今回は「賃貸か持ち家か、どの程度の環境を確保するのか」を検討するにあたって、マイホームを購入する前に気をつけてほしいことやそのからくりについても解説します。
５，賃貸か持ち家か、どの程度の環境を確保するのか。
住宅プランで誤りがちなのが、月々払える金額で住宅購入を決定してしまったというパターンです。
マサカ！と思われるかもしれませんが、非常に頻繁に起こることなのです。
実は、昨日（2018／5／17）もそういうことがありました。
それにしてもなぜこの時期（オリンピック目前）にと云う問題もありますが、それはさておき・・・・
ここ１４年間（それ以前はカウントしてなかった）に限って云えば、おそらく１８０例以上はこうしたパターンでした。
彼女の場合は、2,880万円の物件を5,460万円で購入するという決定を下していました。
え！そんな馬鹿な、と思いますよね。
マイホーム購入は、ライフプランを大きく左右する検討事項なので、慎重に考える必要があります。
マイホームを購入する前に注意してほしい！？
からくりの手順はこうです。
- 友人から不動産の専門家ということで不動産仲介業者を紹介。
- 不動産仲介業者が、彼女の希望をヒヤリング。
- 月々支払えそうな額はいくらくらいかなどを質問。
- 理想はともかく、月々の支配い可能額通りの物件を紹介。
友人から不動産の専門家として紹介された⇒この段階で既に彼女は自分以外の人間に下駄を預けてしまった。
希望をヒヤリング⇒この段階で彼女の思考は現実思考から幻想的思考に切り替わってしまった。
いくらなら払えそうか⇒とかく人は見栄を張りたがる生き物なので、すこし背伸びした金額を提示してしまう。
支払い可能額通りの物件を紹介された⇒理想からは程遠い物件だったにも係わらず、妥協して購入を決めてしまった。
決定後、不安になり私に相談をした結果、手付金放棄・違約金を支払ってでも契約を解除した方が得策だという結論に至りました。（※契約書取り交わし前であれば何も支払う必要はない）
当然ですよね。2,880万円の物件を5,460万円で買わなければいけないわけですからね。
欧米と違って日本の中古住宅市場システムは脆弱
途中で売却するにしても欧米のように中古住宅市場システムが発達していないので、売却に手こずった挙げ句、希望価格で売れない可能性の方が高いです。
これはワンルームマンション投資でもよくある失敗事例です。
投資物件の場合は、減価償却というエッジを利かせられるので、その分の負担軽減は可能ですが、それでも成功確率は低いでしょう。
そもそも素人が成功する確率の低い投資分野ですからね。・・・
資産家のロジックで億ションを購入して、相続絡みで収益率をアップする方法もありますが、それを除いた場合、キャピタルゲインどころかインカムゲインまでも実質赤字ということになりかねません。
慎重な方は、こうした決定を下す前に相談に来られるので信じられないと思います。
それでは、ライフコーチング視点で１つ１つ勝手気ままに解釈していくことにしましょう。
１，友人から不動産の専門家ということで不動産仲介業者を紹介された。
もうお気づきだと思いますが、不動産仲介業者は不動産の専門家ではありません。
彼らは不動産鑑定士でもありませんし、不動産取引を熟知している弁護士でもありません。
不動産取引の仲介を生業としている人たちであって、必ずしも専門家ではないのです。
不動産取引のトラブルが頻繁に発生しているのをご存じでしょうか？
実際に現場でどの様なことが起こっているのかを把握するのは、非常に重要なことなんですが、いかんせん欠落しがちです。
また、不動産と弁護士は関係ないように思われるかもしれませんが、実は大きく関係しています。
不動産取引は民法の規定に沿って行われるものだからです。
不動産は動かしてはいけない資産
民法では原則として動かしてはいけない資産を不動産と定義しています。
本来動かしてはならない資産を取引に活用するわけですから、それ相応の然るべき厳密なルールがあるということです。
ですから、トラブルが発生した場合、それを解消するには弁護士の知識とスキルが必要になってきます。
そうしたことから、宅地建物取引士の公的講習などの際には、弁護士によって行われるカリキュラムが８割以上を占めているわけです。
権威、社会的証明の原理もネックになっている
友人から紹介されると、その勘違いがさらに増長されます。
別な言い方をすれば、権威に対する尊敬と脅威が増長されるわけです。
先生、教授、医者、弁護士こうした職業が示す暗示的な意味に自覚のないまま影響されます。
また、「皆がそうするから私もそうする」という社会的証明の原理も影響しています。
多くの人が賛同しているだけで、それが正しい考え方や行為だと思いがちなのです。
数と質は関係ないということを私たちは十分承知しているはずです。
正しさと数の相関関係はないと考えると見通しもよくなってきます。
そしてまた、友人から紹介されたとなると、「受けた恩は返さなければいけない」という返報性の法則が非常に大きくはたらきます。
冷静に判断できれば、すぐにその過ちに気づくことができるのですが、こうした深層心理に影響するはたらきによって、実際にはなかなか冷静になれないわけです。
２，不動産仲介業者が、希望をヒヤリング
希望を訊かれると、望みを適えてくれる可能性がある人だと勝手に思い込んでしまうのです。
これは次の「月々支払えそうな額はいくらくらいか？」という質問にも絡んできます。
私たちは常に願望に従って行動していますから、下手をすると相手が私のことを思ってくれているとさえ思ってしまうのです。
そうした認識は、何かしらの願望を持ち始めた頃から植え付けられていくので、なかなか回避できないです。
必要以上に期待⇒かなわない⇒裏切られたという思考プロセスです。
それでだんだんと免疫もできていくわけですが、それでも過剰に期待せずにいられない、というのが人間の性でしょう。
今ここでその心理を理論的にわかったとしても、コントロールできるように訓練しておかないと、いずれは絡め取られることにでしょう。
したがって、この時点で大抵の方が買う気満々の状態になります。
３，月々支払えそうな額はいくらくらいかなどを質問された。
ここでは支払い権限と支払い能力を確認しているわけです。
そこで誰かに相談してからという回答であれば、その方と話をさせてくださいと云う展開になる場合も有るでしょう。
売る側としては無駄な時間を使いたくないからです。
今回彼女には１００％決定権があったので１３万円と答えたわけです。
ここで彼女は完全に腹をくくる方向で思考しはじめます。
なぜなら、質問されて答える、このプロセスを経ることによって、監視されている状態と同じ心理状態に陥ってしまうからです。
自覚のないまま監視される側とする側の位置関係を確定させてしまうのです。
なおかつ、今回の場合は返報性のはたらきがボディーブローになっています。
４，理想はともかく、月々の支配い可能額通りの不動産物件を紹介された。
その通りの金額だったので、ここで洗脳が完結したわけです。
案の定その内容たるや散々なものでした。
確かに月の支払いは１３万円でしたが、支払期間３５年の固定金利、金利1.9％、完済年齢７９歳という驚きの住宅プランでした。
物件以外の支払い、つまり、住宅取得時の諸経費と修繕積立金（2.3万円）、ローン金利などの合計が2,580万円にも及んでいたのです。
その他メンテナス費用、固定資産税などを考慮した場合、2,880万円の物件を維持するために、いったいいくら支払えばいいのか、投資物件ならまだ資産となる可能性も残されているとは思いますが・・・・
「こんなでたらめなプランを提示されて、よく購入を決めたな」今そう思っているあなたも他人事ではないのです。
こうしたプランは、極当たり前のように提案されていて、ほとんどの人が似たようなプランで購入を決めているからです。
ですから、当事者になったら、そうなる可能性が十分ありえるわけです。
これはごく一般的なトークですが、もしあなたがこう言われたとしたら・・・
- 物件（中古）は5年後に築40年を迎え、必ず建て替えの話が出る。
- その際、増築面積が増えるため、資産価値が上がる。
- 建て替え物件専門の業者が存在していて、数社から買い入れが入るだろう。
- 5年10年住んで売りたくなったら買い取ってくれる。
- 賃貸にしたければその手配も可能だ。
- 売却した時元本の残金を支払えば金利は消える。
あなたならどう判断されますか？
マイカー、オートバイ、家電、スマホ、PC、システム、ビジネス商材、宝飾品、旅行、教育商材などなど・・・あらゆるケースにおいて似たようなプランが跋扈（ばっこ）しています。
彼女の場合、友の好意を踏みにじりたくない、という返報性の原理が非常に強くはたらいていました。
そこに自分が決めたことを貫こうとする一貫性、その他マイホームというイメージ、おまけに投資への認知バイアスも相まって思考が従属的になっていたわけです。
それは、彼女自身が資産や投資に対して独自の定義を持っていなかった、ということも大きな要因の一つです。
だから、直ぐに迎合してしまった。
たとえば、私は昨年新車を購入しましたが、その購入費用は金融資産を運用して得たお金でまかないました。
つまり、元本は１円も減っていないということです。
また事業に８割以上使用しているので減価償却できます。
減価償却で浮いた分を広告費）に回して、若干ですが収益率もアップさせることができました。
会計上は資産になりますが、ビジネスに必要な資金の一部を減価償却によって捻出できました。
さらに、この効果が５年間も使えるわけですからね。
私は、こうしたプロセスで得たお金を使って、消費を賄うことができないか？
そのようなことをよく考えています。
それは、独自の定義（ルール）によって比較的容易に実現することができるようになります。
また、減価償却に限らず税に関する知識とスキルは、広い範囲にわたって有効活用できます。
その知識やスキルを使うと収益率を容易に向上されることができます。
特に不動産は多岐にわたります。
ですから、不動産を活用する場合や所有する場合には、その周辺のことを大雑把でもいいので知っておく必要があるでしょう。
