ライフコーチングとライフプランⅢ

今回は「賃貸か持ち家か、どの程度の環境を確保するのか」を検討するにあたって、マイホームを購入する前に気をつけてほしいことやそのからくりについて解説します。

5,賃貸か持ち家か、どの程度の環境を確保するのか。

マイホームを持つのか、もたないのか

住宅プランで誤りがちなのが、月々払える金額で住宅購入を決定してしまったというパターンです。

マサカ!と思われるかもしれませんが、非常に頻繁に起こることなのです。

実は、昨日(2018/5/17)もそういうことがありました。

それにしてもなぜこの時期(オリンピック目前)にと云う問題もありますが、それはさておき・・・・

ここ14年間(それ以前はカウントしてなかった)に限って云えば、おそらく180例以上はこうしたパターンでした。

彼女の場合は、2,880万円の物件を5,460万円で購入するという決定を下していました。

え!そんな馬鹿な、と思いますよね。

マイホーム購入は、ライフプランを大きく左右する検討事項なので、慎重に考える必要があります。

マイホームを購入する前に注意して欲しい!?

からくりの手順はこうです。

  1. 友人から不動産の専門家ということで不動産仲介業者を紹介。
  2. 不動産仲介業者が、彼女の希望をヒヤリング。
  3. 月々支払えそうな額はいくらくらいかなどを質問。
  4. 理想はともかく、月々の支配い可能額通りの物件を紹介。

友人から不動産の専門家として紹介された⇒この段階で既に彼女は自分以外の人間に下駄を預けてしまった。

希望をヒヤリング⇒この段階で彼女の思考は現実思考から幻想的思考に切り替わってしまった。

いくらなら払えそうか⇒とかく人は見栄を張りたがる生き物なので、すこし背伸びした金額を提示してしまう。

支払い可能額通りの物件を紹介された⇒理想からは程遠い物件だったにも係わらず、妥協して購入を決めてしまった。

決定後、不安になり私に相談をした結果、手付金放棄・違約金を支払ってでも契約を解除した方が得策だという結論に至りました。(※契約書取り交わし前であれば何も支払う必要はない)

注意点▼

ただし、手付金放棄・違約金の損失(今回は合計220万)をカバーできる方法が必要になります。月13万円支払える能力があれば1年半もあれば回収できるでしょう。

当然ですよね。2,880万円の物件を5,460万円で買わなければいけないわけですからね。

欧米と違って日本の中古住宅市場システムは脆弱

途中で売却するにしても欧米のように中古住宅市場システムが発達していないので、売却に手こずった挙げ句、希望価格で売れない可能性の方が高いです。

これはワンルームマンション投資でもよくある失敗事例です。

投資物件の場合は、減価償却というエッジを利かせられるので、その分の負担軽減は可能ですが、それでも成功確率は低いでしょう。

そもそも素人が成功する確率の低い投資分野ですからね。・・・

資産家のロジックで億ションを購入して、相続絡みで収益率をアップする方法もありますが、それを除いた場合、キャピタルゲインどころかインカムゲインまでも実質赤字ということになりかねません。

慎重な方は、こうした決定を下す前に相談に来られるので信じられないと思います。

それでは、ライフコーチング視点で1つ1つ勝手気ままに解釈していくことにしましょう。

1,友人から不動産の専門家ということで不動産仲介業者を紹介された。

もうお気づきだと思いますが、不動産仲介業者は不動産の専門家ではありません。

彼らは不動産鑑定士でもありませんし、不動産取引を熟知している弁護士でもありません。

不動産取引の仲介を生業としている人たちであって、必ずしも専門家ではないのです。

不動産取引のトラブルが頻繁に発生しているのをご存知でしょうか?

参考▼

詳しく知りたい方は、国土交通省の不動産トラブルデータベースをご覧になってみてください。

実際に現場でどの様なことが起こっているのかを把握するのは、非常に重要なことなんですが、如何せん欠落しがちです。

また、不動産と弁護士は関係ないように思われるかもしれませんが、実は大きく関係しています。

不動産取引は民法の規定に沿って行われるものだからです。

不動産は動かしてはいけない資産

民法では原則として動かしてはいけない資産を不動産と定義しています。

本来動かしてはならない資産を取引に活用するわけですから、それ相応の然るべき厳密なルールがあるということです。

ですから、トラブルが発生した場合、それを解消するには弁護士の知識とスキルが必要になってきます。

そうしたことから、宅地建物取引士の公的講習などの際には、弁護士によって行われるカリキュラムが8割以上を占めているわけです。

権威、社会的証明の原理もネックになっている

友人から紹介されると、その勘違いがさらに増長されます。

別な言い方をすれば、権威に対する尊敬と脅威が増長されるわけです。

先生、教授、医者、弁護士こうした職業が示す暗示的な意味に自覚のないまま影響されます。

また、「皆がそうするから私もそうする」という社会的証明の原理も影響しています。

多くの人が賛同しているだけで、それが正しい考え方や行為だと思いがちなのです。

数と質は関係ないということを私たちは十分承知しているはずです。

正しさと数の相関関係は無いと考えると見通しもよくなってきます。

そしてまた、友人から紹介されたとなると、「受けた恩は返さなければいけない」という返報性の法則が非常に大きくはたらきます。

参考▼

消費行動の心理を詳しく知りたい方は、「影響力の武器(ロバートチャルディーニ著)」などを参考にするといいでしょう。

冷静に判断できれば、すぐにその過ちに気づくことができるのですが、こうした深層心理に影響するはたらきによって、実際にはなかなか冷静になれないわけです。

2,不動産仲介業者が、希望をヒヤリング

希望を訊かれると、望みを適えてくれる可能性がある人だと勝手に思い込んでしまうのです。

これは次の「月々支払えそうな額はいくらくらいか?」という質問にも絡んできます。

私たちは常に願望に従って行動していますから、下手をすると相手が私のことを思ってくれているとさえ思ってしまうのです。

そうした認識は、何かしらの願望を持ち始めた頃から植え付けられていくので、なかなか回避できないです。

必要以上に期待⇒かなわない⇒裏切られたという思考プロセスです。

それで段々と免疫も出来ていくわけですが、それでも過剰に期待せずにいられない、というのが人間の性でしょう。

今ここでその心理を理論的にわかったとしても、コントロールできるように訓練しておかないと、いずれは絡め取られることにでしょう。

したがって、この時点で大抵の方が買う気満々の状態になります。

参考▼

心の構造については、私も敬愛しているスティーブン・ピンカー先生の「心の仕組み」などがおすすめです。

「進化心理学」の視点から解き明かしていくその手法たるや、凄いとしか言いようがありません。

上下巻合わせて850ページほどあるが、面白すぎて一気に読んでしまった。。。

また言語構造についても彼の著書「言葉を生み出す本能」などがおすすめです。

世の中の構造がより一層透けて視えてくると思うので、是非一度目を通してみてください。

世界が透けて視えるという意味では、これなんかもおすすめですね。

ただ、「財政破綻は近い?」の煽りは・・・・?です。

3,月々支払えそうな額はいくらくらいかなどを質問された。

ここでは支払い権限と支払い能力を確認しているわけです。

そこで誰かに相談してからという回答であれば、その方と話をさせてくださいと云う展開になる場合も有るでしょう。

売る側としては無駄な時間を使いたくないからです。

今回彼女には100%決定権があったので13万円と答えたわけです。

ここで彼女は完全に腹をくくる方向で思考しはじめます。

なぜなら、質問されて答える、このプロセスを経ることによって、監視されている状態と同じ心理状態に陥ってしまうからです。

自覚のないまま監視される側とする側の位置関係を確定させてしまうのです。

なおかつ、今回の場合は返報性のはたらきがボディーブローになっています。

4,理想はともかく、月々の支配い可能額通りの不動産物件を紹介された。

その通りの金額だったので、ここで洗脳が完結したわけです。

案の定その内容たるや散々なものでした。

確かに月の支払いは13万円でしたが、支払期間35年の固定金利、金利1.9%、完済年齢79歳という驚きの住宅プランでした。

物件以外の支払い、つまり、住宅取得時の諸経費と修繕積立金(2.3万円)、ローン金利などの合計が2,580万円にも及んでいたのです。

その他メンテナス費用、固定資産税などを考慮した場合、2,880万円の物件を維持するために、いったいいくら支払えばいいのか、投資物件ならまだ資産となる可能性も残されているとは思いますが・・・・

「こんなでたらめなプランを提示されて、よく購入を決めたな」今そう思っているあなたも他人事ではないのです。

こうしたプランは、極当たり前のように提案されていて、ほとんどの人が似たようなプランで購入を決めているからです。

ですから、当事者になったら、そうなる可能性が十分ありえるわけです。

これはごく一般的なトークですが、もしあなたがこう言われたとしたら・・・

  • 物件(中古)は5年後に築40年を迎え、必ず建て替えの話が出る。
  • その際、増築面積が増えるため、資産価値が上がる。
  • 建て替え物件専門の業者が存在していて、数社から買い入れが入るだろう。
  • 5年10年住んで売りたくなったら買い取ってくれる。
  • 賃貸にしたければその手配も可能だ。
  • 売却した時元本の残金を支払えば金利は消える。

あなたならどう判断されますか?

マイカー、オートバイ、家電、スマホ、PC、システム、ビジネス商材、宝飾品、旅行、教育商材などなど・・・あらゆるケースにおいて似たようなプランが跋扈(ばっこ)しています。

彼女の場合、友の好意を踏みにじりたくない、という返報性の原理が強力なアンカーリングにもなっていました。

そこに自分が決めたことを貫こうとする一貫性、その他マイホームというイメージ、おまけに投資への認知バイアスも相まって、思考が従属的になっていたわけです。

それは、彼女自身が資産や投資に対して独自の定義を持っていなかった、ということも大きな要因の一つです。

だから、知識差によって欲求という弱点を突かれると、直ぐにコロッと傾いてしまうのです。

私も昨年新車を購入しましたが、その購入費用は金融資産を運用して得たお金でまかないました。

つまり、元本は1円も減っていないということです。

また事業に8割以上使用しているので、減価償却によって節税ができ、その分をビジネス(広告費)に投資して、若干ですが収益率もアップさせることができました。

会計上は資産になりますが、私からすればビジネスに必要な資金を捻出すために車を利用したに過ぎません。

なお、これ(減価償却ロジック)が5年間使えるわけですから、単純に計算すれば5倍のビジネス利益が得られることになります。(広告費に対するコンバージョンのみ)

私は、車に限らず、こうしたプロセスで得たお金を使って、消費を賄うことが出来ないかをまず考えています。

それは、投資、ビジネス、買い物など、それらについて独自の定義(ルール)があるから可能なのです。

もちろん、その前提として、それぞれの目的を明確にしておくことも重要です。

もし私に独自の定義がなかったなら、他の誰かの定義に流され、従属的な自分に嫌気が差した挙句、誰かを恨んでいたかもしてません。

減価償却のことについてちょっとだけ触れたので、ここでついでに申し上げておきますと、税金は広い範囲にわたって影響する知識とスキルです。

ですから、税に関する知識やスキルによって、収益率を変えることもでます。

特に不動産は、民法を始めとして、タックスや相続という問題にも大きく関わってくる分野です。

ですから、不動産を活用する場合や所有する場合には、その周辺のことを大雑把でもいいので知っておいた方がいいでしょう。

参考▼

住宅プランについては「住宅プラン」「住宅ローンと金利スワップ取引の関係を理解する」。不動産活用については「不動産活用」。認知バイアスについては「ライフデザインを狂わせる深層心理」あるいは「外的に現れた動きだけがパフォーマンスではない」などを参考にしてください。

税金に関しては「タックスプラン」。相続に関しては「相続プラン」を参考にしてください。

次回は「老後はどの程度の暮らしを希望するのか」です。

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