提として査定を依頼するケースがほとんどだと思います。
したがって、不動産業者の選定が非常に重要になってきます。
不動産業者は、大手流通業者から地元業者までいろいろですが、必ずしも大手が有利ということでありません。
なぜなら、不動産は地域性が強いという特徴を持っているからです。
したがって、その地域に特化していたり、比較的集中していたりする業者の方が有利なケースもあります。
また、特定の沿線などに強い中堅業者も多いようです。
さらに、「戸建て住宅地J「住宅用の素地」「マンション素地」「事務所ビル」「農家集落地域内の土地」「農地」など、物件の用途により、専門とする分野や得意とする分野があります。
ですから、評判を聞くなど、よく調べた上でその物件に適した不動産業者を選択することが最も大切です。
不動産業者を選定するときのポイント
免許番号を確認する
- 免許番号は「国土交通大臣(3)○○○○号」または「○○知事(3)○○○○号」となっている。
- 免許番号の(3)は5年ごとの更新のつど、数が1つずつ増える(平成8(1996)年4月以前の更新については3年ごと)。
- (3)とは更新回数が2回であるということ(免許取得時に(1)となるので更新回数は1つ少ない)。
業者名簿を確認する
- 国土交通大臣免許の場合は、本店所在地の国土交通省地方整備局。
- 知事免許の場合は、各都道府県の不動産業指導係などで宅地建物取引業者名簿を閲覧
また、宅地建物取引業者名簿では次のような事項をチェックする。
- 免許証番号および免許年月日
- 事務所の名称、所在地
- 専任の宅地建物取引士の氏名
- 兼業業種
- 過去の行政処分
- その他ケースに応じて
そして、一応売却の手順も知っておいた方がいいでしょう。
不動産売却の手順
- 物件価格の調査依頼
「多くの業者が査定サービスに積極的なので無料で行ってもらえるでしょう。」 - 売り出し価格や条件の決定
- 物件情報の提供・広告
- 状況報告
- 価格調整
「一定期間を過ぎても購入希望者が現れない場合もあります。その場合には価格設定を見直す必要があります。」 - 購入希望者との条件折衝
- 制約
- 決済・引き渡し
売り主として準備しておきたいこと
売主側としては次のような準備が必要でしょう。
境界を確定する
境界とは隣地との境界および道路との境界のことです。
また、隣地または隣地から越境している樹木や給排水管についても売却前に処理しておくといいでしょう。
抵当権は抹消する
住宅ローンその他の借入れを担保するために設定されている抵当権などがある場合は、抹消する必要があります。
抹消するときは、その手順に留意してください。
残金の決済時には、抵当権などの抹消書類を交付するか、抹消されているかのいずれかになるからです。
他には、樹木、庭石などやエアコンなどの造作については、売買の対象となるのか、といったことも必要でしょう。
また、エアコンなどの場合は、可動することを保証するのかどうかについての取り決めも必要です。
さいごに
不動産の購入については、できる限り情報を集めること、そして情報を見る目を養うことが必要です。
具体的に候補となった物件に関しては、デュー・デリジェンスを行なう必要があります。
※デュー・デリジェンスについては、「不動産取引のルールを学んでキャッシュフローデザインに華をそえる」をご参照ください。
次回は不動産広告などに関してお話したいと思います。
ではまた。CFP® Masao Saiki
